Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Miesbach

Immobilienmarkt Miesbach

Einleitung

Der Immobilienmarkt in Miesbach, einer malerischen Kreisstadt im bayerischen Oberland, ist geprägt von einer einzigartigen Kombination aus idyllischer Lage, guter Anbindung an München und einer hohen Lebensqualität. Eingebettet in die Voralpenlandschaft mit direkter Nähe zu Seen wie dem Tegernsee und Schliersee, bietet Miesbach sowohl für Einheimische als auch für Zuziehende eine attraktive Wohnumgebung. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Angebotslage und zukünftigen Perspektiven des Immobilienmarktes in Miesbach, basierend auf den neuesten verfügbaren Informationen.

Aktuelle Marktsituation

Kaufpreise für Wohnungen und Häuser

Der Immobilienmarkt in Miesbach zeigt eine stabile, jedoch leicht rückläufige Preisentwicklung im Jahr 2025. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei etwa 4.867 bis 4.881 Euro. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein leichter Anstieg von rund 1,08 %, während die Preise im Vergleich zum Vorquartal um etwa 0,58 % gesunken sind. Für Häuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis zwischen 5.453 und 6.418 Euro, wobei ein Rückgang von etwa 9,56 % im Jahresvergleich und 8,49 % im Quartalsvergleich zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung deutet auf eine gewisse Marktabkühlung hin, insbesondere im Segment der Einfamilienhäuser, während Eigentumswohnungen stabiler bleiben.

Die Preisspanne variiert stark je nach Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilien. Luxusimmobilien oder Objekte in bevorzugten Lagen, wie in der Nähe des Stadtzentrums oder mit Blick auf die Alpen, können Quadratmeterpreise von bis zu 8.217 Euro erreichen. Für größere Häuser (ab 200 m²) liegt der Preis bei etwa 7.572 Euro pro Quadratmeter, während kleinere Häuser (100 m²) rund 7.374 Euro pro Quadratmeter kosten.

Mietpreise

Die Mietpreise in Miesbach sind ebenfalls von Interesse, insbesondere für Investoren und Mieter. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei etwa 9,70 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen etwa 12,09 Euro pro Quadratmeter kosten. Bei Häusern beträgt die Miete für Bestandsobjekte etwa 9,40 Euro pro Quadratmeter und für Neubauten 9,97 Euro pro Quadratmeter. Besonders die Mietpreise für Bestandswohnungen sind im vergangenen Jahr um etwa 5,3 % gestiegen, was auf eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen hinweist. Die Bruttomietrenditen liegen bei Bestandswohnungen bei etwa 3,4 % und bei Neubauwohnungen bei 3,1 %, was Miesbach für Anleger attraktiv macht.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Miesbach ist vielfältig, mit einer großen Auswahl an Eigentumswohnungen (rund 324 Objekte), Häusern (etwa 280 Objekte) und Grundstücken. Besonders im Premiumsegment gibt es eine hohe Verfügbarkeit, beispielsweise moderne Reihenhäuser, energetisch sanierte Wohnungen oder traditionelle Bauernhäuser mit historischem Charme. Insgesamt sind im Landkreis Miesbach rund 742 Kaufimmobilien verfügbar, wovon ein signifikanter Anteil in der Kreisstadt selbst liegt. Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere nach Objekten mit guter Infrastruktur und Nähe zur Natur, was Miesbach aufgrund seiner Lage besonders attraktiv macht.

Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen

Lage und Infrastruktur

Miesbach profitiert von seiner exzellenten Lage im bayerischen Oberland, etwa 50 Kilometer südlich von München. Die Stadt ist über die A8 und die Bayerische Oberlandbahn (BOB) hervorragend an die Landeshauptstadt angebunden, mit einer Fahrzeit von etwa 40 Minuten. Diese Nähe zu München macht Miesbach sowohl für Pendler als auch für Menschen attraktiv, die die Ruhe der Alpenregion suchen, aber dennoch die Nähe zur Großstadt schätzen. Zusätzlich bietet die Region eine erstklassige Freizeitinfrastruktur mit Zugang zu Badeseen, Skigebieten und Wanderwegen, was die Nachfrage nach Immobilien weiter steigert.

Wirtschaftliche Situation

Die wirtschaftliche Lage in Miesbach ist geprägt von kleinen und mittelständischen Unternehmen, insbesondere im Handwerk und Handel. Die Gewerbegebiete „Miesbach Nord“ und „Miesbach Ost“ bieten verkehrsgünstige Standorte für Unternehmen, was auch die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien erhöht. Die stabile wirtschaftliche Basis und die Attraktivität der Region als Tourismusstandort tragen dazu bei, dass der Immobilienmarkt robust bleibt, trotz der leichten Preisrückgänge im Haussegment.

