Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt im Landkreis Miesbach
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten genau analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes des Landkreises Miesbach und im oberbayerischen Bereich werden intensiv und stichtagskonkret recherchiert. Diese Untersuchungen beziehen sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Mietwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennziffern. Unser Immobiliengutachter in der oberbayerischen Region erstellt Marktwertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Miesbach
untersuchen unsere Immobiliengutachter neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. regionalen Immobilienmarktdaten um sowohl ein sicheres Gespür für den Immobilienmarkt im Landkreis Miesbach im Süden Bayerns zu bekommen aber auch Kennzahlen in normierte Wertermittlungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich des Regierungsbezirks Oberbayern zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliensachverständige für den Landkreis Miesbach
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Besichtigungstermin durch, untersucht und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert die notwenigen Immobilienmarktdaten für die Region Oberbayern und des Landkreis Miesbach im Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienwertermittlung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es im Landkreis Miesbach einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung im Landkreis Miesbach um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmärkte im Landkreis Miesbach
Einleitung
Der Landkreis Miesbach liegt in Oberbayern, südlich von München, und umfasst eine Fläche von etwa 866 Quadratkilometern. Er grenzt an die Bayerischen Alpen und beinhaltet attraktive Orte wie den Tegernsee, Bad Wiessee, Rottach-Egern, Holzkirchen und die Kreisstadt Miesbach. Die Region zeichnet sich durch eine malerische Landschaft aus, die sie zu einem beliebten Wohn- und Urlaubsort macht. Nähe zur Metropole München macht den Kreis besonders für Pendler attraktiv, während Tourismus und Naturnähe den Immobilienmarkt prägen. Mit rund 100.000 Einwohnern ist der Landkreis einer der wohlhabenderen in Bayern, was sich in hohen Immobilienpreisen widerspiegelt. Der Markt ist geprägt von hoher Nachfrage bei begrenztem Angebot, insbesondere in seenahen Lagen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preise, Trends und Prognosen für den Immobilienmarkt im Landkreis Miesbach stand August 2025.
Demographische und Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Bevölkerung im Landkreis Miesbach hat in den letzten Jahren ein moderates Wachstum gezeigt. Von 2012 bis 2023 stieg die Einwohnerzahl um etwa 5-7 Prozent, was vor allem auf Zuzug aus städtischen Gebieten zurückzuführen ist. Das Medianalter liegt bei rund 45-47 Jahren, was auf eine alternde Bevölkerung hinweist – höher als der bayerische Durchschnitt. Der Altersquotient (Verhältnis Ältere zu Jüngeren) beträgt etwa 1,2-1,4, und bis 2040 wird ein weiterer Zuwachs von 4-6 Prozent prognostiziert, begleitet von einer stärkeren Alterung. Junge Familien ziehen vermehrt zu, aber der Anteil junger Erwachsener (18-30 Jahre) ist im Vergleich zu anderen Regionen niedrig, da viele in München arbeiten und pendeln.
Wirtschaftlich ist der Kreis stark: Die Arbeitslosenquote liegt unter 3 Prozent, getrieben durch Tourismus, Dienstleistungen und Pendlerwirtschaft. Branchen wie Gesundheitswesen, Handwerk und Freizeitwirtschaft dominieren. Die Nähe zu München (ca. 50 km) sorgt für hohe Einkommen – das durchschnittliche Haushaltseinkommen beträgt über 50.000 Euro netto pro Jahr. Allerdings führt dies zu Druck auf den Wohnungsmarkt: Hohe Nachfrage von wohlhabenden Zuzüglern trifft auf begrenztes Bauland, was Preise in die Höhe treibt. Die Region profitiert von Infrastruktur wie der A8 und S-Bahn-Anbindungen, was die Attraktivität steigert. Herausforderungen sind der Naturschutz in Alpennähe und begrenzte Neubauflächen, was das Angebot knapp hält.
Kaufpreise für Häuser und Wohnungen
Der Immobilienkaufmarkt im Landkreis Miesbach gehört zu den teuersten in Deutschland. Im Durchschnitt liegen die Preise für Eigentumswohnungen bei 4.800 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Zustand. In seenahen Orten wie Tegernsee oder Rottach-Egern erreichen sie bis zu 8.000 Euro pro Quadratmeter, während in ländlicheren Gebieten wie Hausham oder Fischbachau Werte um 4.500 Euro üblich sind. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung im Bestand muss man derzeit mit 400.000 bis 520.000 Euro rechnen, bei Neubauten bis zu 600.000 Euro.
