Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Waischenfeld

Immobilienmarkt Waischenfeld

Einleitung

Der Immobilienmarkt in Waischenfeld, einer kleinen Gemeinde im Landkreis Bayreuth in der Fränkischen Schweiz, zeigt eine dynamische Entwicklung, die von regionalen und überregionalen Faktoren beeinflusst wird. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse der aktuellen Lage, der Preisentwicklung, der Mietpreise, der Immobilienangebote sowie der zukünftigen Perspektiven für den Immobilienmarkt in Waischenfeld. Die Daten spiegeln den Stand im Jahr 2025 wider und berücksichtigen die spezifischen Merkmale des ländlichen Immobilienmarktes in dieser Region.

1. Überblick über Waischenfeld

Waischenfeld liegt in Oberfranken und ist bekannt für seine malerische Lage in der Fränkischen Schweiz, die sowohl von Einheimischen als auch von Touristen geschätzt wird. Die Gemeinde bietet eine hohe Lebensqualität durch ihre Nähe zur Natur, gute Anbindungen an größere Städte wie Bayreuth und eine ruhige, familienfreundliche Umgebung. Der Immobilienmarkt in Waischenfeld ist geprägt von einem Mix aus Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken, wobei die Nachfrage nach Wohneigentum in den letzten Jahren gestiegen ist.

2. Immobilienpreise

2.1 Durchschnittliche Quadratmeterpreise

Der Immobilienmarkt in Waischenfeld zeigt im Jahr 2025 eine moderate Preissteigerung im Vergleich zu den Vorjahren. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt derzeit bei etwa 2.200 €. Dabei gibt es Unterschiede zwischen Eigentumswohnungen und Häusern:

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt bei etwa 2.100 €, mit einer Spanne von 1.700 € für günstigere Objekte bis zu 2.400 € für hochwertige oder zentral gelegene Wohnungen.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Doppelhäuser weisen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 2.300 € auf. Die Preisspanne reicht von 900 € für sanierungsbedürftige Objekte bis zu 3.700 € für moderne oder luxuriöse Häuser.

2.2 Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Waischenfeld sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, wenn auch weniger stark als in urbanen Zentren wie München oder Nürnberg. Im Vergleich zum Vorjahr 2024 sind die Preise für Wohnungen um etwa 4,9 % gestiegen, während Hauspreise eine Steigerung von etwa 3,5 % verzeichneten. Über die letzten fünf Jahre beträgt die durchschnittliche Preissteigerung etwa 12 %, was auf eine stabile Nachfrage und begrenztes Angebot in der Region hinweist.

2.3 Regionale Unterschiede

Innerhalb der Gemeinde Waischenfeld gibt es Unterschiede in den Immobilienpreisen je nach Stadtteil. Beispielsweise sind die Quadratmeterpreise in zentraleren oder gut angebundenen Stadtteilen wie Waischenfeld selbst (ca. 2.300 €/m²) oder Zeubach (ca. 2.400 €/m²) höher als in abgelegeneren Stadtteilen wie Nankendorf (ca. 1.800 €/m²) oder Siegritzberg (ca. 1.800 €/m²).

3. Mietpreise

3.1 Durchschnittliche Mietpreise

Der Mietmarkt in Waischenfeld zeigt eine deutliche Steigerung der Mietpreise, insbesondere bei Wohnungen. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt im Jahr 2025 bei etwa 9,15 €/m², was einem Anstieg von rund 64 % im Vergleich zum Vorjahr (5,58 €/m²) entspricht. Für Häuser liegt der Mietpreis bei etwa 8,70 €/m², mit einer moderaten Steigerung von etwa 0,6 % gegenüber 2024.

• Wohnungen (40–90 m²): Der Mietpreis liegt bei 9,15 €/m², wobei kleinere Wohnungen (unter 40 m²) tendenziell teurer sind (bis zu 10,80 €/m² in 2021).

• Häuser: Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Zustand und Lage, liegen aber im Durchschnitt bei 8,70 €/m².

3.2 Mietpreisentwicklung

Die starke Steigerung der Mietpreise für Wohnungen ist auf eine erhöhte Nachfrage nach Mietobjekten in ländlichen Regionen zurückzuführen, insbesondere durch Pendler und Zweitwohnsitzsuchende. Über die letzten fünf Jahre zeigt der Mietmarkt eine dynamische Entwicklung mit einem Anstieg von etwa 35 % für Wohnungen. Der Mietmarkt für Häuser ist weniger volatil, da das Angebot an Mietshäusern in Waischenfeld begrenzt ist.

