Inhaltsverzeichnis

Die Immobiliensachverständigen in Tegernsee, Kirchner & Kollegen setzen Immobilienbewertung in Tegernsee, im Landkreis Miesbach und im Freistaat Bayern um. Die Kooperation von Sachverständigen für Immobilienbewertung ist mit einem Standort in der Nähe von oder direkt in Tegernsee ansässig.
Der Immobilienmarkt in Tegernsee
wird von dem Immobiliensachverständigen für ein Verkehrswertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Tegernsee und in der Region Oberbayern, im Bayerischen Oberland, werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Oberbayern und im Süden des Freistaates Bayern erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Tegernsee
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in Tegernsee in der Region Oberbayern und im Süden des Freistaates Bayern zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart in der Region Oberbayern, im Bayerischen Oberland zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Tegernsee
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Oberbayern und die Kleinstadt Tegernsee in Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Tegernsee einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Tegernsee um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Tegernsee
1. Einleitung
Das Tegernseer Tal, eingebettet in die malerische Landschaft Oberbayerns, gilt als einer der begehrtesten Wohn- und Freizeitstandorte Deutschlands. Die Region rund um den Tegernsee verbindet alpenländischen Charme mit exzellenter Infrastruktur und Nähe zur Metropole München, was sie sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren attraktiv macht. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Tegernsee, beleuchtet Preisentwicklungen, Trends, Herausforderungen und gibt einen Ausblick auf die kommenden Jahre.
2. Marktsituation
2.1 Allgemeine Lage
Der Immobilienmarkt in Tegernsee bleibt trotz globaler wirtschaftlicher Unsicherheiten robust, wenngleich die Dynamik der vergangenen Jahre nachgelassen hat. Die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien ist weiterhin hoch, insbesondere bei Käufern mit starkem Eigenkapital. Jedoch hat sich das Käuferverhalten geändert: Anspruchsvolle und risikoaverse Interessenten dominieren den Markt, was zu längeren Vermarktungszeiten für nicht-optimal positionierte Objekte führt.
2.2 Kaufpreise
Die Quadratmeterpreise in Tegernsee variieren stark je nach Lage, Zustand und Objektart. Für Eigentumswohnungen liegt der Durchschnittspreis aktuell bei etwa 7.800 bis 10.500 Euro pro Quadratmeter, wobei Spitzenobjekte mit Seeblick oder in Premiumlagen wie am Leeberg bis zu 12.800 Euro erreichen können. Einfamilienhäuser kosten im Schnitt zwischen 5.800 und 7.400 Euro pro Quadratmeter, mit Top-Preisen bis 13.600 Euro in exklusiven Lagen. Seit 2023 sind die Preise um 20 bis 40 Prozent zurückgegangen, was auf eine Korrektur nach den Rekordwerten der Vorjahre hinweist. Dennoch bleibt der Markt stabil, da die Nachfrage nach attraktiven Objekten ungebrochen ist.
2.3 Mietpreise
Der Mietmarkt ist angespannt, ohne Anzeichen einer Entspannung. Durchschnittliche Mietpreise für Wohnungen liegen bei 16 bis 21 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten bis 23 Euro in modernen Neubauten oder zentralen Lagen. Häuser zur Miete sind selten, erreichen aber Preise von 18 bis 23 Euro pro Quadratmeter. Die hohen Mietpreise spiegeln die starke Nachfrage nach Wohnraum wider, insbesondere durch Zuzügler aus urbanen Zentren und Zweitwohnsitzsuchende.
3. Nachfrage und Käuferprofil
3.1 Nachfrage
Die Nachfrage konzentriert sich auf moderne, neuwertige Immobilien oder komplett sanierte Objekte. Käufer legen Wert auf energieeffiziente Ausstattung, hochwertige Materialien und geringe Renovierungsunsicherheiten. Objekte in mittleren Lagen mit Preisen zwischen 1 und 4 Millionen Euro haben aktuell Schwierigkeiten, Käufer zu finden, während Eigentumswohnungen bis 1 Million Euro und Spitzenobjekte mit einzigartigen Merkmalen wie Seeblick schnell vermarktet werden.
3.2 Käuferprofil
Die Käuferschaft ist heterogen, besteht jedoch überwiegend aus finanzstarken Privatpersonen. Typische Käufergruppen sind:
Ältere Paare: Personen, die ihren Lebensabend am Tegernsee verbringen möchten, oft mit einem Budget für hochwertige Eigentumswohnungen (150–200 m²).
Zweitwohnsitzsuchende: Wohlhabende aus München, anderen deutschen Großstädten oder dem europäischen Ausland, die Ferienimmobilien suchen.
