Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Waakirchen

Immobilienmarkt Waakirchen

Einleitung

Waakirchen, eine idyllisch gelegene Gemeinde im Landkreis Miesbach in Oberbayern, besticht durch ihre Nähe zum Tegernsee und ihre gute Anbindung an die Metropolregion München. Eingebettet zwischen den bayerischen Alpen und der Landeshauptstadt, verbindet Waakirchen ländliches Flair mit urbaner Erreichbarkeit. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Waakirchen, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie die Attraktivität der Gemeinde für Käufer und Investoren.

Lage und Infrastruktur

Waakirchen liegt etwa 40 Kilometer südlich von München und ist über die Bundesstraße 472 sowie die Bayerische Oberlandbahn (BOB) hervorragend angebunden. Die Gemeinde umfasst mehrere Ortsteile wie Schaftlach, Hauserdörfl, Riedern und Marienstein, die jeweils ihren eigenen Charakter haben. Die Nähe zum Tegernsee, einem der begehrtesten Freizeit- und Wohngebiete Bayerns, sowie die gute Erreichbarkeit von Bad Tölz und Holzkirchen machen Waakirchen besonders attraktiv. Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten und Freizeitangebote wie Wander- und Radwege sind vor Ort oder in wenigen Minuten erreichbar. Die malerische Landschaft mit Blick auf die Alpen und die Nähe zu Naherholungsgebieten wie der Sigrizalm und dem Wallberg verstärken den Reiz der Region.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Im Mai 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Waakirchen bei etwa 5.552 €. Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis 5.112 € pro Quadratmeter, wobei die Preisspanne von günstigen Angeboten bei 3.304 € bis zu hochpreisigen Objekten bei 6.234 € reicht. Häuser sind mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.308 € teurer, mit einer Bandbreite von 4.098 € bis 11.597 € für exklusive Objekte. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise 2025 um 3,7 % gesunken, während die Hauspreise eine leichte Rückgangstendenz von 1,6 % zeigen. Diese Preissenkungen spiegeln eine leichte Abkühlung des Marktes wider, bleiben jedoch im Vergleich zu anderen Regionen Oberbayerns auf einem hohen Niveau.

Die Mietpreise in Waakirchen bewegen sich in einem moderaten Bereich, wobei genaue Daten für 2025 aufgrund begrenzter Statistiken oft auf regionalen Durchschnittswerten basieren. Für Oberbayern liegt die Vergleichsmiete für Wohnungen bei etwa 12–15 € pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Waakirchen gilt hierbei als mittlere bis gute Wohnlage, was die Mietrendite für Bestandswohnungen für Investoren attraktiv macht, während Neubauwohnungen eine durchschnittliche Rendite bieten.

Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Waakirchen ist lebhaft, jedoch nicht überhitzt. Das Angebot umfasst eine Vielzahl von Objekten, von historischen Bauernhäusern über moderne Einfamilienhäuser bis hin zu Eigentumswohnungen in gepflegten Wohnanlagen. Besonders gefragt sind Immobilien mit Charme, wie das bekannte „Peterhäusl“ in Riedern, ein altes Bauernhaus mit hohem Gestaltungs- und Entwicklungspotenzial, sowie modernisierte Landhäuser mit großzügigen Grundstücken und Bergblick. Eigentumswohnungen, insbesondere im oberbayerischen Landhausstil, wie in Schaftlach, erfreuen sich ebenfalls großer Beliebtheit, vor allem bei Kapitalanlegern und Familien.

Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte in sonniger, naturnaher Lage mit guter Anbindung. Familien schätzen die ruhigen Wohnlagen und die Nähe zu Freizeitmöglichkeiten, während Investoren aufgrund der stabilen Wertentwicklung und der Nähe zum Tegernsee auf renditestarke Anlageobjekte setzen. Die Angebots-Verweilzeit für Immobilieninserate hat sich in den letzten Jahren verkürzt, wobei Bestandswohnungen aktuell durchschnittlich 15 Tage online sind, bevor sie verkauft oder vom Netz genommen werden. Dies deutet auf eine hohe Nachfrage und einen dynamischen Markt hin.

Immobilienarten und Besonderheiten

Einfamilienhäuser und Landhäuser

Einfamilienhäuser und Landhäuser dominieren das Angebot in Waakirchen. Beispiele sind modernisierte Landhäuser aus den 1970er-Jahren mit großzügigen Raumangeboten, wie ein 1971 erbautes Haus am südlichen Ortsrand mit fünf Schlafzimmern, Sauna und Pool im Wellnessbereich. Historische Objekte, wie ein 150 Jahre altes Landhaus oder das „Peterhäusl“ in Riedern, bieten einzigartigen Charme und Entwicklungspotenzial, etwa durch Renovierungen, die moderne Wohnansprüche mit traditionellem Flair verbinden.