4. Immobilienangebote

Das Angebot an Immobilien in Waischenfeld ist überschaubar, was die Preissteigerungen teilweise erklärt. Im Jahr 2025 gibt es etwa 5–18 Immobilien zum Kauf, darunter:

• Grundstücke: Voll erschlossene Baugrundstücke sind verfügbar, mit Preisen zwischen 89.500 € und 148.000 €, abhängig von Größe und Lage.

• Einfamilienhäuser: Angebote reichen von projektierten Häusern (z. B. 376.500 € für ein 125 m² Einfamilienhaus) bis hin zu luxuriösen Designhäusern (669.400 € für ein 221 m² Haus).

• Ferienwohnungen und Anlageobjekte: Es gibt vereinzelte Angebote für renditestarke Ferienwohnungen, insbesondere in zentralen Lagen (z. B. Geschäftshaus mit Ferienwohnung für 419.000 €).

• Mietwohnungen: Beispiele sind eine 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung (52 m², 650 €/Monat) oder eine 2-Zimmer-Wohnung (89 m², 810 €/Monat).

Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Grundstücken, da viele Käufer die ländliche Lage und die Nähe zur Natur schätzen.

5. Vergleich mit anderen Regionen

Im Vergleich zu größeren Städten in Deutschland (z. B. München: 8.300 €/m², Berlin: 5.800 €/m²) bleibt Waischenfeld ein erschwinglicher Standort. Innerhalb Oberfrankens sind die Preise in Waischenfeld vergleichbar mit anderen ländlichen Gemeinden, liegen aber unter denen von Bayreuth (ca. 2.800 €/m²). Die Mietpreise in Waischenfeld sind jedoch höher als im Landkreis Bayreuth (8,98 €/m² für Wohnungen), was die Attraktivität der Gemeinde widerspiegelt.

6. Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Waischenfeld:

• Zinswende: Die gestiegenen Zinsen seit 2022 haben den Markt leicht abgekühlt, aber die Nachfrage bleibt stabil.

• Tourismus: Die Fränkische Schweiz zieht Zweitwohnsitzsuchende und Investoren an, die Ferienwohnungen erwerben.

• Begrenztes Angebot: Die geringe Anzahl an verfügbaren Immobilien treibt die Preise in die Höhe.

• Pendlerfreundlichkeit: Die gute Anbindung an Bayreuth und Bamberg macht Waischenfeld attraktiv für Berufstätige.

• Lebensqualität: Die naturnahe Lage und die ruhige Umgebung fördern die Nachfrage nach Wohneigentum.

7. Zukünftige Perspektiven

Für das Jahr 2025 wird eine moderate Preissteigerung von etwa 0,4–1,5 % für Wohnungen und eine leichte Abkühlung (-0,6 %) für Hauspreise erwartet. Der Mietmarkt wird voraussichtlich weiter wachsen, da die Nachfrage nach Mietwohnungen in ländlichen Regionen steigt. Langfristig könnte die Entwicklung neuer Baugebiete den Druck auf die Preise etwas mildern, allerdings bleibt das Angebot an Grundstücken und Immobilien begrenzt. Investoren könnten weiterhin Interesse an Ferienwohnungen zeigen, da der Tourismus in der Fränkischen Schweiz zunimmt.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Waischenfeld ist im Jahr 2025 stabil und zeigt moderate Preissteigerungen bei Wohnungen und Häusern. Die Mietpreise sind deutlich gestiegen, insbesondere für Wohnungen, was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien und die Attraktivität der Region als Wohn- und Urlaubsziel treiben die Preise weiter an. Für Käufer und Investoren bietet Waischenfeld Chancen, insbesondere im Bereich Einfamilienhäuser und Ferienimmobilien, während Mieter mit höheren Kosten rechnen müssen. Die Zukunft des Marktes hängt stark von der Verfügbarkeit neuer Bauflächen und der wirtschaftlichen Entwicklung in Oberfranken ab.

Umgebung von Waischenfeld

Die kreisfreie Universitätsstadt Bayreuth (ca. 71.572 Einwohner) ist zugleich Sitz der Landeskreisverwaltung sowie des Landratsamtes. Weitere zentrale Orte sind unter anderen die Unterzentren Bindlach (etwa 7.233), Bad Berneck (circa 4.261), Creußen (4.900), Gefrees (4.300), Goldkronach (3.500) sowie Weidenberg (rund 6.056) Einwohner. Zu den Städten und Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern gehören Speichersdorf (ca. 5.881), Pottenstein (rund 5.363), Hollfeld (etwa 5.180) sowie Eckersdorf (circa 5.159). Gerade Pegnitz bringt es auf circa 13.331 Einwohner und zählt damit zu den dichtbesiedelten Städten des Landkreises, wogegen die Gemeinde Haag mit rund 922 Einwohner die Rote Laterne präsentiert.