Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Tegernsee

Immobilienmarkt Tegernsee

1. Einleitung

Das Tegernseer Tal, eingebettet in die malerische Landschaft Oberbayerns, gilt als einer der begehrtesten Wohn- und Freizeitstandorte Deutschlands. Die Region rund um den Tegernsee verbindet alpenländischen Charme mit exzellenter Infrastruktur und Nähe zur Metropole München, was sie sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren attraktiv macht. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Tegernsee, beleuchtet Preisentwicklungen, Trends, Herausforderungen und gibt einen Ausblick auf die kommenden Jahre.

2. Marktsituation

2.1 Allgemeine Lage

Der Immobilienmarkt in Tegernsee bleibt trotz globaler wirtschaftlicher Unsicherheiten robust, wenngleich die Dynamik der vergangenen Jahre nachgelassen hat. Die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien ist weiterhin hoch, insbesondere bei Käufern mit starkem Eigenkapital. Jedoch hat sich das Käuferverhalten geändert: Anspruchsvolle und risikoaverse Interessenten dominieren den Markt, was zu längeren Vermarktungszeiten für nicht-optimal positionierte Objekte führt.

2.2 Kaufpreise

Die Quadratmeterpreise in Tegernsee variieren stark je nach Lage, Zustand und Objektart. Für Eigentumswohnungen liegt der Durchschnittspreis aktuell bei etwa 7.800 bis 10.500 Euro pro Quadratmeter, wobei Spitzenobjekte mit Seeblick oder in Premiumlagen wie am Leeberg bis zu 12.800 Euro erreichen können. Einfamilienhäuser kosten im Schnitt zwischen 5.800 und 7.400 Euro pro Quadratmeter, mit Top-Preisen bis 13.600 Euro in exklusiven Lagen. Seit 2023 sind die Preise um 20 bis 40 Prozent zurückgegangen, was auf eine Korrektur nach den Rekordwerten der Vorjahre hinweist. Dennoch bleibt der Markt stabil, da die Nachfrage nach attraktiven Objekten ungebrochen ist.

2.3 Mietpreise

Der Mietmarkt ist angespannt, ohne Anzeichen einer Entspannung. Durchschnittliche Mietpreise für Wohnungen liegen bei 16 bis 21 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten bis 23 Euro in modernen Neubauten oder zentralen Lagen. Häuser zur Miete sind selten, erreichen aber Preise von 18 bis 23 Euro pro Quadratmeter. Die hohen Mietpreise spiegeln die starke Nachfrage nach Wohnraum wider, insbesondere durch Zuzügler aus urbanen Zentren und Zweitwohnsitzsuchende.

3. Nachfrage und Käuferprofil

3.1 Nachfrage

Die Nachfrage konzentriert sich auf moderne, neuwertige Immobilien oder komplett sanierte Objekte. Käufer legen Wert auf energieeffiziente Ausstattung, hochwertige Materialien und geringe Renovierungsunsicherheiten. Objekte in mittleren Lagen mit Preisen zwischen 1 und 4 Millionen Euro haben aktuell Schwierigkeiten, Käufer zu finden, während Eigentumswohnungen bis 1 Million Euro und Spitzenobjekte mit einzigartigen Merkmalen wie Seeblick schnell vermarktet werden.

3.2 Käuferprofil

Die Käuferschaft ist heterogen, besteht jedoch überwiegend aus finanzstarken Privatpersonen. Typische Käufergruppen sind:

• Ältere Paare: Personen, die ihren Lebensabend am Tegernsee verbringen möchten, oft mit einem Budget für hochwertige Eigentumswohnungen (150–200 m²).

• Zweitwohnsitzsuchende: Wohlhabende aus München, anderen deutschen Großstädten oder dem europäischen Ausland, die Ferienimmobilien suchen.

• Investoren: Kapitalanleger, die in Premiumimmobilien als Wertanlage investieren.

• Familien: Weniger dominant, aber zunehmend interessiert an Einfamilienhäusern in ruhigen Lagen.

4. Angebot

Das Angebot an Immobilien ist begrenzt, da die geographischen und rechtlichen Rahmenbedingungen (Landschaftsschutzgebiet, Georisikozonen) neue Bauprojekte einschränken. Zudem blockieren Zweitwohnungen etwa 18 Prozent des Wohnungsbestands, was den Druck auf den Mietmarkt erhöht. Exklusive Objekte, wie sanierte Villen oder moderne Neubauten, werden oft diskret über spezialisierte Makler vermarktet. Serielles Bauen, wie modulare Wohnhäuser, wird als innovative Lösung diskutiert, um bezahlbaren Wohnraum für lokale Arbeitskräfte zu schaffen.

