Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Neuhaus an der Pegnitz

Immobilienmarkt Neuhaus an der Pegnitz

Einleitung

Neuhaus an der Pegnitz ist ein Markt im Landkreis Nürnberger Land, etwa 40 Kilometer nordöstlich von Nürnberg, eingebettet in die malerische Landschaft der Fränkischen Schweiz. Die Region ist bekannt für ihre historische Verbindung zur Burg Veldenstein, zahlreiche Wander- und Radwege sowie geologische Sehenswürdigkeiten wie die Maximiliansgrotte oder die Steinerne Stadt. Der Immobilienmarkt in Neuhaus an der Pegnitz spiegelt die Besonderheiten einer ländlichen, aber gut angebundenen Gemeinde wider, die von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken geprägt ist. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes, einschließlich Preisentwicklungen, Angebotssituation, Einflussfaktoren und Zukunftsaussichten, basierend auf verfügbaren Marktinformationen.

Lage und Infrastruktur

Neuhaus an der Pegnitz profitiert von einer idyllischen Lage im Pegnitztal, die sowohl Naturverbundenheit als auch eine gute Verkehrsanbindung bietet. Die Autobahn A9 (Nürnberg-Berlin) ist über die Auffahrt Plech in etwa 13 Minuten erreichbar, während Nürnberg (ca. 55 km) und Bayreuth (ca. 46 km) jeweils in etwa 40 Minuten mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar sind. Der Bahnhof von Neuhaus bietet regelmäßige Verbindungen in die Region, was die Attraktivität für Pendler erhöht. Zudem sind Freizeitmöglichkeiten wie das geplante Karls Erlebnis-Dorf in Plech (Eröffnung 2027) und die Nähe zu Naturattraktionen ein Pluspunkt für Familien und Naturliebhaber.

Die Gemeinde verfügt über grundlegende Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeiteinrichtungen. Die Wohnlagen werden überwiegend als mittlere bis einfache Lagen eingestuft, was die Immobilienpreise im Vergleich zu städtischen Zentren wie Nürnberg moderat hält. Dennoch beeinflussen Faktoren wie die Nähe zur Natur, die Verkehrsanbindung und geplante Infrastrukturprojekte die Nachfrage nach Immobilien in der Region.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Kaufpreise für Häuser

Der Immobilienmarkt in Neuhaus an der Pegnitz zeigt eine moderate, aber stetige Preisentwicklung. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 2.370 Euro. Günstigere Einfamilien- oder Doppelhäuser aus dem Bestand (älter als 3 Jahre) sind ab etwa 950 Euro pro Quadratmeter erhältlich, während hochwertige oder neuere Objekte Preise bis zu 4.740 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Neubauhäuser kosten im Schnitt etwa 1.515 Euro pro Quadratmeter, was im Vergleich zu Bestandsimmobilien (ca. 1.177 Euro pro Quadratmeter) einen Aufschlag von rund 29 % bedeutet. Diese Preisspanne reflektiert die Vielfalt der Immobilien, von renovierungsbedürftigen Bestandshäusern bis hin zu modernen Stadtvillen oder energieeffizienten Passivhäusern.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Neuhaus an der Pegnitz sind im Durchschnitt günstiger als Häuser, mit einem Quadratmeterpreis von etwa 1.972 Euro im Jahr 2025. Bestandswohnungen (älter als 3 Jahre) beginnen bei etwa 1.247 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen Preise von bis zu 2.721 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren leicht gestiegen, mit einem Anstieg von 1,8 % im Jahr 2025 im Vergleich zum Vorjahr und einem stärkeren Anstieg von 6,8 % im Vorjahr. Dies deutet auf eine stabile Nachfrage nach Wohnungen hin, insbesondere in zentralen Lagen oder bei Objekten mit moderner Ausstattung.

