Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Offingen

Immobilienmarkt Offingen

Einleitung

Offingen, eine Gemeinde im Landkreis Günzburg in Bayern, liegt idyllisch an der Donau und bietet eine attraktive Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an umliegende Städte wie Ulm, Günzburg und Augsburg. Der Immobilienmarkt in Offingen spiegelt die typischen Merkmale eines kleineren, aber stabilen Marktes wider, der sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern geschätzt wird. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfragefaktoren sowie zukünftige Trends für den Immobilienmarkt in Offingen im Jahr 2025.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Offingen ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern, Eigentumswohnungen und gelegentlich landwirtschaftlichen Anwesen. Die Gemeinde zeichnet sich durch mittlere bis einfache Wohnlagen aus, was sie besonders für Familien und preisbewusste Käufer attraktiv macht. Die Nähe zur Stadt Ulm (ca. 30 km) und die gute Verkehrsanbindung über die B16 sowie die Bahnverbindung nach Günzburg und Augsburg fördern die Nachfrage nach Wohnimmobilien.

Preisentwicklung

Im März 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Offingen bei etwa 2.700 EUR. Dabei zeigen sich Unterschiede zwischen den verschiedenen Immobilientypen:

• Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt im Durchschnitt 2.770 EUR. Günstige Bestandswohnungen sind ab ca. 1.900 EUR/m² erhältlich, während hochwertig sanierte oder Neubauwohnungen bis zu 4.350 EUR/m² kosten können. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 2 % gestiegen, nach einem stärkeren Anstieg von 8,2 % im Jahr 2024.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Reihenhäuser kosten im Schnitt 2.620 EUR/m². Die Preisspanne reicht von etwa 1.570 EUR/m² für ältere Bestandsimmobilien bis hin zu 3.600 EUR/m² für modernisierte oder neugebaute Häuser. Die Preise für Häuser zeigen eine stabile Entwicklung mit moderaten Steigerungen von etwa 1–2 % im Vergleich zum Vorjahr.

• Mietpreise: Die Mietpreise in Offingen liegen für Bestandswohnungen im Durchschnitt bei 8–10 EUR/m², während Neubauwohnungen Mieten von 11–13 EUR/m² erzielen können. Die Mietpreisentwicklung verläuft parallel zur allgemeinen Marktdynamik in Bayern, mit einem moderaten Anstieg von etwa 3 % im Jahr 2025.

Angebotssituation

Das Angebot an Immobilien in Offingen ist überschaubar, was typisch für kleinere Gemeinden ist. Aktuell sind etwa 20–30 Kaufobjekte verfügbar, darunter:

• Eigentumswohnungen: Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit einer Wohnfläche von 60–90 m². Beispiele sind sanierte Dachgeschosswohnungen mit Balkon oder Erdgeschosswohnungen mit Gartenanteil. Neubauwohnungen sind selten, aber einzelne Projekte, wie barrierefreie Seniorenwohnungen, ergänzen das Angebot.

• Häuser: Einfamilienhäuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren dominieren das Segment, oft mit Renovierungsbedarf, aber auch mit großzügigen Grundstücken (500–800 m²). Reihenhäuser und Doppelhäuser, teilweise als Neubauprojekte, sind für junge Familien attraktiv.

• Grundstücke: Bauland ist in Offingen begrenzt verfügbar, mit Preisen von etwa 200–300 EUR/m², abhängig von Lage und Erschließung.

Die Vermarktungsdauer für Immobilien hat sich in den letzten Jahren verkürzt. Bestandswohnungen sind im Schnitt 30–40 Tage online, bevor sie verkauft werden, während Mietwohnungen etwa 15–20 Tage inseriert sind. Dies deutet auf eine solide Nachfrage hin.

Nachfragefaktoren

Die Nachfrage nach Immobilien in Offingen wird durch mehrere Faktoren beeinflusst:

1. Demografische Entwicklung: Offingen hat eine stabile Bevölkerung von etwa 4.000 Einwohnern. Familien und ältere Menschen, die eine ruhige Wohnlage suchen, bilden die Hauptzielgruppe. Zuzug aus umliegenden Städten wie Ulm oder Günzburg ist begrenzt, aber vorhanden, insbesondere bei Pendlern.

2. Wirtschaftliche Lage: Die Region Günzburg profitiert von einer starken Wirtschaft, insbesondere durch Unternehmen wie Lego in Günzburg oder die Automobilzulieferindustrie in Ulm. Dies unterstützt die Kaufkraft und die Nachfrage nach Wohneigentum.

3. Zinsentwicklung: Die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) im Jahr 2024 haben die Finanzierungskosten gesenkt. Im Dezember 2024 lagen die Zinsen für zehnjährige Darlehen bei 3–3,5 %, was den Immobilienkauf attraktiver macht. Diese Entwicklung hat die Nachfrage in Offingen belebt.

