Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Zellingen

Immobilienmarkt Zellingen

Einleitung

Zellingen, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Main-Spessart in Unterfranken, Bayern, liegt malerisch am Main und besticht durch ihre ruhige Lage, natürliche Schönheit und gute Anbindung an umliegende Städte wie Würzburg und Karlstadt. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarkts in Zellingen, einschließlich Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung, Trends und Zukunftsaussichten.

Lage und Infrastruktur

Zellingen, bestehend aus den Ortsteilen Zellingen und Retzbach, liegt etwa 15 km von Würzburg und 10 km von Karlstadt entfernt. Die Gemeinde ist durch Buslinien und den Bahnhof Retzbach-Zellingen an der Strecke Würzburg-Gemünden gut an das regionale Verkehrsnetz angebunden. Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheken, Kindergärten und Schulen sind vor Ort vorhanden, was Zellingen besonders für Familien und Paare attraktiv macht. Die Nähe zu den Weinbergen und die Möglichkeit, entlang des Mains zu spazieren, verleihen der Region ein erholsames und naturverbundenes Wohnambiente.

Immobilienangebot

Der Immobilienmarkt in Zellingen bietet eine breite Palette an Objekten, die unterschiedlichen Bedürfnissen gerecht werden. Dazu gehören:

• Einfamilienhäuser: Moderne Einfamilienhäuser mit durchdachten Grundrissen, oft mit Grundstücken zwischen 500 und 600 m², sind besonders gefragt. Beispiele sind Neubauobjekte im KfW-55-Standard mit energiesparender Heiztechnik wie Wärmepumpen. Preise liegen typischerweise zwischen 300.000 € und 600.000 €, abhängig von Größe und Ausstattung.

• Doppelhaushälften: Gepflegte Doppelhaushälften, wie eine 1995 erbaute mit 122 m² Wohnfläche und 521 m² Grundstück, sind ideal für Familien. Preise bewegen sich um 350.000 € bis 450.000 €.

• Eigentumswohnungen: Besonders Neubauwohnungen, wie 3-Zimmer-Maisonette-Wohnungen mit ca. 95 m², sind im Angebot. Kaufpreise liegen zwischen 297.000 € und 384.000 €, oft inklusive Stellplatz. Luxuswohnungen im Projekt „MAINBLICK“ in Retzbach mit 130–150 m² kosten bis zu 646.700 €.

• Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser: Diese eignen sich für Investoren oder Kombinationen aus Wohnen und Arbeiten. Ein Beispiel ist ein großzügiges Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage mit modernisierter Ausstattung (z. B. Gasheizung von 2019), dessen Preise je nach Größe und Zustand stark variieren.

• Bungalows und barrierefreie Häuser: Individualisierbare Bungalows und behindertengerechte Häuser, wie ein Objekt mit Deckenhebelift-Vorbereitung, sprechen spezifische Zielgruppen an.

• Grundstücke: Baugrundstücke, wie ein 900 m² großes Grundstück im Ortskern oder ein 1.700 m² großes Grundstück, bieten Raum für individuelle Bauprojekte.

Das Angebot umfasst sowohl Neubauten als auch sanierte Bestandsimmobilien, z. B. ein Einfamilienhaus von 1700 oder ein renoviertes Wohnhaus von 1935 mit Anbau von 1969.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Zellingen haben sich in den letzten Jahren positiv entwickelt, getrieben durch niedrige Kreditzinsen und eine hohe Nachfrage nach Wohnraum in ländlichen, aber gut angebundenen Regionen. Bestandswohnungen bieten aufgrund ihrer Mietrendite eine attraktive Investitionsmöglichkeit, während Neubauwohnungen durch moderne Ausstattung und Energieeffizienz punkten. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 3.000 € bis 4.500 €, abhängig von Lage und Ausstattung. Häuser variieren stark, wobei Einfamilienhäuser zwischen 1.800 €/m² (ältere Objekte) und 4.000 €/m² (Neubauten) kosten. Mietpreise für Wohnungen liegen bei etwa 10–12 €/m², z. B. 630 € Kaltmiete für eine 51 m² große 2-Zimmer-Wohnung in Retzbach.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Zellingen ist hoch, insbesondere bei Familien, Paaren und Investoren. Familien schätzen die ruhige, kinderfreundliche Umgebung und die gute Infrastruktur. Paare und Senioren bevorzugen barrierefreie Wohnungen oder Bungalows. Investoren sehen in Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern Potenzial für Mietrenditen, da Zellingen gute und sehr gute Wohnlagen bietet. Die Nähe zu Würzburg macht die Gemeinde auch für Pendler attraktiv, die eine Alternative zur teureren Stadt suchen.

