Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schwarzenbruck

Immobilienmarkt  Schwarzenbruck

Einleitung

Schwarzenbruck, eine Gemeinde im Landkreis Nürnberger Land in Bayern, liegt in der Metropolregion Nürnberg und zeichnet sich durch ihre attraktive Lage zwischen städtischer Nähe und ländlicher Idylle aus. Die Gemeinde bietet eine gute Infrastruktur, Anbindung an Nürnberg und eine hohe Lebensqualität, was sie für Familien, Pendler und Investoren gleichermaßen interessant macht. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Schwarzenbruck, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie einer Prognose für die Zukunft.

1. Marktübersicht

1.1. Wohnlagen und Infrastruktur

Schwarzenbruck liegt etwa 20 Kilometer südöstlich von Nürnberg und profitiert von der Nähe zur Großstadt sowie der guten Verkehrsanbindung durch die S-Bahn (Linie S3) und die Autobahn A3. Die Gemeinde besteht aus mehreren Ortsteilen, darunter Schwarzenbruck-Zentrum, Pfeifferhütte, Ochenbruck und Rummelsberg, die unterschiedliche Wohnlagen bieten. Während das Zentrum eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzten aufweist, bieten ländlichere Ortsteile wie Oberlindelburg Ruhe und Naturverbundenheit. Die Wohnlagen werden überwiegend als mittel bis gut eingestuft, was die Attraktivität für Eigenheime und Anlageimmobilien steigert.

1.2. Immobilienangebot

Das Immobilienangebot in Schwarzenbruck umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen sowie Baugrundstücke. Besonders gefragt sind moderne Einfamilienhäuser und Bungalows, die mit energieeffizienten Bauweisen und nachhaltigen Materialien beworben werden. Auch modulare Holzhäuser und projektiere Massivhäuser sind im Angebot, die Käufern individuelle Gestaltungsmöglichkeiten bieten. Eigentumswohnungen, insbesondere Neubauten, sind ebenfalls verfügbar, wobei Erstbezugswohnungen in Projekten wie dem SchwarzachPark hervorstechen. Gewerbeimmobilien und landwirtschaftliche Flächen ergänzen das Angebot, sind jedoch weniger dominant.

2. Preisentwicklung

2.1. Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Schwarzenbruck haben in den letzten Jahren eine moderate, aber stetige Steigerung erfahren. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt derzeit bei etwa 3.800 €/m², wobei die Preisspanne je nach Lage und Ausstattung zwischen 3.200 €/m² und 4.800 €/m² variiert. Eigentumswohnungen kosten im Durchschnitt etwa 3.950 €/m², mit Spitzenwerten von bis zu 4.900 €/m² für hochwertige Neubauobjekte. Besonders exklusive Immobilien, wie Villen mit großen Grundstücken, erreichen Preise von über 1,5 Millionen Euro. Baugrundstücke kosten je nach Lage und Größe zwischen 400 und 600 €/m², wobei die Bodenrichtwerte in den letzten zwei Jahren unterschiedliche Entwicklungen zeigen: Im engeren Einzugsbereich von Nürnberg sind leichte Rückgänge von bis zu 10 % zu verzeichnen, während ländlichere Zonen Preissteigerungen von bis zu 40 % aufweisen.

2.2. Mietpreise

Die Mietpreise in Schwarzenbruck liegen für Wohnungen im Durchschnitt bei 9,50 €/m², mit einer Spanne von etwa 8,90 €/m² bis 12,70 €/m². Häuser weisen Mietpreise von durchschnittlich 10,70 €/m² auf, mit Spitzenwerten bis zu 13,40 €/m². Neubauwohnungen haben eine längere Vermarktungsdauer (ca. 74 Tage), was auf eine höhere Preissensibilität der Mieter hinweist, während Bestandswohnungen schneller (ca. 28 Tage) vermietet werden. Die Mietrendite für Bestandswohnungen macht Schwarzenbruck besonders für Investoren attraktiv.

3. Angebot und Nachfrage

3.1. Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Schwarzenbruck ist hoch, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern, die sich an Familien richten. Die Nähe zu Nürnberg, die gute Verkehrsanbindung und die familienfreundliche Umgebung treiben die Nachfrage an. Auch Eigentumswohnungen, vor allem in Neubauprojekten, sind gefragt, insbesondere bei Berufstätigen, die in der Region pendeln. Investoren zeigen Interesse an Bestandswohnungen aufgrund der attraktiven Mietrendite, während die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien moderat bleibt.

3.2. Angebot

Das Angebot ist vielfältig, jedoch begrenzt, was den Wettbewerb unter Käufern und Mietern erhöht. Einfamilienhäuser und Bungalows dominieren das Kaufsegment, oft mit modernen Ausstattungen wie Fußbodenheizung, großen Terrassen oder energieeffizienten Bauweisen (z. B. KfW-55-Standard). Reihenhäuser und Doppelhäuser, oft aus den 1960er-Jahren, werden regelmäßig renoviert und sind besonders für junge Familien attraktiv. Baugrundstücke sind begehrt, da sie individuelle Gestaltungsmöglichkeiten bieten, jedoch sind sie in zentralen Lagen wie Pfeifferhütte oder Schwarzenbruck-Zentrum selten. Neubauprojekte, wie das Modulhaus-Ensemble in Pfeifferhütte, setzen auf Nachhaltigkeit und moderne Architektur, was die Attraktivität des Marktes weiter steigert.