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Waakirchen sind oft in kleineren, gepflegten Wohnanlagen im Landhausstil angesiedelt, wie in Schaftlach oder Marienstein. Eine typische 2-Zimmer-Wohnung in einer 1994 erbauten Anlage besticht durch lichtdurchflutete Räume, Südbalkone und rustikale Details wie Holztüren. Diese Wohnungen sind sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv, da sie oft vermietet sind und stabile Mietrenditen bieten.

Grundstücke

Grundstücke, wie ein 955 m² großes Eckgrundstück in Hauserdörfl, sind selten, aber begehrt, insbesondere in sonnigen und ruhigen Lagen. Solche Grundstücke bieten Potenzial für Neubauten oder die Erweiterung bestehender Objekte, wobei die Genehmigung im Außenbereich beachtet werden muss.

Doppelhäuser und Reihenhaus

Neubauprojekte, wie ein geplantes Doppelhaus in Reichersbeuern, oder teilsanierte Doppeleinfamilienhäuser, wie ein 2025 renoviertes Objekt mit 145 m² Wohnfläche, sind ebenfalls verfügbar. Diese eignen sich besonders für Familien, die modernes Wohnen in familienfreundlicher Umgebung suchen.

Markttrends und Entwicklungen

Der Immobilienmarkt in Waakirchen zeigt einige bemerkenswerte Trends:

• Abkühlung der Preise: Nach Jahren stetigen Wachstums sind die Preise 2025 leicht rückläufig, was Käufern bessere Verhandlungsspielräume bietet.

• Nachfrage nach Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Sanierungen und moderne Heizsysteme gewinnen an Bedeutung, insbesondere bei Neubauten und renovierten Bestandsimmobilien.

• Ländlicher Charme: Objekte mit historischem Charakter, wie Bauernhäuser, sind gefragt, da sie Individualität und eine Verbindung zur Region bieten.

• Verlängerte Vermarktungszeiten: Im Vergleich zur Boomphase vor 2022 haben sich die Vermarktungszeiten leicht verlängert, was auf eine selektivere Käuferschaft und realistischere Preisvorstellungen hindeutet.

Attraktivität für Investoren

Waakirchen ist für Investoren aufgrund der stabilen Wertentwicklung und der Nähe zum Tegernsee attraktiv. Bestandswohnungen bieten gute Mietrenditen, während Neubauwohnungen durchschnittliche Erträge erzielen. Die hohe Lebensqualität und die Nachfrage nach Mietobjekten in der Region machen Waakirchen zu einem sicheren Standort für Kapitalanlagen. Zudem steigern die gute Infrastruktur und die touristische Attraktivität der Region die Nachfrage nach Ferienwohnungen.

Herausforderungen

Trotz der Attraktivität gibt es Herausforderungen:

• Begrenztes Angebot an Grundstücken: Bauland ist knapp, und Genehmigungen im Außenbereich sind komplex.

• Preisniveau: Trotz Rückgangs bleibt das Preisniveau hoch, was vor allem junge Familien vor finanzielle Herausforderungen stellen kann.

• Wettbewerb: Die Nähe zum Tegernsee führt zu einem hohen Wettbewerb mit anderen begehrten Standorten wie Bad Wiessee oder Rottach-Egern.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Waakirchen bleibt 2025 dynamisch und attraktiv, geprägt von einer Mischung aus traditionellem Charme und modernem Wohnkomfort. Die leichte Abkühlung der Preise bietet Chancen für Käufer, während die stabile Nachfrage und die hohe Lebensqualität die Gemeinde für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen interessant machen. Besonders die Kombination aus naturnaher Lage, guter Anbindung und vielfältigem Immobilienangebot macht Waakirchen zu einem der begehrtesten Wohnorte in Oberbayern. Für einen erfolgreichen Immobilienerwerb empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit lokalen Maklern, die den Markt genau kennen und eine fundierte Bewertung sowie Vermarktungsstrategie bieten können.

Umgebung von Waakirchen

Die Stadt Miesbach mit circa 11.136 Einwohner ist nach Holzkirchen (rund 15.804) Einwohnern nicht nur die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in der gleichnamigen Region, sondern zugleich Sitz des Verwaltungsrates. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 10.000 und 5.000 darunter Hausham (ca. 8.135), Schliersee (rund 6.784), Gmund am Tegernsee (knapp 5.890), Fischbachau (etwa 5.626) sowie Rottach-Egern (circa 5.607) bilden das Mittelfeld des Landkreises. Nachdem eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern wie zum Beispiel Bad Wiessee (ca. 4.731) oder Tegernsee (rund 3.639) folgen, bildet die Gemeinde Bayrischzell mit gerade einmal 1.592 Einwohner das Schlußlicht dieser Region.