Trends und Entwicklungen

• Energieeffizienz: Neubauobjekte setzen auf KfW-Standards (z. B. KfW-40 oder KfW-55) mit Wärmepumpen und effizienter Dämmung, was die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien steigert.

• Individualisierbarkeit: Projekte wie LivingHaus-Bungalows oder das „SUNSHINE-Haus“ ermöglichen Käufern, Grundrisse nach ihren Wünschen zu gestalten.

• Modernisierung von Bestandsimmobilien: Viele ältere Objekte, z. B. aus den 1960er-Jahren, wurden umfassend renoviert (neue Heizungen, Fenster, Wasserleitungen), was sie für Käufer attraktiver macht.

• Barrierefreiheit: Der Bedarf an behindertengerechten Immobilien wächst, insbesondere für Senioren oder Menschen mit eingeschränkter Mobilität.

• Gewerbeimmobilien: Zentrale Lagen in Zellingen bieten Potenzial für Büros oder Praxen, wie ein ehemaliges Möbelhaus mit 2.045 m² Fläche.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: In Zellingen gibt es vergleichsweise wenige Immobilienangebote, insbesondere in bestimmten Segmenten wie günstigen Mietwohnungen oder großen Grundstücken.

• Sanierungsbedarf: Ältere Immobilien, wie ein Haus von 1820 oder 1935, erfordern oft umfangreiche Sanierungen, was die Kosten für Käufer erhöhen kann.

• Bonitätsnachweise: Für viele Objekte, insbesondere Neubauwohnungen, sind Bonitätsnachweise erforderlich, was den Zugang für einige Interessenten erschwert.

Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Zellingen wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, da die Nachfrage nach ländlichem Wohnraum mit guter Anbindung anhält. Die Nähe zu Würzburg und die Attraktivität der Region für Familien und Investoren fördern die Wertentwicklung. Neue Bauprojekte, wie „MAINBLICK“ in Retzbach, deuten auf eine Fortsetzung des Trends hin zu hochwertigen, energieeffizienten Immobilien. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und Zinsen die Preisentwicklung leicht bremsen, was besonders Erstkäufer betreffen könnte.

Fazit

Zellingen bietet einen vielseitigen Immobilienmarkt mit Optionen für unterschiedliche Zielgruppen, von modernen Neubauwohnungen über familienfreundliche Häuser bis hin zu Investitionsobjekten. Die Kombination aus idyllischer Lage, guter Infrastruktur und stabiler Wertentwicklung macht die Gemeinde zu einem attraktiven Standort. Interessenten sollten jedoch die begrenzte Verfügbarkeit und mögliche Sanierungskosten älterer Objekte berücksichtigen. Für Investoren und Familien bleibt Zellingen eine lohnende Option, die Naturverbundenheit mit urbaner Erreichbarkeit verbindet.

Umgebung von Zellingen

Mit circa 14.810 Einwohnern ist Karlstadt nicht nur die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in der Region, sondern zugleich auch Sitz des Verwaltungsrates. Gefolgt wird Karlstadt unter anderen von Marktheidenfeld (ca. 10.854), Gemünden am Main (rund 10.290) sowie Arnstein (etwa 8.107), wogegen es allein Lohr am Main auf eine höhere Einwohnerzahl gebracht hat, denn immerhin leben hier knapp 15.012 Menschen. Weiterhin gehören die Städte und Gemeinden Frammersbach (rund 4.507), Triefenstein (etwa 4.264), Kreuzwertheim (knapp 3.783) sowie Erlenbach bei Marktheidenfeld (ca. 2.424), Rieneck (2.000) Einwohner zur Region Main-Spessart, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Mit gerade einmal rund 805 Einwohner reicht es für die Gemeinde Mittelsinn nur auf den letzten Platz des Landkreises.