Häuser sind noch teurer: Der Quadratmeterpreis liegt bei 5.300 bis 7.500 Euro. Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern kostet im Schnitt 800.000 bis 1.200.000 Euro, in Premiumlagen wie Bad Wiessee sogar über 1.500.000 Euro. Grundstücke sind rar und teuer – Bodenrichtwerte erreichen bis zu 1.900 Euro pro Quadratmeter in Top-Lagen, der Kreisdurchschnitt liegt bei 800-1.200 Euro. Im Vergleich zu 2024 sind die Preise stabil oder leicht gesunken (um 1-3 Prozent real, inflationsbereinigt), nach einem stärkeren Rückgang 2023. Dennoch bleibt der Markt hochpreisig: Für 360.000 Euro erhält man hier nur etwa 50-60 Quadratmeter, bundesweit doppelt so viel.
Mietpreise
Der Mietmarkt ist angespannt, mit steigenden Preisen durch hohe Nachfrage und geringes Angebot. Der durchschnittliche Mietpreis im Kreis beträgt 13-15 Euro pro Quadratmeter netto kalt, was einem Anstieg von 4-5 Prozent zum Vorjahr entspricht. In Miesbach-Stadt liegt er bei 13,30 Euro, im gesamten Kreis bei 14,30 Euro. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung fallen monatlich 900-1.050 Euro an, in Tegernsee-Gebieten bis zu 1.200 Euro. Neubauwohnungen sind teurer (15-18 Euro), Altbauten günstiger (11-13 Euro).
Der Mietanstieg resultiert aus dem Zuzug und der Inflation, die Baukosten erhöht. Viele Haushalte benötigen 10-12 Jahreseinkommen für einen Kauf, was die Mietnachfrage steigert. Leerstände sind niedrig (unter 1 Prozent), und Neuvermietungen gehen schnell. In Touristenorten wie Schliersee gibt es saisonale Schwankungen, mit höheren Preisen im Sommer.
Marktentwicklungen und Trends
Der Markt hat sich nach dem Preisrückgang 2023/2024 stabilisiert. 2024 sanken Preise real um 2-3 Prozent, 2025 zeigt sich eine Erholung durch sinkende Zinsen (um 3 Prozent) und wachsende Transaktionszahlen. Das Angebot ist knapp: Neubauten machen nur 20-30 Prozent aus, da Baugenehmigungen langsam erteilt werden. Hohe Nachfrage kommt von Münchner Pendlern, Rentnern und Investoren, die in Ferienimmobilien investieren.
Trends: Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung – energieeffiziente Gebäude (KfW-Standards) erzielen 10-15 Prozent höhere Preise. Digitale Vermarktung und Home-Office steigern den Bedarf an ländlichen Lagen. Regionale Unterschiede: Seegebiete boomen, innere Kreisorte wie Holzkirchen profitieren von Bahnanschlüssen. Der Markt ist käuferfreundlich geworden, mit längeren Verkaufszeiten (3-6 Monate), aber Verkäufer halten Preise hoch. Pleiten in der Baubranche könnten 2025 zu mehr Zwangsversteigerungen führen, was Gelegenheiten bietet.
Prognose
Für 2025-2027 wird eine leichte Preiserholung erwartet: Kaufpreise könnten nominal um 1-3 Prozent steigen, real stagnieren. Mieten wachsen um 3-5 Prozent jährlich, getrieben von Nachfrage und Kosten. Bis 2030 könnte der Markt um 5-10 Prozent wachsen, abhängig von Zinsen und Wirtschaft. Risiken: Höhere Zinsen oder Rezession könnten Preise drücken; Chancen: Förderprogramme für Sanierungen und Neubau. Der Kreis bleibt attraktiv, aber bezahlbarer Wohnraum wird knapper, was zu mehr Mietwohnungen führen könnte. Langfristig profitiert die Region von Klimawandel-Effekten, da kühlere Alpenlagen gefragt sind.
Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Miesbach ist dynamisch und hochpreisig, geprägt von natürlicher Schönheit und wirtschaftlicher Stärke. Hohe Preise spiegeln die Lebensqualität wider, fordern aber Käufer und Mieter heraus. Stabilisierung nach Turbulenzen deutet auf eine positive Entwicklung hin, doch begrenztes Angebot bleibt eine Herausforderung. Für Interessenten lohnt es sich, den Markt genau zu beobachten und auf regionale Nuancen zu achten.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien im Landkreis Miesbach für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Landkreis Miesbach
Herzlich willkommen in einer Region, welche mit ihren atemberaubenden Naturlandschaften aber auch Freiteitangeboten abwechslungsreicher, liebens- und lebenswerter eigentlich nicht sein könnte. So begrüßt der Landkreis Miesbach Einheimische und Gäste aufs Herzlichste! Einfach alles passt in der Region Miesbach auf harmonische Art und Weise zusammen, denn sowohl atemberaubende Naturlandschaften wie die Voralpenlandschaft sowie Kultur aber auch Brauchtum dürften entscheidend dazu beigetragen haben, dass sich heute circa 96.049 Menschen im Landkreis niedergelassen haben. Auf einer Fläche von rund 863,5 Quadratkilometer finden ca. 111 Einwohner auf einem Quadratkilometer einfach alles was das Herz begehrt und das Leben in der Region einfach liebenswert macht.
Die Stadt Miesbach mit circa 11.136 Einwohner ist nach Holzkirchen (rund 15.804) Einwohnern nicht nur die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in der gleichnamigen Region, sondern zugleich Sitz des Verwaltungsrates. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 10.000 und 5.000 darunter Hausham (ca. 8.135), Schliersee (rund 6.784), Gmund am Tegernsee (knapp 5.890), Fischbachau (etwa 5.626) sowie Rottach-Egern (circa 5.607) bilden das Mittelfeld des Landkreises. Nachdem eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern wie zum Beispiel Bad Wiessee (ca. 4.731), Waakirchen (5.800) oder Tegernsee (rund 3.639) folgen, bildet die Gemeinde Bayrischzell mit gerade einmal 1.592 Einwohner das Schlußlicht dieser Region.
Die Faszination der Region als attraktiver Wohnstandort
Die gesamte Region Miesbach ist auf langjährige Traditionen aufgebaut, welche sowohl jüngeren wie auc älteren Menschen einen gesicherten Lebensmittelpunkt bietet. Es passt einfach alles zusammen in der Region Miesbach, denn neben atemberaubenden Naturlandschaften, unzähligen Seen sowie historischen Sehenswürdigkeiten bietet der Lqandkreis ein Vielzahl attraktiver Wander- und Radwege, welche zum Beispiel zu einer gemeinsamen Tegernsee-Rundfahrt mit der ganzen Familie einladen. Im Bergbaumuseum Hausham oder dem Museum Tegernseer Tal können sich Interessenten ein Stück Geschichte dieser Region anschauen, wogegen Wintersportler viel eher die kalten Wintermonate dazu nutzen werden, um sich auf einer der unzähligen Skipisten der Fazination Wintersport hinzugeben.
Im Bereich Bildungswesen erwarten Kinder und Jugendliche aber auch Erwachsene eine Viezahl an Möglichkeiten, welche allesamt eine solide Schulausbildung sowie Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen ermöglichen. Denn mindestens 15 Grund- und Mittelschulen, fünf Hauptschulen, vier Realschulen sowie drei Förderschulen gehören zur Region Miesbach ebenso wie vier Berufsschulen, drei Gymnasien oder fünf Privatschulen.
All diese eben genannten Gesichtspunkte sowie die unmittelbare Nähe zum Nachbarland Österreich aber auch zu den Städten München und Rosenheim tragen erheblich dazu bei, dass es sich hierbei um einen äußerst liebens- und lebenswerten Wohnstandort handelt, welcher zudem weitere Möglichkeiten der Hochschulbildung aber auch Arbeitsplätze bietet.
Der Gewerbestandort aus unserer Sicht
Mit seiner unmittelbaren Nähe zur Bundesautobahn A 8 München-Salzburg bietet die Region nahezu perfekte Bedingungen, welche neben der Landwirtschaft sowie dem Tourismus auch eine Vielzahl namhafte Unternehmen davon überzeugt hatte, hier ihre Standorte auszuwählen. Zu den ansässigen Unternehmen zählen unter anderen die AH Pötzinger GmbH oder ARTN GmbH, um nur einige Beispiele zu nennen. Auch für den Einzelhandel bietet der Landkreis weitreichende Perspektiven, welche eine vielversprechende Zukunft vorhersagen.
Standortfaktoren für den Einzelhandel
Die Statistiken, welche in Zusammenarbeit zwischen GfK GeoMarketing und IHK alljährlich heerausgegeben werden, hatten für das Jahr 2014 eine Umsatzstatistik von immerhin 2,5 Millionen Euro ergeben, wodurch sich ein pro Kopf Budget von rund 26.366 Euro errechnen ließ. Damit brachte es die Region Miesbach auf einen Kaufkraft-Index von circa 120,5 Punkte.
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