Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bad Berneck im Fichtelgebirge

Immobilienmarkt Bad Berneck im Fichtelgebirge

Einleitung

Bad Berneck im Fichtelgebirge, eine idyllische Kurstadt in Oberfranken, Bayern, ist bekannt für ihre malerische Lage, ihre Heilquellen und die Nähe zur Natur. Der Immobilienmarkt in dieser Region zeichnet sich durch eine Kombination aus ländlicher Ruhe, guter Infrastruktur und einem stabilen, aber nicht überhitzten Preisniveau aus. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des aktuellen Immobilienmarkts in Bad Berneck im Jahr 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Angeboten, Trends und Faktoren, die den Markt beeinflussen.

1. Überblick über Bad Berneck im Fichtelgebirge

Bad Berneck liegt im Landkreis Bayreuth und hat etwa 4.418 Einwohner auf einer Fläche von 38,3 km². Die Stadt ist ein beliebter Kurort, der durch seine Nähe zur Stadt Bayreuth (ca. 15 km) und die Anbindung an die Autobahn A9 eine gute Erreichbarkeit bietet. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und Freizeiteinrichtungen sind vor Ort vorhanden, was die Lebensqualität erhöht. Die naturnahe Umgebung des Fichtelgebirges lockt Outdoor-Enthusiasten und Erholungssuchende gleichermaßen an, was den Immobilienmarkt attraktiv macht.

2. Immobilienpreise 2025

Kaufpreise

Häuser

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bad Berneck liegt 2025 bei etwa 2.100 bis 2.500 €/m², je nach Quelle und spezifischem Standort innerhalb der Stadt. Die Preisspanne reicht von günstigen Objekten mit etwa 1.350 €/m² bis zu hochwertigen Immobilien mit bis zu 3.600 €/m². Einfamilienhäuser, Bungalows und Mehrfamilienhäuser sind die gängigsten Haustypen. Besonders gefragt sind Objekte mit großen Grundstücken oder in ruhiger Lage, wie am Ortsrand oder in Stadtteilen wie Blumenau oder Rödlasberg.

Wohnungen

Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen 1.600 und 2.000 €/m². Die Preisspanne reicht von etwa 950 €/m² für kleinere oder ältere Wohnungen bis zu 3.200 €/m² für moderne oder zentral gelegene Objekte. Wohnungen mit Balkon oder guter Aussicht, insbesondere in ruhigen Lagen, erzielen höhere Preise.

Mietpreise

Häuser

Die Mietpreise für Häuser bewegen sich im Durchschnitt bei 8,50 bis 9,00 €/m². Die Preisspanne liegt zwischen 8,00 €/m² für einfachere Objekte und 11,50 €/m² für hochwertige oder zentral gelegene Häuser.

Wohnungen

Mietwohnungen kosten im Durchschnitt etwa 7,50 €/m², mit einer Spanne von 7,00 €/m² bis 10,80 €/m². Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist moderat, da viele Bewohner in Bad Berneck Eigentum bevorzugen. Dennoch sind kleinere Wohnungen (1-2 Zimmer) für Singles oder Senioren gefragt.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Bad Berneck zeigen seit 2021 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Für Eigentumswohnungen ist ein Anstieg von etwa 5-10 % über die letzten vier Jahre zu verzeichnen, während Hauspreise stärker gestiegen sind, teilweise um bis zu 12-27 % im Vergleich zu 2021. Allerdings gibt es Schwankungen: Während einige Quellen für 2025 einen leichten Rückgang der Wohnungspreise um 3-9 % gegenüber 2024 berichten, zeigen Hauspreise einen Anstieg von bis zu 16-27 % im Jahresvergleich. Diese Unterschiede spiegeln die heterogene Marktentwicklung wider, die stark von Lage, Zustand und Objekttyp abhängt.

3. Angebot und Nachfrage

Angebot

Das Immobilienangebot in Bad Berneck ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuell (Stand 2025) gibt es etwa 15-30 Immobilienangebote, darunter:

• Häuser zum Kauf: Einfamilienhäuser, Bungalows, Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser. Beispiele sind ein renovierter Bungalow mit 248 m² für 395.000 € oder ein Mehrfamilienhaus mit 197 m² für 189.500 €.