Investoren: Kapitalanleger, die in Premiumimmobilien als Wertanlage investieren.
Familien: Weniger dominant, aber zunehmend interessiert an Einfamilienhäusern in ruhigen Lagen.
4. Angebot
Das Angebot an Immobilien ist begrenzt, da die geographischen und rechtlichen Rahmenbedingungen (Landschaftsschutzgebiet, Georisikozonen) neue Bauprojekte einschränken. Zudem blockieren Zweitwohnungen etwa 18 Prozent des Wohnungsbestands, was den Druck auf den Mietmarkt erhöht. Exklusive Objekte, wie sanierte Villen oder moderne Neubauten, werden oft diskret über spezialisierte Makler vermarktet. Serielles Bauen, wie modulare Wohnhäuser, wird als innovative Lösung diskutiert, um bezahlbaren Wohnraum für lokale Arbeitskräfte zu schaffen.
5. Trends und Entwicklungen
5.1 Preisstagnation
Nach der Korrektur der letzten zwei Jahre wird für 2025 eine Stabilisierung der Preise erwartet, unterstützt durch mögliche Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank. Dennoch sind weitere Rekordpreise unwahrscheinlich, da Käufer preissensitiver geworden sind.
5.2 Nachhaltigkeit
Energieeffizienz und nachhaltige Baumaterialien gewinnen an Bedeutung. Käufer bevorzugen Objekte mit modernen Heizsystemen und guter Dämmung, was ältere Bestandsimmobilien unter Druck setzt.
5.3 Digitalisierung
Künstliche Intelligenz und digitale Bewertungstools verändern den Markt. Makler nutzen zunehmend datenbasierte Analysen, um präzise Marktwerte zu ermitteln und Kunden individuell zu beraten.
5.4 Zweitwohnsitze
Die hohe Zahl an Zweitwohnungen bleibt ein kontroverses Thema. Trotz einer Zweitwohnungssteuer von 20 Prozent steigt die Nachfrage nach Ferienimmobilien, was lokale Arbeitskräfte verdrängt und die Gemeinde vor Herausforderungen stellt.
6. Herausforderungen
6.1 Wohnungsnot
Die angespannte Lage am Mietmarkt führt zu einem Verdrängungswettbewerb, der besonders Beschäftigte in Hotellerie, Gesundheitswesen und Rettungsdiensten betrifft. Neue Bauprojekte sind aufgrund der geografischen Beschränkungen schwierig umzusetzen.
6.2 Überteuerte Bestandsimmobilien
Viele Verkäufer halten an unrealistischen Preisvorstellungen fest, was zu langen Vermarktungszeiten führt. Dies betrifft vor allem Objekte, die nicht den aktuellen Anforderungen an Ausstattung und Energieeffizienz entsprechen.
6.3 Infrastruktur
Die Region kämpft mit Personalmangel in kritischen Bereichen wie Polizei und Rettungsdiensten, was durch die hohen Wohnkosten verschärft wird. Lösungen wie bezahlbarer Mitarbeiterwohnraum sind dringend erforderlich.
7. Ausblick
Für 2025 wird ein stabiler, aber anspruchsvoller Immobilienmarkt erwartet. Die Preise werden voraussichtlich stagnieren oder leicht ansteigen, sofern die Zinsen sinken. Der Fokus liegt auf qualitativ hochwertigen Immobilien, die modernen Standards entsprechen. Die Gemeinde Tegernsee wird weiterhin Maßnahmen wie das Baulandmobilisierungsgesetz nutzen, um den Mietmarkt zu entlasten und Vorkaufsrechte zu sichern. Langfristig bleibt das Tegernseer Tal ein Premiumstandort, dessen Attraktivität durch seine einzigartige Lage und Lebensqualität gesichert ist.
8. Fazit
Der Immobilienmarkt in Tegernsee ist geprägt von hoher Nachfrage, begrenztem Angebot und anspruchsvollen Käufern. Während die Preise nach einer Korrektur stabil bleiben, stehen Verkäufer und Makler vor der Herausforderung, Objekte marktgerecht zu positionieren. Nachhaltigkeit, Digitalisierung und innovative Baukonzepte werden die Zukunft des Marktes prägen. Für Käufer und Investoren bietet Tegernsee weiterhin eine einzigartige Kombination aus Lebensqualität und Wertstabilität, wenngleich die Zugangshürden hoch bleiben.
Umgebung von Tegernsee
Die Stadt Miesbach mit circa 11.136 Einwohner ist nach Holzkirchen (rund 15.804) Einwohnern nicht nur die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in der gleichnamigen Region, sondern zugleich Sitz des Verwaltungsrates. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 10.000 und 5.000 darunter Hausham (ca. 8.135), Schliersee (rund 6.784), Gmund am Tegernsee (knapp 5.890), Fischbachau (etwa 5.626) sowie Rottach-Egern (circa 5.607) bilden das Mittelfeld des Landkreises. Nachdem eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern wie zum Beispiel Bad Wiessee (ca. 4.731), Waakirchen (5.800) folgen, bildet die Gemeinde Bayrischzell mit gerade einmal 1.592 Einwohner das Schlußlicht dieser Region.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Tegernsee für Sie?
Wohnimmobilien

- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten

- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien

- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien

- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien

Immobilienbewertung
Genaueste betriebswirtschaftliche Analysen sind die Grundlage für den Erfolg eines Immobilienengagements. Als Dienstleistungsunternehmen rund um die Bewertung von Immobilien übernimmt Kirchner & Kollegen Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung für Sie die Wertermittlung von privaten und gewerblichen Immobilien, Portfolien, Fonds und Spezialimmobilien. [Details]
Entscheidend für das Erreichen der Qualität
des Verkehrswertgutachtens ist die klare Strukturierung und Nachvollziehbarkeit für Fachleute und Laien. Diese Nachvollziehbarkeit gilt insbesondere für die Herleitung von Verfahrenswegen und mathematischen Modellen. Ebenso sind eine hinreichende ausformulierte Betrachtung des regionalen und örtlichen Immobilienmarktes (Makro-Mikro-Betrachtung), eine umfassende Baubeschreibung sowie eine auskömmliche Erläuterung aller normierten Bewertungsverfahren und eine Ableitung der Wahl der anzuwendenden Bewertungsverfahren unabdingbar. [Details]


Philosophie
Wir fühlen uns als Sachverständige für die Bewertung von bebauten u. unbebauten Grundstücken, für Mieten u. Pachten (Immobiliengutachter), den Verhaltensregeln die durch die Muster – Sachverständigenverordnung (SVO) des Deutschen Industrie- und Handelskammertages (DIHK) für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige in der jeweils gültigen Fassung vorgegeben wird, verpflichtet. [Details]
Jetzt Bewertungsanfrage stellen:

Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienwertermittlung bzw. benötigen einen Immobiliensachverständigen oder Mietwertsachverständigen in Tegernsee? Die Immobiliengutachter Kirchner & Kollegen helfen Ihnen gern weiter. Unsere deutschlandweite Kooperation deckt das Bundesgebiet mit Immobiliengutachtern mit umfangreichen Kenntnissen in den regionalen Immobilienmärkten auch in Bayern und der Region Oberbayern und im Süden des Freistaates annähernd ab. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Wir rufen Sie gern zurück.