Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Krumbach (Schwaben)

Immobilienmarkt Krumbach

1. Einleitung

Krumbach (Schwaben), eine idyllische Stadt im Landkreis Günzburg, ist bekannt für ihre hohe Lebensqualität, ländliche Umgebung und gute Anbindung an größere Städte wie Augsburg und Ulm. Als zweitgrößte Stadt des Landkreises mit etwa 13.800 Einwohnern wird Krumbach oft als „Gartenstadt“ und „Schulstadt“ bezeichnet. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Krumbach, beleuchtet Preisentwicklungen, Markttrends, Einflussfaktoren und bietet eine Prognose für die kommenden Jahre.

2. Überblick über den Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Krumbach ist vielfältig und bietet Optionen für unterschiedliche Zielgruppen, von Familien über Kapitalanleger bis hin zu Senioren. Die Stadtteile Attenhausen, Billenhausen, Edenhausen, Hohenraunau und Niederraunau prägen das Immobilienangebot, wobei Niederraunau aufgrund seiner modernisierten Ortskerns besonders beliebt ist. Das Angebot umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, sowohl im Neubau als auch im Bestand.

2.1 Immobilienarten und Verfügbarkeit

• Einfamilienhäuser: Diese sind besonders in den Stadtteilen Billenhausen und Edenhausen gefragt. Typische Größen liegen zwischen 100 und 200 m², oft mit Garten und Garage.

• Doppel- und Reihenhäuser: Beliebt bei jungen Familien, bieten sie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Viele Objekte aus den 1990er-Jahren wurden kürzlich saniert.

• Eigentumswohnungen: Von kompakten 1-Zimmer-Apartments bis hin zu großzügigen 3-4-Zimmer-Wohnungen, oft mit Balkon oder Terrasse. Neubauprojekte wie „Duo Living“ oder „Max am See“ setzen auf moderne Standards wie KfW-55.

• Mehrfamilienhäuser: Attraktiv für Investoren, besonders in zentralen Lagen mit stabilen Mietrenditen.

• Grundstücke: Wohnbaugrundstücke sind begrenzt verfügbar, was die Preise in den letzten Jahren nach oben getrieben hat.

3. Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Krumbach haben in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen, geprägt von starkem Wachstum bis 2022 und einer anschließenden Korrektur.

3.1 Kaufpreise

• Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt 2025 bei etwa 2.900–3.100 €/m². Einfamilienhäuser mit 100 m² kosten im Schnitt 3.800 €/m², während größere Häuser (200 m²) bei rund 3.300 €/m² liegen. Im Vergleich zu 2021 (ca. 2.866 €/m²) entspricht dies einem Anstieg von etwa 7 %, jedoch einem Rückgang von 13 % gegenüber dem Höchststand 2022 (4.008 €/m² für Neubauten).

• Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten durchschnittlich 2.900–3.400 €/m², abhängig von Lage und Ausstattung. Zentrale Neubauwohnungen erreichen bis zu 4.740 €/m², während günstigere Bestandswohnungen bei etwa 2.700 €/m² starten. Seit 2024 sind die Preise nahezu stabil, mit einem leichten Anstieg von 0,5 %.

• Grundstücke: Der Preis für Baugrund liegt bei etwa 130–150 €/m², mit einer Preissteigerung von 46 % in den letzten fünf Jahren.

3.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Krumbach sind im Vergleich zu anderen bayerischen Städten moderat. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt bei 9,2–9,6 €/m², mit einer Spanne von 8,5 €/m² (einfache Ausstattung) bis 11,8 €/m² (Neubau). Für Häuser liegt die Miete bei etwa 9,5–10 €/m². Seit 2019 (7,83 €/m²) sind die Mietpreise um rund 20 % gestiegen, was die Attraktivität für Vermieter erhöht.

4. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

4.1 Wirtschaftliche und demografische Faktoren

• Wirtschaftliche Lage: Hohe Inflation und steigende Bauzinsen seit 2022 haben die Nachfrage gedämpft, was zu Preisrückgängen führte. Eine Stabilisierung der Zinsen könnte die Nachfrage 2025 wieder ankurbeln.

• Demografischer Wandel: Die Altersgruppe über 65 Jahre wächst bis 2039 voraussichtlich um 44 %, was die Nachfrage nach seniorengerechtem Wohnraum steigert. Gleichzeitig bleibt Krumbach für Familien attraktiv due to its excellent schools and infrastructure.

• Infrastruktur: Die gute Verkehrsanbindung über die Bundesstraßen B16 und B300 sowie Bahnverbindungen nach Günzburg und Mindelheim macht Krumbach für Pendler interessant. Die Nähe zu Autobahnen (A7, A8, A96) verstärkt dies.

4.2 Lokale Gegebenheiten

• Lebensqualität: Krumbach bietet eine Kombination aus ländlichem Charme und urbaner Infrastruktur, mit Freizeitangeboten wie dem Krumbad, Minigolf oder Wanderwegen. Vereine und kulturelle Angebote fördern die Gemeinschaft.

• Bildung: Als „Schulstadt“ verfügt Krumbach über ein breites Bildungsangebot, von Kindergärten bis hin zu Gymnasien und Berufsschulen, was Familien anzieht.

