Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Berchtesgaden

Immobilienmarkt Berchtesgaden

Einleitung

Berchtesgaden, eine malerische Gemeinde im bayerischen Alpenraum, ist bekannt für ihre atemberaubende Landschaft, den Nationalpark Berchtesgaden und ihre Nähe zu Sehenswürdigkeiten wie dem Watzmann und dem Königssee. Der Immobilienmarkt in dieser Region ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum in einer der begehrtesten Urlaubs- und Wohngegenden Deutschlands. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Angebots- und Nachfragestrukturen sowie die Zukunftsperspektiven des Immobilienmarkts in Berchtesgaden.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Berchtesgaden ist durch seine Einzigartigkeit geprägt. Die Region zieht sowohl Einheimische als auch Zuziehende an, die von der Kombination aus naturnaher Lage, guter Infrastruktur und touristischer Attraktivität profitieren möchten. Die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere nach Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken, ist hoch, während das Angebot aufgrund der geografischen Lage und strenger Bauvorschriften begrenzt bleibt. Dies führt zu einem wettbewerbsintensiven Markt mit tendenziell steigenden Preisen.

Preisentwicklung

Die Kaufpreise für Immobilien in Berchtesgaden haben in den letzten Jahren eine kontinuierliche Steigerung erfahren. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 4.400 €, während Häuser durchschnittlich bei rund 4.000 € pro Quadratmeter gehandelt werden. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Ausstattung und Objektart erheblich. Luxuriöse Immobilien in bevorzugten Lagen mit Blick auf die Alpen oder den Watzmann können Quadratmeterpreise von bis zu 8.000 € oder mehr erreichen, während einfachere Objekte in weniger zentralen Bereichen günstiger sind.

Die Mietpreise zeigen ebenfalls eine steigende Tendenz. Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 10,70 € pro Quadratmeter, was einer Steigerung von rund 5,6 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Diese Entwicklung spiegelt die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen wider, insbesondere durch saisonale Arbeitskräfte, Touristen und junge Menschen, die sich den Kauf einer Immobilie in der Region nicht leisten können.

Angebotsstruktur

Das Immobilienangebot in Berchtesgaden umfasst eine breite Palette von Objekten, darunter Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Besonders gefragt sind:

• Einfamilienhäuser und Landhäuser: Diese sind oft in traditionellem alpenländischem Stil erbaut und bieten großzügige Grundstücke mit Bergblick. Preise für solche Objekte liegen häufig zwischen 700.000 € und über 2,5 Millionen €, abhängig von Größe, Lage und Zustand.

• Eigentumswohnungen: Diese reichen von kompakten 1-Zimmer-Apartments für Anleger bis hin zu luxuriösen 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Balkonen und Panoramablick. Die Preisspanne bewegt sich zwischen 190.000 € für kleinere Einheiten und über 1,2 Millionen € für hochwertige Neubauwohnungen.

• Grundstücke: Bauland ist in Berchtesgaden knapp, was die Preise in die Höhe treibt. Grundstücke mit Baugenehmigung und Bergblick kosten oft zwischen 700 € und 1.300 € pro Quadratmeter.

• Gewerbeimmobilien und Renditeobjekte: Hierzu zählen Mehrfamilienhäuser, Pflegeapartments und Gewerbeflächen, die für Investoren attraktiv sind. Solche Objekte werden oft als Kapitalanlagen mit stabilen Renditen beworben.

Nachfragestruktur

Die Nachfrage nach Immobilien in Berchtesgaden ist vielfältig. Zu den Hauptzielgruppen gehören:

• Einheimische und Familien: Diese suchen vor allem Einfamilienhäuser oder größere Wohnungen für die Eigennutzung.

• Investoren: Aufgrund der touristischen Attraktivität der Region sind Ferienwohnungen und Renditeobjekte besonders gefragt. Viele Investoren setzen auf Objekte, die sich für die kurzfristige Vermietung an Touristen eignen.

• Zuziehende aus anderen Regionen: Besonders wohlhabende Käufer aus städtischen Ballungsräumen wie München oder dem Ausland suchen Zweitwohnsitze oder Altersruhesitze in der idyllischen Alpenregion.