• Wohnungen zum Kauf: 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen, oft mit Balkon oder Terrasse. Ein Beispiel ist eine 1-Zimmer-Wohnung mit 32 m² für 55.000 €.

• Gewerbeimmobilien: Objekte wie das Kurhaus Bad Berneck oder ein Wohn- und Gesundheitszentrum mit 2.658 m² für 1.449.000 €.

• Grundstücke: Gelegentlich werden Baugrundstücke angeboten, wie ein 581 m² großes Grundstück für 42.500 € oder ein 7.400 m² großes Grundstück für Seniorenheime.

Nachfrage

Die Nachfrage konzentriert sich auf:

• Einfamilienhäuser und Bungalows: Besonders Familien und ältere Paare suchen Objekte mit Garten oder in ruhiger Lage.

• Mehrfamilienhäuser: Attraktiv für Investoren aufgrund steuerlicher Vorteile, insbesondere in Sanierungsgebieten.

• Kleine Wohnungen: Nachgefragt von Singles, Senioren oder als Kapitalanlage.

• Zentral gelegene Immobilien: Objekte in der Nähe des Stadtzentrums oder mit guter Anbindung an Bayreuth sind besonders beliebt.

Die Nachfrage wird durch die Attraktivität Bad Bernecks als Kurort und die Nähe zur Stadt Bayreuth gesteigert. Allerdings ist die Nachfrage nicht so hoch wie in Metropolregionen, was zu einem stabilen, aber nicht überhitzten Markt führt.

4. Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen

Angebotseinflüsse

• Verfügbarkeit von Bauland: Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in Bad Berneck schränkt das Angebot an Neubauten ein.

• Baukosten: Steigende Baukosten erhöhen die Preise für neue Immobilien, was sich auf den Gesamtmarkt auswirkt.

• Regulierungen: Sanierungsgebiete bieten steuerliche Vorteile, die Investoren anziehen, aber auch Renovierungskosten erhöhen können.

• Zinssätze: Höhere Zinssätze im Jahr 2025 könnten die Finanzierungskosten erhöhen und die Nachfrage nach Krediten dämpfen.

Nachfrageeinflüsse

• Bevölkerungsentwicklung: Mit etwa 4.418 Einwohnern bleibt die Bevölkerung stabil, was die Nachfrage konstant hält.

• Einkommen und Arbeitslosigkeit: Das durchschnittliche Einkommen in der Region ist moderat, was die Kaufkraft für hochpreisige Immobilien begrenzt.

• Attraktivität der Region: Die Nähe zu Bayreuth, die naturnahe Lage und die Infrastruktur machen Bad Berneck attraktiv für Familien, Senioren und Erholungssuchende.

• Wirtschaftliche Lage: Die allgemeine wirtschaftliche Stabilität in Bayern unterstützt den Immobilienmarkt, während Unsicherheiten auf nationaler Ebene die Nachfrage dämpfen können.

• Infrastrukturprojekte: Die gute Anbindung an die A9 und die Nähe zu Bayreuth fördern die Attraktivität. Geplante Projekte wie Seniorenheime könnten die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien steigern.

Externe Faktoren

• Wirtschaftliche Entwicklung: Die stabile Wirtschaft in Bayern unterstützt den Immobilienmarkt, während nationale Unsicherheiten die Preisentwicklung bremsen können.

• Politische Entscheidungen: Förderprogramme für Sanierungsgebiete oder steuerliche Anreize beeinflussen Investoren.

• Attraktivität der Region: Der Status als Kurort und die naturnahe Lage machen Bad Berneck zu einem beliebten Ziel für Ruhesuchende und Naturliebhaber.

5. Besondere Marktmerkmale

• Sanierungsgebiete: Einige Immobilien in Bad Berneck liegen in Sanierungsgebieten, die steuerliche Vorteile durch erhöhte Abschreibungssätze bieten. Dies macht Mehrfamilienhäuser besonders attraktiv für Investoren.

• Kurort-Charakter: Die historische Bedeutung als Kurstadt (z. B. Kurhaus Bad Berneck, erbaut 1908) erhöht den Wert von Immobilien mit kulturellem oder historischem Hintergrund.

• Vielfalt der Objekte: Von romantischen Bauernhäusern über moderne Bungalows bis hin zu großen Wohn- und Gesundheitszentren bietet der Markt eine breite Palette an Immobilientypen.