4. Markttrends

4.1. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Ein zentraler Trend auf dem Immobilienmarkt in Schwarzenbruck ist der Fokus auf nachhaltige Bauweisen. Modulhăuser in Holzständerbauweise, energieeffiziente Massivhäuser und KfW-55- oder KfW-40-Plus-Standards sind zunehmend gefragt. Käufer legen Wert auf niedrige Energiekosten und umweltfreundliche Materialien, was durch staatliche Förderprogramme unterstützt wird.

4.2. Individualisierung

Projektiere Häuser, bei denen Käufer ihre Wünsche in die Planung einfließen lassen können, gewinnen an Popularität. Anbieter wie Dennert oder Massahaus bieten flexible Lösungen, die von Grundrissgestaltung bis hin zu Materialauswahl reichen. Dies spricht insbesondere jüngere Käufer an, die Wert auf Individualität legen.

4.3. Digitalisierung

Die Digitalisierung prägt auch den Immobilienmarkt in Schwarzenbruck. Plattformen wie Immowelt, Immonet oder Meinestadt.de bieten umfassende Suchmöglichkeiten, und virtuelle Besichtigungen werden zunehmend genutzt. Gleichzeitig warnen Anbieter vor Immobilienbetrug, was die Bedeutung von verifizierten Plattformen und Maklern unterstreicht.

5. Herausforderungen

5.1. Begrenztes Angebot

Trotz hoher Nachfrage ist das Angebot an Immobilien, insbesondere Baugrundstücken und zentral gelegenen Objekten, begrenzt. Dies führt zu einem Wettbewerb unter Käufern und steigenden Preisen, was den Marktzugang für einkommensschwächere Haushalte erschwert.

5.2. Preisentwicklung

Die steigenden Bodenrichtwerte in ländlichen Zonen und die hohen Quadratmeterpreise für Neubauobjekte stellen eine Herausforderung dar, insbesondere für junge Familien. Gleichzeitig sorgt die Preissensibilität bei Mietern für längere Vermarktungszeiten bei Neubauwohnungen.

5.3. Infrastrukturabhängigkeit

Die Attraktivität von Schwarzenbruck hängt stark von der Nähe zu Nürnberg und der Verkehrsanbindung ab. Eine weitere Verbesserung der Infrastruktur, wie zusätzliche Nahverkehrsverbindungen oder die Erweiterung von Einkaufsmöglichkeiten, könnte die Nachfrage weiter steigern.

6. Prognose

6.1. Kurzfristige Entwicklung (1–2 Jahre)

Kurzfristig wird der Immobilienmarkt in Schwarzenbruck stabil bleiben, mit einer moderaten Preissteigerung von etwa 3–5 % pro Jahr, insbesondere für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Die Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien wird weiter zunehmen, während das begrenzte Angebot den Wettbewerb unter Käufern verstärkt. Neubauprojekte, wie das Modulhaus-Ensemble in Pfeifferhütte, werden den Markt beleben, jedoch die Preise in zentralen Lagen weiter nach oben treiben.

6.2. Langfristige Entwicklung (3–5 Jahre)

Langfristig wird Schwarzenbruck von der wachsenden Attraktivität der Metropolregion Nürnberg profitieren. Die Nachfrage nach Wohneigentum wird hoch bleiben, da die Gemeinde eine kostengünstigere Alternative zu Nürnberg darstellt. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen und Baukosten die Preisentwicklung dämpfen, insbesondere für Neubauobjekte. Investoren werden weiterhin von der Mietrendite in Bestandswohnungen angezogen, während die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien moderat wachsen könnte, wenn sich die lokale Wirtschaft weiterentwickelt.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Schwarzenbruck ist dynamisch und bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktive Möglichkeiten. Die Kombination aus guter Infrastruktur, Nähe zu Nürnberg und einem vielfältigen Angebot an Einfamilienhäusern, Wohnungen und Baugrundstücken macht die Gemeinde besonders interessant. Herausforderungen wie begrenztes Angebot und steigende Preise erfordern jedoch eine sorgfältige Planung seitens der Käufer. Nachhaltigkeit, Individualisierung und Digitalisierung prägen die aktuellen Trends, und die langfristige Prognose bleibt positiv, gestützt durch die starke Positionierung in der Metropolregion.

Umgebung von Schwarzenbruck

Die Stadt Lauf a.d.Pegnitz mit rund 25.993 Einwohner ist nicht nur statistisch betrachtet die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl in der Region Nürnberger Land, sondern zugleich Sitz des Verwaltungsrates des Landkreises im bayerischen Regierungsbezirk Mittelfranken. Gefolgt wird Lauf a.d.Pegnitz unter anderen von Altdorf bei Nürnberg (ca. 15.097), Feucht (etwa 12.737), Hersbruck (rund 12.095), Röthenbach a.d.Pegnitz (circa 11.802), Burgthann (11.400) sowie Schwaig bei Nürnberg (knapp 8.463) Einwohner. Eine Reihe weiterer Städte darunter Schnaittach (ca. 7.993), Pommelsbrunn (5.400), Neuhaus (2.850), Velden (1.800) sowie Leinburg (etwa 6.456) Einwohner. Das Schlußlicht dieser faszinierenden Region jedoch bildet jedoch die Gemeinde Engelthal mit gerade einmal 1.140 Einwohner.