4. Infrastruktur und Lebensqualität: Offingen bietet eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und einem Freizeitangebot entlang der Donau. Die Lage außerhalb von Hochwassergebieten erhöht die Attraktivität bestimmter Wohnlagen.

Marktsegmente

Eigennutzer

Eigennutzer, insbesondere Familien und Senioren, suchen in Offingen vor allem Einfamilienhäuser oder barrierefreie Wohnungen. Modernisierte Immobilien mit energieeffizienten Heizsystemen (z. B. Pelletheizungen oder Photovoltaikanlagen) sind besonders gefragt, da sie langfristig Kosten sparen.

Kapitalanleger

Offingen ist für Kapitalanleger interessant, da die Mietrendite für Bestandswohnungen bei etwa 4–5 % liegt, was im Vergleich zu Metropolregionen attraktiv ist. Besonders gefragt sind kleinere Wohnungen (2–3 Zimmer), die sich gut an Singles oder Paare vermieten lassen.

Neubauprojekte

Neubauprojekte sind in Offingen selten, aber einzelne Reihenhaus- oder Wohnungsbauprojekte werden realisiert. Diese richten sich an Käufer mit höherem Budget, da die Preise für Neubauten deutlich über denen von Bestandsimmobilien liegen.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Bauland und Neubauprojekten könnte die Preise langfristig weiter treiben.

• Renovierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien erfordern Investitionen in energetische Sanierung, was für Käufer mit begrenztem Budget eine Hürde darstellen kann.

• Wettbewerb mit Großstädten: Die Nähe zu Ulm und Augsburg zieht potenzielle Käufer teilweise in diese Städte, wo das Angebot an Immobilien und Arbeitsplätzen größer ist.

Chancen

• Stabile Nachfrage: Die solide wirtschaftliche Lage in der Region und die attraktiven Preise im Vergleich zu Metropolen stützen die Nachfrage.

• Zinsentwicklung: Niedrigere Zinsen machen den Immobilienkauf erschwinglicher und könnten die Marktdynamik weiter ankurbeln.

• Nachhaltigkeit: Investitionen in energieeffiziente Immobilien bieten langfristige Kostenvorteile und erhöhen die Attraktivität für Käufer und Mieter.

Zukünftige Trends

Für den Immobilienmarkt in Offingen sind folgende Trends zu erwarten:

1. Moderate Preissteigerungen: Die Preise für Wohnungen und Häuser werden voraussichtlich um 2–3 % pro Jahr steigen, getrieben durch die stabile Nachfrage und begrenztes Angebot.

2. Fokus auf Energieeffizienz: Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf nachhaltige Immobilien mit modernen Heizsystemen und guter Dämmung.

3. Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten: Mit einer alternden Bevölkerung und mehr Single-Haushalten wird die Nachfrage nach 2-Zimmer-Wohnungen und barrierefreien Immobilien steigen.

4. Digitalisierung der Vermarktung: Online-Plattformen und virtuelle Besichtigungen werden die Immobilienvermarktung in Offingen weiter vereinfachen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Offingen zeigt sich im Jahr 2025 stabil und attraktiv, insbesondere für Eigennutzer und Kapitalanleger mit Fokus auf mittlere Preisklassen. Die moderate Preisentwicklung, die gute Lebensqualität und die solide Nachfrage machen Offingen zu einem interessanten Standort für Immobilieninvestitionen. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und Renovierungsbedarf bieten die niedrigen Zinsen und die wirtschaftliche Stärke der Region gute Perspektiven für Käufer und Verkäufer. Wer in Offingen investiert, profitiert von einem ausgewogenen Verhältnis aus Preis, Lage und Lebensqualität.

Umgebung von Offingen

Allein die Große Kreisstadt Günzburg des gleichnamigen Landkreises verfügt über circa 19.676 Einwohner und bildet somit den Spitzenplatz, was die statistischen Einwohnerzahlen aller Städte und Gemeinden dieser Region betrifft. Es folgen Krumbach (Schwaben) mit rund 12.487 und Burgau mit circa 9.401 Einwohner. Mit knapp 8.554 Einwohner wird das Mittelfeld von Ichenhausen angeführt dicht gefolgt von Jettingen-Scheppach (rund 6.739), Leipheim (ca. 6.649), Thannenhausen (etwa 5.955) sowie Bibertal (circa 4.692) Einwohner. Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 5.000 und 1.000, darunter Burtenbach (3.500), Münsterhausen (2.000), Neuburg (3.100), Waldstetten (1.200), Ziemetshausen (3.100), Kammeltal mit rund 3.260 Einwohner. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Ebershausen, welche es gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von ca. 606 Menschen schafft.