Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Waldstetten (Günz)

Immobilienmarkt Waldstetten (Günz)

1. Einleitung

Waldstetten, ein Markt im schwäbischen Landkreis Günzburg in Bayern, liegt in der Region Donau-Iller an der Günz und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Ichenhausen. Mit einer Fläche von etwa 11,12 km² und rund 1.230 Einwohnern (Stand 2016) ist Waldstetten eine kleine, aber attraktive Gemeinde, die von einer idyllischen Lage und einer guten Infrastruktur profitiert. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Waldstetten, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Infrastruktur, wirtschaftliche Rahmenbedingungen sowie zukünftige Trends und Herausforderungen.

2. Überblick über Waldstetten

Waldstetten zeichnet sich durch seine ruhige, ländliche Lage aus, die dennoch eine gute Anbindung an größere Städte wie Günzburg (ca. 15 km) und Krumbach (ca. 20 km) bietet. Die Gemeinde liegt direkt an der Bundesstraße B16, was die Erreichbarkeit erleichtert. Waldstetten verfügt über eine solide Grundinfrastruktur, darunter einen Kindergarten, eine Volksschule, sowie verschiedene Freizeit- und Vereinsangebote. Die Nähe zu touristischen Attraktionen wie dem LEGOLAND Deutschland in Günzburg und die landschaftlich reizvolle Umgebung machen den Ort besonders für Familien und Erholungssuchende attraktiv.

Die Gemeinde hat in den letzten Jahren kontinuierlich in die Verbesserung ihrer Infrastruktur investiert, etwa in Straßenbau, Verkehrsanbindungen, Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen. Diese Maßnahmen erhöhen die Lebensqualität und tragen zur Attraktivität des Immobilienmarktes bei. Zudem fördert die Erschließung neuer Wohngebiete den Zuzug und belebt den lokalen Wohnungsmarkt.

3. Aktuelle Lage des Immobilienmarktes

3.1 Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Waldstetten zeigt eine moderate, aber stetige Preisentwicklung, die von der allgemeinen Marktentwicklung in Bayern und der Region Donau-Iller beeinflusst wird. Die Preise variieren je nach Immobilientyp, Lage und Zustand:

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen (älter als 3 Jahre) liegt bei etwa 1.142 €/m², während Neubauwohnungen (nicht älter als 3 Jahre) im Schnitt 1.689 €/m² kosten. In den letzten Jahren ist der Preis für Eigentumswohnungen um etwa 12,8 % gestiegen (von 2.737 €/m² in Q4 2020 auf 3.088 €/m²). Die Preisspanne reicht von 2.747 €/m² für günstigere Objekte bis zu 4.678 €/m² für hochwertige Wohnungen in bevorzugten Lagen.

• Häuser: Einfamilien- oder Doppelhäuser aus dem Bestand kosten im Durchschnitt 1.362 €/m², Neubauhäuser etwa 1.940 €/m². Der Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei etwa 3.381 €/m², mit einer Preisspanne von 3.220 €/m² bis 4.270 €/m². Seit Q4 2020 sind die Preise für Häuser um 9,7 % gestiegen.

Die Preise in Waldstetten sind im Vergleich zu urbanen Zentren wie München oder Augsburg deutlich niedriger, was die Gemeinde für Käufer mit begrenztem Budget attraktiv macht. Dennoch sind die Preise in den letzten Jahren aufgrund steigender Nachfrage und begrenzten Angebots gestiegen.

3.2 Mietpreise

Der Mietmarkt in Waldstetten ist ebenfalls stabil, mit einer leichten Aufwärtsentwicklung:

• Wohnungen: Der durchschnittliche Mietpreis für Bestandswohnungen liegt bei 5,51 €/m², für Neubauwohnungen ebenfalls bei 5,51 €/m². Aktuelle Daten zeigen eine Preisspanne von 9,09 €/m² bis 12,78 €/m², mit einem Durchschnitt von 9,63 €/m².

• Häuser: Mietpreise für Häuser aus dem Bestand liegen bei etwa 5,95 €/m², für Neubauten bei 5,00 €/m². Der Durchschnittspreis beträgt 10,42 €/m², mit einer Spanne von 10,08 €/m² bis 14,04 €/m².

Die Bruttomietrenditen sind in Waldstetten vergleichsweise hoch, mit 5,8 % für Bestandswohnungen und 3,9 % für Neubauwohnungen, was die Gemeinde auch für Investoren interessant macht.

3.3 Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Waldstetten ist begrenzt, was die Preisentwicklung nach oben treibt. Aktuell gibt es nur wenige Objekte auf dem Markt, insbesondere in zentralen Lagen. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser sind besonders gefragt, da sie den Bedürfnissen von Familien entsprechen. Eigentumswohnungen, vor allem im Neubaubereich, sind ebenfalls gefragt, aber das Angebot bleibt überschaubar.

Die Nachfrage wird durch den Zuzug von Familien und Berufspendlern angetrieben, die die Nähe zu Günzburg und anderen Wirtschaftszentren schätzen. Zudem suchen Monteure und Berufsreisende aufgrund der regionalen Wirtschaftsaktivitäten vermehrt nach kurzfristigen Unterkünften, was den Markt für Monteurzimmer und Ferienwohnungen belebt. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum übersteigt oft das Angebot, was die Wohnungssuche erschwert.

