Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schwaig bei Nürnberg

Immobilienmarkt Schwaig bei Nürnberg

Einleitung

Schwaig bei Nürnberg, eine Gemeinde im Landkreis Nürnberger Land, liegt etwa 15 Kilometer nordöstlich von Nürnberg und gehört zur Metropolregion Nürnberg. Die Nähe zur Großstadt, die gute Verkehrsanbindung über die S-Bahn und die Autobahn A3 sowie die attraktive Lage zwischen städtischem Leben und ländlicher Ruhe machen Schwaig zu einem begehrten Wohn- und Investitionsstandort. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Schwaig, einschließlich Preisentwicklungen, Nachfrage, Angebot, Trends und Perspektiven für 2025.

1. Marktsituation und Preisentwicklung

1.1 Kaufpreise für Wohnimmobilien

Der Immobilienmarkt in Schwaig bei Nürnberg zeigt sich im Jahr 2025 stabil mit moderaten Preissteigerungen, die jedoch regional unterschiedlich ausfallen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt in Schwaig aktuell bei etwa 4.200 €, während Bestandswohnungen (älter als drei Jahre) im Schnitt bei 3.800 € pro Quadratmeter angeboten werden. Neubauwohnungen, die oft den energetischen Standard KfW 40 oder KfW 70 erfüllen, erreichen Preise von bis zu 5.000 € pro Quadratmeter.

Für Einfamilien- und Doppelhäuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 4.800 €, wobei Neubauten Preise von bis zu 5.500 € pro Quadratmeter erzielen können. Bestandshäuser, insbesondere solche mit Renovierungsbedarf, sind günstiger und bewegen sich im Bereich von 3.500 € bis 4.000 € pro Quadratmeter. Im Vergleich zu Nürnberg, wo die Quadratmeterpreise für Wohnungen bei etwa 3.900 € und für Häuser bei 4.300 € liegen, ist Schwaig teurer, was auf die hohe Nachfrage nach Immobilien in suburbanen Lagen mit guter Anbindung zurückzuführen ist.

Die Preisentwicklung in Schwaig zeigt seit dem dritten Quartal 2024 einen moderaten Anstieg von etwa 2-3 % im Vergleich zum Vorjahr. Dies liegt unter dem starken Preisanstieg der Jahre vor 2022, als die niedrigen Zinsen die Nachfrage befeuerten. Der leichte Preisanstieg wird durch eine stabile Nachfrage und ein begrenztes Angebot an Baugrundstücken und Neubauten getrieben.

1.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Schwaig sind ebenfalls gestiegen, jedoch weniger stark als die Kaufpreise. Für Bestandswohnungen liegt die Kaltmiete im Durchschnitt bei 8,50 € pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen Mieten von etwa 11,50 € pro Quadratmeter erzielen. Häuser zur Miete sind in Schwaig selten, aber die Mietpreise für Bestandshäuser bewegen sich um 8,60 € pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen liegt bei etwa 4,2 %, was Schwaig für Kapitalanleger attraktiv macht, insbesondere im Vergleich zu anderen Städten in Deutschland.

1.3 Faktoren der Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Schwaig werden von mehreren Faktoren beeinflusst:

• Lage und Infrastruktur: Die Nähe zu Nürnberg, die gute Verkehrsanbindung und die hohe Lebensqualität durch Grünflächen und Ruhe fördern die Nachfrage.

• Baukosten und Zinsen: Steigende Baukosten und die seit März 2025 wieder anziehenden Bauzinsen bremsen den Preisanstieg, da sie die Finanzierungsmöglichkeiten von Käufern einschränken.

• Nachfrage: Familien und Pendler, die die Nähe zu Nürnberg schätzen, sowie Kapitalanleger, die von stabilen Mietrenditen profitieren wollen, treiben die Nachfrage.

• Angebot: Das Angebot an Baugrundstücken und Neubauten ist begrenzt, was die Preise nach oben treibt. Sanierungsbedürftige Objekte bieten jedoch Verhandlungsspielraum.

2. Angebot und Nachfrage

2.1 Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt in Schwaig ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Eigentumswohnungen, insbesondere in modernen, energieeffizienten Gebäuden. Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sind besonders gefragt, da sie sowohl für Paare als auch für kleine Familien attraktiv sind. Neubauwohnungen, wie etwa in der Parkstraße oder in Behringersdorf, bieten oft hochwertige Ausstattung, wie Fußbodenheizung, Eichenparkett oder große Fenster, und erfüllen moderne energetische Standards.

Bestandswohnungen, die häufig aus den 1960er- oder 1970er-Jahren stammen, sind günstiger, erfordern jedoch oft Renovierungen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, da die steigenden Einwohnerzahlen in der Metropolregion Nürnberg den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum erhöhen. Besonders gefragt sind barrierefreie Wohnungen oder solche mit guter Anbindung an die S-Bahn.

2.2 Häusermarkt

Der Markt für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser in Schwaig ist dynamisch, aber durch ein begrenztes Angebot eingeschränkt. Reihenhäuser und Doppelhaushälften, oft in Massivbauweise aus den 1970er-Jahren oder modernisierten Neubauten, sind besonders bei Familien beliebt. Architektenhäuser mit offenen Wohnkonzepten und großen Gärten, wie sie in zentralen Lagen oder im Musikerviertel angeboten werden, erzielen hohe Preise.

Die Nachfrage nach Neubauten ist hoch, da diese oft Förderungen wie die KfW 40 ermöglichen und energieeffizient sind. Sanierungsbedürftige Häuser bieten hingegen Chancen für Käufer, die bereit sind, in Modernisierungen zu investieren, insbesondere durch Programme wie „Jung kauft Alt“, das energetische Sanierungen fördert.