• Energieeffizienz: Neubauprojekte wie „Max am See“ (KfW-55) oder sanierte Bestandsobjekte mit modernen Heizsystemen (z. B. Pellets) entsprechen der steigenden Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien.

4.3 Externe Einflüsse

• Geopolitische Faktoren: Der Ukraine-Krieg und die Energiekrise haben Lieferengpässe und hohe Baukosten verursacht, was den Neubau verteuerte.

• Politische Rahmenbedingungen: Unsicherheiten durch wechselnde Förderprogramme (z. B. KfW) und strengere energetische Vorgaben beeinflussen die Marktdynamik.

5. Markttrends

• Nachfrage nach Energieeffizienz: Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf niedrige Energiekosten. Objekte mit hohem Sanierungsbedarf verlieren an Attraktivität.

• Verlängerte Vermarktungszeiten: Aufgrund der vorsichtigen Käuferstimmung dauert der Verkauf von Immobilien länger als in den Boomjahren bis 2022.

• Zunahme von Neubauprojekten: Projekte wie „Duo Living“ oder „Max am See“ bieten moderne Wohnungen mit hohem Komfort, was die Nachfrage in zentralen Lagen steigert.

• Investoreninteresse: Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnungen bleiben für Kapitalanleger interessant, da Krumbach stabile Mietrenditen bietet.

6. Prognose für den Immobilienmarkt

Für 2025 und darüber hinaus ist eine vorsichtige Stabilisierung des Immobilienmarktes in Krumbach zu erwarten, mit folgenden Entwicklungen:

• Preisentwicklung: Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen dürften sich auf dem aktuellen Niveau einpendeln, mit leichten Anstiegen in zentralen Lagen und bei energieeffizienten Objekten. Objekte mit Sanierungsbedarf könnten weiterhin Preisabschläge erfahren.

• Mietpreise: Ein moderater Anstieg der Mietpreise ist wahrscheinlich, da die Nachfrage nach Wohnraum durch den demografischen Wandel und Zuzug anhält.

• Nachfrage: Die Nachfrage nach Neubauten und sanierten Bestandsimmobilien bleibt hoch, während ältere, unsanierte Objekte schwerer verkäuflich sind.

• Zinsen: Eine mögliche Senkung der Bauzinsen könnte die Nachfrage beleben, insbesondere bei Familien und Erstkäufern.

• Demografischer Einfluss: Der steigende Anteil älterer Einwohner wird den Bedarf an barrierefreien Wohnungen und Pflegeimmobilien erhöhen.

Langfristig bleibt Krumbach aufgrund seiner Lebensqualität und Infrastruktur attraktiv, insbesondere für Familien und Investoren, die stabile Renditen suchen. Die Marktentwicklung hängt jedoch stark von wirtschaftlichen Faktoren wie Zinsen und Baukosten ab.

7. Empfehlungen für Käufer und Verkäufer

• Für Käufer: Fokussieren Sie sich auf energieeffiziente Immobilien in guten Lagen, da diese langfristig wertstabiler sind. Nutzen Sie die aktuelle Verhandlungsbereitschaft der Verkäufer, insbesondere bei Bestandsobjekten.

• Für Verkäufer: Investieren Sie in energetische Sanierungen, um den Verkaufswert zu steigern. Seien Sie auf längere Vermarktungszeiten vorbereitet und setzen Sie realistische Preise.

• Für Investoren: Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnungen in zentralen Lagen bieten stabile Renditen. Prüfen Sie die langfristige Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere für Senioren.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Krumbach (Schwaben) hat sich nach einem Boom bis 2022 in eine Phase der Stabilisierung bewegt, geprägt von Preisrückgängen und längeren Vermarktungszeiten. Die Stadt bleibt jedoch aufgrund ihrer Lebensqualität, Infrastruktur und moderaten Preise attraktiv für Käufer, Mieter und Investoren. Energieeffizienz und Lage sind entscheidende Faktoren für die Wertentwicklung. Mit einer voraussichtlichen Stabilisierung der Preise und einer anhaltenden Nachfrage nach modernem Wohnraum bietet Krumbach auch 2025 interessante Möglichkeiten für den Immobilienmarkt.

Umgebung von Krumbach

Allein die Große Kreisstadt Günzburg des gleichnamigen Landkreises verfügt über circa 19.676 Einwohner und bildet somit den Spitzenplatz, was die statistischen Einwohnerzahlen aller Städte und Gemeinden dieser Region betrifft. Es folgen Krumbach (Schwaben) mit rund 12.487 und Burgau mit circa 9.401 Einwohner. Mit knapp 8.554 Einwohner wird das Mittelfeld von Ichenhausen angeführt dicht gefolgt von Jettingen-Scheppach (rund 6.739), Leipheim (ca. 6.649), Thannenhausen (etwa 5.955) sowie Bibertal (circa 4.692) Einwohner. Es folgen eine Reihe weiterer Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 5.000 und 1.000, darunter Burtenbach (3.500), Offingen (4.200), Münsterhausen (2.000), Neuburg (3.100), Waldstetten (1.200), Ziemetshausen (3.100), Kammeltal mit rund 3.260 Einwohner. Das Schlußlicht des Landkreises jedoch bildet die Gemeinde Ebershausen, welche es gerade einmal auf eine Einwohnerzahl von ca. 606 Menschen schafft.