Mietpreise

Die Mietpreise in Neuhaus an der Pegnitz sind im Vergleich zu städtischen Gebieten moderat. Für Bestandshäuser liegen die Mietpreise bei etwa 5,65 Euro pro Quadratmeter, während Neubauhäuser in vergleichbaren Lagen durchschnittlich 6,95 Euro pro Quadratmeter kosten. Bestandswohnungen werden für etwa 5,82 Euro pro Quadratmeter vermietet, Neubauwohnungen für 6,68 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrenditen sind im Bundesvergleich attraktiv, mit 5,5 % für Bestandswohnungen und 3,3 % für Neubauwohnungen, was Neuhaus für Kapitalanleger interessant macht, insbesondere für Bestandsimmobilien.

Grundstückspreise

Die Datenlage zu Grundstückspreisen in Neuhaus an der Pegnitz ist begrenzt, da nur wenige Transaktionen in den letzten 24 Monaten vorliegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Grundstücke liegt in Deutschland bei etwa 210 Euro, wobei erschlossene Grundstücke einen Preisaufschlag von 26 % gegenüber teilerschlossenen und 1.538 % gegenüber unerschlossenen Grundstücken haben. In ländlichen Gebieten wie Neuhaus können die tatsächlichen Preise stark von diesen Durchschnittswerten abweichen, da Faktoren wie Lage, Erschließungsgrad und Baugenehmigungen eine große Rolle spielen. Ein Beispiel ist ein 3.535 Quadratmeter großes Grundstück, wovon 800 Quadratmeter bebaubar sind, das als Wohngrundstück mit Potenzial für individuelle Eigenheime beworben wird.

Angebotssituation

Das Immobilienangebot in Neuhaus an der Pegnitz ist vielfältig, aber begrenzt, was typisch für kleinere Gemeinden ist. Aktuelle Angebote umfassen Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke. Beispiele sind:

• Einfamilienhäuser: Ein 1959 erbautes Einfamilienhaus mit 155 Quadratmetern Wohnfläche und einem 1.144 Quadratmeter großen Grundstück wird für etwa 374.900 Euro angeboten. Es ist renovierungsbedürftig, bietet aber eine solide Basis mit zwei Garagen und einem großen Balkon.

• Zweifamilienhäuser: Ein modernes Zweifamilienhaus mit 168 Quadratmetern Wohnfläche und einem 800 Quadratmeter großen Grundstück wird für etwa 536.500 Euro angeboten. Solche Objekte sind für Familien oder Investoren attraktiv, die Mieteinnahmen generieren möchten.

• Eigentumswohnungen: Es gibt derzeit etwa 51 Eigentumswohnungen in Neuhaus und Umgebung, darunter moderne Neubauwohnungen und sanierte Bestandswohnungen. Ein Beispiel ist eine 85 Quadratmeter große Wohnung in einem energetisch sanierten Dreifamilienhaus für 259.000 Euro.

• Grundstücke: Ein großes Wohngrundstück mit 3.535 Quadratmetern, davon 800 Quadratmeter bebaubar, bietet Raum für individuelle Bauprojekte. Solche Grundstücke sind besonders für Bauherren interessant, die ein Eigenheim nach eigenen Vorstellungen planen möchten.

Die geringe Anzahl an Angeboten in kleineren Gemeinden wie Neuhaus führt oft dazu, dass die Preise stark von der Lage, dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie abhängen. Zudem sind Neubauprojekte, wie etwa ein projektiertes Einfamilienhaus mit 143 Quadratmetern für 466.500 Euro, im Angebot, was die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Immobilien widerspiegelt.

Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt

Positive Einflussfaktoren

• Gute Verkehrsanbindung: Die Nähe zur A9 und die Bahnanbindung nach Nürnberg und Bayreuth machen Neuhaus für Pendler attraktiv.

• Naturnahe Lage: Die Fränkische Schweiz bietet zahlreiche Freizeitmöglichkeiten, die besonders für Familien und Naturliebhaber ansprechend sind.

• Geplante Infrastrukturprojekte: Das Freizeitprojekt Karls Erlebnis-Dorf in Plech könnte die Attraktivität der Region steigern und langfristig die Immobiliennachfrage erhöhen.