• Junge Menschen: Aufgrund der hohen Kaufpreise ist der Mietmarkt für junge Menschen und Berufstätige relevant, die in der Region arbeiten, aber nicht über das nötige Kapital für einen Immobilienerwerb verfügen.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Berchtesgaden:

1. Geografische Lage und Naturschutz: Die Nähe zum Nationalpark Berchtesgaden und strenge Baubeschränkungen begrenzen die Verfügbarkeit von Bauland, was die Preise nach oben treibt.

2. Tourismus: Die Region ist ein beliebtes Ziel für Outdoor-Aktivitäten, was die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen erhöht.

3. Infrastruktur: Die gute Anbindung an Salzburg und die Nähe zu München machen Berchtesgaden auch für Pendler attraktiv.

4. Demografische Entwicklung: Eine alternde Bevölkerung führt zu einer steigenden Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Pflegeimmobilien.

5. Wirtschaftliche Lage: Die allgemeine wirtschaftliche Stabilität und steigende Zinsen beeinflussen die Finanzierungsmöglichkeiten und somit die Kaufkraft.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Berchtesgaden wird voraussichtlich weiterhin von einer hohen Nachfrage und begrenztem Angebot geprägt sein. Die Preise dürften aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland und der anhaltenden Attraktivität der Region weiter steigen, wenn auch möglicherweise in einem moderateren Tempo als in den Vorjahren. Besonders nachhaltige und energieeffiziente Immobilien, wie etwa KfW-55-geförderte Neubauten, werden an Bedeutung gewinnen, da Umweltaspekte und Energiekosten für Käufer immer wichtiger werden.

Ein weiterer Trend ist die zunehmende Digitalisierung des Immobilienmarkts. Online-Plattformen und virtuelle Besichtigungen erleichtern den Zugang zu Angeboten, insbesondere für internationale Käufer. Gleichzeitig könnten strengere Umweltauflagen und der Fokus auf nachhaltiges Bauen die Kosten für Neubauprojekte erhöhen.

Herausforderungen

Trotz der positiven Aussichten gibt es auch Herausforderungen:

• Bezahlbarkeit: Die hohen Preise machen es für junge Familien und Einheimische zunehmend schwierig, Wohneigentum zu erwerben.

• Zweitwohnsitze: Der hohe Anteil an Ferienwohnungen kann die Verfügbarkeit von Wohnraum für Dauermieter einschränken.

• Naturrisiken: Ereignisse wie Felsstürze im Nationalpark könnten das Vertrauen in bestimmte Lagen kurzfristig beeinträchtigen, auch wenn dies bisher keinen signifikanten Einfluss auf den Markt hatte.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Berchtesgaden bleibt ein dynamischer und wettbewerbsintensiver Markt, der von der einzigartigen Kombination aus natürlicher Schönheit, touristischer Attraktivität und begrenzter Verfügbarkeit geprägt ist. Während die Preise für Kauf- und Mietobjekte weiter steigen, bieten sich besonders für Investoren und wohlhabende Käufer attraktive Möglichkeiten. Für Einheimische und junge Menschen wird die Bezahlbarkeit jedoch zunehmend zur Herausforderung. Die Zukunft des Marktes hängt stark von der Balance zwischen nachhaltigem Wachstum, Naturschutz und der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum ab.

Umgebung von Berchtesgaden

Als Große Kreisstadt weist Bad Reichenhall nicht nur die höchste Einwohnerzahl mit ca. 17.137 auf, sondern übt auf Einheimische wie Besucher als Kurstadt einen magischen Reiz aus.
Gefolgt wird Bad Reichenhall von Freilassing mit knapp 16.074 und Teisendorf mit circa 9.189 Einwohner. Auf den weiteren Plätzen folgen Ainring (ca, 9.598), Laufen (5.200) sowie Bischofswiesen (knapp 7.539) Einwohner. Knapp über die Zahl von 5.000 Einwohner kommen die Gemeinden Schönau am Königssee (ca. 5.418), Saaldorf-Surheim (etwa 5.326) und Piding (rund 5.238). Die Rote Laterne geht zweifelsfrei an die Gemeinde Schneizelreuth mit nur rund 1.339 Einwohner.