4. Infrastruktur und Attraktivität

Die Infrastruktur in Waldstetten spielt eine zentrale Rolle für die Attraktivität des Immobilienmarktes. Zu den wichtigsten Faktoren gehören:

• Verkehrsanbindung: Die Bundesstraße B16 sorgt für eine gute Anbindung an die Region. Die Nähe zur Autobahn München-Stuttgart (Ausfahrt Günzburg-Ichenhausen) erleichtert den Zugang zu größeren Städten.

• Bildung und Betreuung: Ein Kindergarten mit 46 Plätzen und eine Volksschule mit etwa 92 Schülern decken den lokalen Bedarf. Weitere Bildungsangebote sind in Günzburg verfügbar.

• Freizeit und Natur: Waldstetten bietet ein gut ausgebautes Wanderwegenetz, den Günzstau für Angler und zahlreiche Vereine, darunter Sport-, Gesangs- und Carnevalsvereine. Die landschaftlich reizvolle Lage im Günztal ist ein Pluspunkt für Erholungssuchende.

• Öffentliche Einrichtungen: Investitionen in Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen erhöhen die Lebensqualität. Die Gemeinde plant weitere Modernisierungen, um den Wohnkomfort zu steigern.

5. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Wirtschaft in Waldstetten ist von kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt. Im produzierenden Gewerbe gibt es etwa 232 sozialversicherungspflichtige Beschäftigte, im Handel und Verkehr etwa 10 (Stand 2017). Die Landwirtschaft spielt mit 22 Betrieben und 569 ha Ackerfläche weiterhin eine Rolle. Ein Freiflächen-Photovoltaikkraftwerk mit 1.700 kWp Leistung zeigt das Engagement der Gemeinde im Bereich erneuerbare Energien.

Die Nähe zu Günzburg, einem wirtschaftlichen Zentrum mit dem LEGOLAND Deutschland und zahlreichen Arbeitsplätzen, macht Waldstetten für Pendler attraktiv. Die stabile wirtschaftliche Lage der Region unterstützt die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere von Berufstätigen, die eine ruhige Wohnlage mit guter Anbindung suchen.

6. Zukünftige Trends und Herausforderungen

6.1 Trends

• Nachhaltiges Bauen: Der Trend zu energieeffizienten und nachhaltigen Immobilien wird auch in Waldstetten an Bedeutung gewinnen. Neubauprojekte setzen verstärkt auf moderne Wärmeschutztechnologien und erneuerbare Energien.

• Zuzug von Familien: Die gute Infrastruktur und die ländliche Lage machen Waldstetten für junge Familien attraktiv. Dies wird die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern weiter steigern.

• Digitalisierung und Homeoffice: Die Möglichkeit, von zu Hause aus zu arbeiten, erhöht die Attraktivität von ländlichen Gemeinden wie Waldstetten, da Pendelzeiten weniger relevant werden.

6.2 Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Das begrenzte Angebot an Baugrundstücken und Immobilien könnte die Preise weiter in die Höhe treiben und die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum einschränken.

• Steigende Baukosten: Höhere Material- und Arbeitskosten könnten Neubauprojekte verteuern, was sich auf die Kaufpreise auswirkt.

• Demografischer Wandel: Eine alternde Bevölkerung könnte langfristig die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen erhöhen, während das Angebot in diesem Segment begrenzt bleibt.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Waldstetten (Günz) ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, einem begrenzten Angebot und moderaten Preisen im Vergleich zu urbanen Zentren. Die Gemeinde profitiert von ihrer idyllischen Lage, guter Infrastruktur und der Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Günzburg. Eigentumswohnungen und Häuser sind besonders gefragt, wobei die Preise in den letzten Jahren gestiegen sind. Hohe Bruttomietrenditen machen Waldstetten auch für Investoren interessant.

Zukünftig wird die Gemeinde von Trends wie nachhaltigem Bauen und dem Zuzug von Familien profitieren, muss jedoch Herausforderungen wie das begrenzte Angebot und steigende Baukosten bewältigen. Insgesamt bietet Waldstetten ein attraktives Umfeld für Immobilienkäufer, die eine Kombination aus ländlichem Charme und guter Anbindung suchen.

Umgebung von Waldstetten

Allein die Große Kreisstadt Günzburg des gleichnamigen Landkreises verfügt über circa 19.676 Einwohner und bildet somit den Spitzenplatz, was die statistischen Einwohnerzahlen aller Städte und Gemeinden dieser Region betrifft. Es folgen Krumbach (Schwaben) mit rund 12.487 und Burgau mit circa 9.401 Einwohner. Mit knapp 8.554 Einwohner wird das Mittelfeld von Ichenhausen angeführt dicht gefolgt von Jettingen-Scheppach (rund 6.739), Leipheim (ca. 6.649), Thannenhausen (etwa 5.955) sowie Bibertal (circa 4.692) Einwohner. Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 5.000 und 1.000, darunter Burtenbach (3.500), Offingen (4.200), Münsterhausen (2.000), Neuburg (3.100), Ziemetshausen (3.100), Kammeltal mit rund 3.260 Einwohner. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Ebershausen, welche es gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von ca. 606 Menschen schafft.