5. Trends und Entwicklungen

5.1 Preisstagnation

Nach der Korrektur der letzten zwei Jahre wird für 2025 eine Stabilisierung der Preise erwartet, unterstützt durch mögliche Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank. Dennoch sind weitere Rekordpreise unwahrscheinlich, da Käufer preissensitiver geworden sind.

5.2 Nachhaltigkeit

Energieeffizienz und nachhaltige Baumaterialien gewinnen an Bedeutung. Käufer bevorzugen Objekte mit modernen Heizsystemen und guter Dämmung, was ältere Bestandsimmobilien unter Druck setzt.

5.3 Digitalisierung

Künstliche Intelligenz und digitale Bewertungstools verändern den Markt. Makler nutzen zunehmend datenbasierte Analysen, um präzise Marktwerte zu ermitteln und Kunden individuell zu beraten.

5.4 Zweitwohnsitze

Die hohe Zahl an Zweitwohnungen bleibt ein kontroverses Thema. Trotz einer Zweitwohnungssteuer von 20 Prozent steigt die Nachfrage nach Ferienimmobilien, was lokale Arbeitskräfte verdrängt und die Gemeinde vor Herausforderungen stellt.

6. Herausforderungen

6.1 Wohnungsnot

Die angespannte Lage am Mietmarkt führt zu einem Verdrängungswettbewerb, der besonders Beschäftigte in Hotellerie, Gesundheitswesen und Rettungsdiensten betrifft. Neue Bauprojekte sind aufgrund der geografischen Beschränkungen schwierig umzusetzen.

6.2 Überteuerte Bestandsimmobilien

Viele Verkäufer halten an unrealistischen Preisvorstellungen fest, was zu langen Vermarktungszeiten führt. Dies betrifft vor allem Objekte, die nicht den aktuellen Anforderungen an Ausstattung und Energieeffizienz entsprechen.

6.3 Infrastruktur

Die Region kämpft mit Personalmangel in kritischen Bereichen wie Polizei und Rettungsdiensten, was durch die hohen Wohnkosten verschärft wird. Lösungen wie bezahlbarer Mitarbeiterwohnraum sind dringend erforderlich.

7. Ausblick

Für 2025 wird ein stabiler, aber anspruchsvoller Immobilienmarkt erwartet. Die Preise werden voraussichtlich stagnieren oder leicht ansteigen, sofern die Zinsen sinken. Der Fokus liegt auf qualitativ hochwertigen Immobilien, die modernen Standards entsprechen. Die Gemeinde Tegernsee wird weiterhin Maßnahmen wie das Baulandmobilisierungsgesetz nutzen, um den Mietmarkt zu entlasten und Vorkaufsrechte zu sichern. Langfristig bleibt das Tegernseer Tal ein Premiumstandort, dessen Attraktivität durch seine einzigartige Lage und Lebensqualität gesichert ist.

8. Fazit

Der Immobilienmarkt in Tegernsee ist geprägt von hoher Nachfrage, begrenztem Angebot und anspruchsvollen Käufern. Während die Preise nach einer Korrektur stabil bleiben, stehen Verkäufer und Makler vor der Herausforderung, Objekte marktgerecht zu positionieren. Nachhaltigkeit, Digitalisierung und innovative Baukonzepte werden die Zukunft des Marktes prägen. Für Käufer und Investoren bietet Tegernsee weiterhin eine einzigartige Kombination aus Lebensqualität und Wertstabilität, wenngleich die Zugangshürden hoch bleiben.

Umgebung von Tegernsee

Die Stadt Miesbach mit circa 11.136 Einwohner ist nach Holzkirchen (rund 15.804) Einwohnern nicht nur die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in der gleichnamigen Region, sondern zugleich Sitz des Verwaltungsrates. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 10.000 und 5.000 darunter Hausham (ca. 8.135), Schliersee (rund 6.784), Gmund am Tegernsee (knapp 5.890), Fischbachau (etwa 5.626) sowie Rottach-Egern (circa 5.607) bilden das Mittelfeld des Landkreises. Nachdem eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern wie zum Beispiel Bad Wiessee (ca. 4.731), Waakirchen (5.800) folgen, bildet die Gemeinde Bayrischzell mit gerade einmal 1.592 Einwohner das Schlußlicht dieser Region.