• Attraktive Mietrenditen: Die hohen Bruttomietrenditen, insbesondere für Bestandswohnungen, ziehen Kapitalanleger an.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Anzahl an verfügbaren Immobilien führt zu einer eingeschränkten Auswahl und kann die Preise in bestimmten Segmenten nach oben treiben.

• Modernisierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere ältere Einfamilienhäuser, sind renovierungsbedürftig, was zusätzliche Investitionen erfordert.

• Datenlage zu Grundstücken: Die begrenzte Verfügbarkeit von Daten zu Grundstückspreisen erschwert eine präzise Wertermittlung, was Käufer und Verkäufer vor Herausforderungen stellt.

• Ländliche Lage: Während die Ruhe und Natur ein Vorteil sind, kann die Entfernung zu größeren urbanen Zentren für manche Käufer ein Nachteil sein.

Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Neuhaus an der Pegnitz wird voraussichtlich weiterhin moderates Wachstum zeigen, getrieben durch die Nachfrage nach naturnahen Wohnlagen und die gute Anbindung an Nürnberg. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser könnten weiter leicht steigen, insbesondere bei Neubauobjekten und energieeffizienten Immobilien, die aufgrund gestiegener Energiepreise und Nachhaltigkeitsanforderungen gefragt sind. Projekte wie das Karls Erlebnis-Dorf könnten die Region wirtschaftlich beleben und die Nachfrage nach Immobilien steigern, insbesondere in der Nähe von Plech.

Für Investoren bleiben Bestandswohnungen aufgrund ihrer hohen Mietrenditen attraktiv, während Bauherren von der Verfügbarkeit größerer Grundstücke profitieren können. Die Herausforderung besteht darin, die Balance zwischen Modernisierungskosten und Marktwert zu finden, insbesondere bei älteren Immobilien. Eine genauere Erfassung von Bodenrichtwerten und Grundstückspreisen, die voraussichtlich Mitte 2025 verfügbar sein wird, könnte die Transparenz des Marktes verbessern und Käufern sowie Verkäufern eine fundiertere Entscheidungsgrundlage bieten.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Neuhaus an der Pegnitz ist geprägt von einer stabilen, aber moderaten Preisentwicklung, einem vielfältigen Angebot an Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen sowie einer begrenzten Anzahl an Grundstücken. Die idyllische Lage, gute Verkehrsanbindung und attraktive Mietrenditen machen die Gemeinde sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant. Herausforderungen wie der Modernisierungsbedarf älterer Immobilien und die begrenzte Datenlage zu Grundstückspreisen erfordern eine sorgfältige Planung und Beratung durch Immobilienexperten. Mit der fortschreitenden Entwicklung der Region, insbesondere durch geplante Infrastrukturprojekte, bleibt Neuhaus an der Pegnitz ein vielversprechender Standort für Immobilieninvestitionen im Jahr 2025.

Umgebung von Neuhaus an der Pegnitz

Die Stadt Lauf a.d.Pegnitz mit rund 25.993 Einwohner ist nicht nur statistisch betrachtet die Stadt mit der höchsten Einwohnerzahl in der Region Nürnberger Land, sondern zugleich Sitz des Verwaltungsrates des Landkreises im bayerischen Regierungsbezirk Mittelfranken. Gefolgt wird Lauf a.d.Pegnitz unter anderen von Altdorf bei Nürnberg (ca. 15.097), Feucht (etwa 12.737), Hersbruck (rund 12.095), Röthenbach a.d.Pegnitz (circa 11.802), Burgthann (11.400) sowie Schwaig bei Nürnberg (knapp 8.463) Einwohner. Eine Reihe weiterer Städte darunter Schwarzenbruck (rund 8.236), Schnaittach (ca. 7.993), Pommelsbrunn (5.400), Velden (1.800) sowie Leinburg (etwa 6.456) Einwohner. Das Schlußlicht dieser faszinierenden Region jedoch bildet jedoch die Gemeinde Engelthal mit gerade einmal 1.140 Einwohner.