• Vergleich zu anderen Städten: Im Vergleich zu Metropolen wie München (ca. 8.300 €/m²) oder anderen Städten in Bayern wie Bayreuth (ca. 3.200 €/m²) bleibt Bad Berneck erschwinglich, was es für preisbewusste K Käufer attraktiv macht.

6. Immobilienbewertung und Verkaufsprozess

Immobilienbewertung

Der Wert einer Immobilie in Bad Berneck hängt von Faktoren wie Lage, Zustand, Größe und Ausstattung ab. Kostenlose Marktwertermittlungen, wie sie von großen Immobilienportalen angeboten werden, helfen Eigentümern, den Wert ihrer Immobilie zu bestimmen. Eine individuelle Bewertung berücksichtigt spezifische Merkmale wie Balkone, Gärten oder energetische Sanierungen.

Verkaufsprozess

Der Verkauf einer Immobilie in Bad Berneck erfordert eine strategische Herangehensweise:

1. Bewertung: Ermittlung des Marktwerts durch Experten oder Online-Tools.

2. Vorbereitung: Renovierungen oder kleinere Modernisierungen können den Verkaufswert steigern.

3. Vermarktung: Inserate auf Plattformen wie ImmobilienScout24 oder Immowelt sowie die Beauftragung eines Maklers erhöhen die Reichweite.

4. Verhandlungen und Abschluss: Ein erfahrener Makler kann Zeit und Kosten sparen, indem er den Verkaufsprozess professionell begleitet.

7. Trends und Prognosen

• Stabile Preisentwicklung: Der Immobilienmarkt in Bad Berneck wird voraussichtlich stabil bleiben, mit moderaten Preissteigerungen für Häuser und möglichen leichten Rückgängen bei Wohnungen.

• Nachfrage nach ländlichen Lagen: Die Nachfrage nach Immobilien in ländlichen, aber gut angebundenen Regionen wie Bad Berneck könnte durch den Trend zu Homeoffice und Naturnähe steigen.

• Investitionen in Sanierungsgebiete: Steuerliche Vorteile in Sanierungsgebieten könnten Investoren weiterhin anziehen.

• Nachhaltigkeit: Energetisch sanierte Immobilien oder solche mit moderner Ausstattung (z. B. Solaranlagen) werden zunehmend gefragt sein.

• Seniorenimmobilien: Projekte wie Seniorenheime könnten das Angebot an Gewerbeimmobilien erweitern.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Bad Berneck im Fichtelgebirge bietet eine attraktive Mischung aus erschwinglichen Preisen, vielfältigen Immobilientypen und einer hohen Lebensqualität. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 2.100-2.500 € für Häuser und 1.600-2.000 € für Wohnungen bleibt der Markt im Vergleich zu größeren Städten in Bayern erschwinglich. Die Nachfrage wird durch die naturnahe Lage, die gute Infrastruktur und steuerliche Anreize in Sanierungsgebieten gestützt. Für Investoren, Familien und Ruhesuchende ist Bad Berneck eine interessante Option, die sowohl Stabilität als auch Potenzial für Wertsteigerungen bietet. Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie sollte jedoch mit einer sorgfältigen Bewertung und professioneller Unterstützung angegangen werden, um das volle Potenzial auszuschöpfen.

Umgebung von Bad Berneck

Die kreisfreie Universitätsstadt Bayreuth (ca. 71.572 Einwohner) ist zugleich Sitz der Landeskreisverwaltung sowie des Landratsamtes. Weitere zentrale Orte sind unter anderen die Unterzentren Bindlach (etwa 7.233), Creußen (4.900), Gefrees (4.300), Goldkronach (3.500) sowie Weidenberg (rund 6.056) Einwohner. Zu den Städten und Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern gehören Speichersdorf (ca. 5.881), Pottenstein (rund 5.363), Hollfeld (etwa 5.180), Waischenfeld (3.100) sowie Eckersdorf (circa 5.159). Gerade Pegnitz bringt es auf circa 13.331 Einwohner und zählt damit zu den dichtbesiedelten Städten des Landkreises, wogegen die Gemeinde Haag mit rund 922 Einwohner die Rote Laterne präsentiert.