Lebensqualität und kulturelles Angebot

Miesbach ist bekannt für seine hohe Lebensqualität und sein reiches kulturelles Erbe, wie die weltweit bekannte Miesbacher Tracht. Veranstaltungen wie das Miesbacher Volksfest oder kulturelle Events wie Konzerte und Theateraufführungen machen die Stadt lebendig. Familien profitieren von einem umfassenden Bildungsangebot, darunter sechs Kindergärten, zwei Grundschulen, eine Realschule, ein Gymnasium und berufsbildende Schulen. Diese Faktoren erhöhen die Attraktivität von Miesbach für Familien und junge Paare, was die Nachfrage nach Wohnhäusern und größeren Wohnungen antreibt.

Besondere Immobilienangebote

Zu den Highlights des Immobilienmarktes in Miesbach gehören:

• Einfamilienhäuser: Moderne Einfamilienhäuser mit Energieeffizienzklassen und hochwertiger Ausstattung, wie Fußbodenheizung oder Kamin, sind besonders gefragt. Ein Beispiel ist ein Einfamilienhaus in Holzkirchen mit 270 m² Wohnfläche für etwa 1,695 Millionen Euro.

• Bauernhäuser: Historische Bauernhäuser, oft in mehrere Wohneinheiten unterteilt, bieten eine Kombination aus traditionellem Charme und modernem Komfort. Ein solches Anwesen in Fischbachau mit 190 m² kostet etwa 1,959 Millionen Euro.

• Reihenhäuser und Doppelhäuser: Moderne Reihenhäuser mit 127 bis 166 m² Wohnfläche, oft mit Südgarten und energieeffizienter Bauweise, liegen im Preisbereich von 720.000 bis 1,05 Millionen Euro.

• Eigentumswohnungen: Besonders 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage, wie eine energetisch sanierte 2-Zimmer-Wohnung mit 52 m² für etwa 260.000 Euro, sind für Singles und Paare attraktiv.

Immobilienbewertung und Maklerdienstleistungen

Die genaue Bewertung von Immobilien in Miesbach hängt von Faktoren wie Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung ab. Viele Makler, wie Engel & Völkers, Kreissparkasse Miesbach-Tegernsee oder Miesbach Immobilien, bieten kostenlose Marktpreiseinschätzungen an. Professionelle Dienstleistungen umfassen die Erstellung hochwertiger Exposés, Bonitätsprüfungen von Interessenten und die Begleitung bis zum Vertragsabschluss. Lokale Makler wie Mareike Dams zeichnen sich durch regionale Expertise und persönliche Betreuung aus, was den Verkaufsprozess erleichtert.

Prognose und Ausblick

Für das Jahr 2025 wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Miesbach stabil bleibt, mit einer möglichen weiteren Abkühlung der Hauspreise aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und steigender Zinsen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen dürfte jedoch weiterhin hoch bleiben, da diese für Investoren aufgrund der attraktiven Mietrenditen interessant sind. Zudem wird die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und sanierten Bestandsimmobilien steigen, da Nachhaltigkeit und geringe Betriebskosten immer wichtiger werden.

Die exzellente Lage, die Nähe zur Natur und die gute Infrastruktur werden Miesbach langfristig als attraktiven Wohnstandort etablieren. Besonders Grundstücke in idyllischen Lagen, wie in Naring mit Vorbescheiden für Landhausvillen, bieten Potenzial für Investoren und Bauträger. Die Region wird auch in Zukunft von ihrer Rolle als Naherholungsgebiet für München profitieren, was die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen steigern könnte.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Miesbach bietet eine Vielzahl von Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Trotz eines leichten Rückgangs der Hauspreise bleibt der Markt stabil, unterstützt durch die hohe Lebensqualität, gute Anbindung und die Attraktivität der Region. Eigentumswohnungen zeigen eine robuste Preisentwicklung, während die Nachfrage nach modernen und energieeffizienten Immobilien steigt. Mit professioneller Unterstützung durch lokale Makler und einer fundierten Marktanalyse können Interessierte in Miesbach ihre Traumimmobilie finden oder ihre Objekte erfolgreich vermarkten.

Umgebung von Miesbach

Die Stadt Miesbach mit circa 11.136 Einwohner ist nach Holzkirchen (rund 15.804) Einwohnern nicht nur die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in der gleichnamigen Region, sondern zugleich Sitz des Verwaltungsrates. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 10.000 und 5.000 darunter Hausham (ca. 8.135), Schliersee (rund 6.784), Gmund am Tegernsee (knapp 5.890), Fischbachau (etwa 5.626) sowie Rottach-Egern (circa 5.607) bilden das Mittelfeld des Landkreises. Nachdem eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern wie zum Beispiel Bad Wiessee (ca. 4.731), Waakirchen (5.800) oder Tegernsee (rund 3.639) folgen, bildet die Gemeinde Bayrischzell mit gerade einmal 1.592 Einwohner das Schlußlicht dieser Region.