2.3 Grundstücke

Baugrundstücke in Schwaig sind knapp und teuer. Durchschnittlich liegen die Preise bei 700 € bis 1.000 € pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und Erschließung. Grundstücke in zentralen Lagen oder mit Blick auf den Moritzberg sind besonders gefragt. Die Bebaubarkeit ist oft auf Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser beschränkt, was die Nachfrage von Bauträgern einschränkt, aber für Eigennutzer attraktiv bleibt.

3. Trends und Entwicklungen

3.1 Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Ein zentraler Trend in Schwaig ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauten entsprechen häufig den Standards KfW 40 oder KfW 70, was durch Förderprogramme und steuerliche Vorteile unterstützt wird. Investoren können für klimafreundliche Neubauten mit einem Baukostenlimit von 5.200 € pro Quadratmeter über vier Jahre jeweils 5 % der Herstellungskosten abschreiben. Dies macht Schwaig für Bauträger und Kapitalanleger attraktiv, die auf nachhaltige Projekte setzen.

3.2 Verhandlungsspielraum

Der aktuelle Markt bietet Käufern, insbesondere bei sanierungsbedürftigen Objekten, guten Verhandlungsspielraum. Während die Preise für hochwertige Neubauten stabil bleiben, können bei älteren Immobilien Preisnachlässe von bis zu 10-20 % erzielt werden, da Verkäufer aufgrund gestiegener Zinsen und sinkender Nachfrage flexibler sind.

3.3 Mietmarkt

Die steigenden Mietpreise in Schwaig spiegeln den Trend in der gesamten Metropolregion wider. Aufgrund des begrenzten Angebots und der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen wird erwartet, dass die Mieten weiter moderat steigen, insbesondere für Neubauwohnungen. Dies macht Schwaig für Kapitalanleger interessant, da die Mietrenditen im Vergleich zu anderen Regionen Deutschlands hoch sind.

3.4 Förderprogramme

Neue Fördermöglichkeiten, wie das Programm „Jung kauft Alt“ oder steuerliche Abschreibungen für energieeffiziente Neubauten, fördern den Immobilienkauf und die Sanierung von Bestandsimmobilien. Diese Programme zielen darauf ab, den Wohnungsbau zu beleben und den Wohnungsmarkt zu entlasten.

4. Chancen und Herausforderungen

4.1 Chancen

• Attraktiver Standort: Die Kombination aus Nähe zu Nürnberg, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität macht Schwaig für Familien, Pendler und Investoren attraktiv.

• Investitionspotenzial: Die hohen Mietrenditen und die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien bieten Chancen für Kapitalanleger.

• Verhandlungsspielraum: Sanierungsbedürftige Immobilien bieten Käufern die Möglichkeit, günstig einzusteigen und durch Modernisierungen Wertsteigerungen zu erzielen.

4.2 Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die Knappheit an Baugrundstücken und Neubauten treibt die Preise nach oben und erschwert den Markteintritt für Käufer mit begrenztem Budget.

• Steigende Zinsen: Die seit März 2025 steigenden Bauzinsen erschweren die Finanzierung, insbesondere für junge Familien.

• Baukosten: Hohe Baukosten und strenge Bauvorschriften bremsen die Bautätigkeit und erhöhen die Preise für Neubauten.

5. Ausblick für 2025

Der Immobilienmarkt in Schwaig bei Nürnberg wird 2025 voraussichtlich stabil bleiben, mit moderaten Preissteigerungen von 2-3 % für Wohnungen und Häuser. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und gut gelegenen Bestandsimmobilien wird hoch bleiben, während sanierungsbedürftige Objekte weiterhin Verhandlungsspielraum bieten. Die steigenden Bauzinsen könnten den Markt leicht abkühlen, aber die Attraktivität Schwaigs als Wohnstandort wird durch die Nähe zu Nürnberg und die hohe Lebensqualität gestützt. Für Kapitalanleger bleibt Schwaig aufgrund der hohen Mietrenditen und der stabilen Nachfrage ein interessanter Markt.

6. Fazit

Schwaig bei Nürnberg bietet einen dynamischen Immobilienmarkt, der von einer hohen Nachfrage, begrenztem Angebot und moderaten Preissteigerungen geprägt ist. Die Gemeinde ist besonders für Familien, Pendler und Kapitalanleger attraktiv, die von der Nähe zu Nürnberg, der guten Infrastruktur und der hohen Lebensqualität profitieren wollen. Während Neubauten und energieeffiziente Immobilien die Preisentwicklung dominieren, bieten sanierungsbedürftige Objekte Chancen für preisbewusste Käufer. Der Markt bleibt 2025 stabil, mit Potenzial für Investitionen, aber auch Herausforderungen durch steigende Zinsen und hohe Baukosten.

Umgebung von Schwaig bei Nürnberg

Die Stadt Lauf a.d.Pegnitz mit rund 25.993 Einwohner ist nicht nur statistisch betrachtet die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl in der Region Nürnberger Land, sondern zugleich Sitz des Verwaltungsrates des Landkreises im bayerischen Regierungsbezirk Mittelfranken. Gefolgt wird Lauf a.d.Pegnitz unter anderen von Altdorf bei Nürnberg (ca. 15.097), Feucht (etwa 12.737), Hersbruck (rund 12.095), Röthenbach a.d.Pegnitz (circa 11.802), Burgthann (11.400) Einwohner. Eine Reihe weiterer Städte darunter Schwarzenbruck (rund 8.236), Schnaittach (ca. 7.993), Pommelsbrunn (5.400), Neuhaus (2.850), Velden (1.800) sowie Leinburg (etwa 6.456) Einwohner. Das Schlußlicht dieser faszinierenden Region jedoch bildet jedoch die Gemeinde Engelthal mit gerade einmal 1.140 Einwohner.