Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schliersee

Immobilienmarkt Schliersee

Einleitung

Schliersee, eine malerische Marktgemeinde im bayerischen Voralpengebiet, ist bekannt für ihre idyllische Lage am gleichnamigen See und die Nähe zur Alpenregion. Die Kombination aus naturnaher Umgebung, guter Anbindung an München und hoher Lebensqualität macht Schliersee zu einem begehrten Standort für Immobilienkäufer und -mieter. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Schliersee, einschließlich Preisentwicklung, Angebot und Nachfrage, Immobilientypen sowie zukünftige Trends.

Marktlage und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Schliersee zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage und begrenztes Angebot aus, was die Preise in den letzten Jahren nach oben getrieben hat. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen bei etwa 7.100 bis 7.600 € pro Quadratmeter, während Häuser zwischen 3.900 und 7.100 € pro Quadratmeter kosten. Die Preisspanne variiert je nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Nähe zum Schliersee. Besonders Immobilien mit See- oder Bergblick erzielen Spitzenpreise, oft im oberen Segment der genannten Preisspannen.

Die Preisentwicklung zeigt eine leichte Stabilisierung im Vergleich zu den starken Anstiegen der Vorjahre. Zwischen 2024 und 2025 sanken die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen marginal um etwa 1,5 %, was auf steigende Zinsen und eine vorsichtigere Haltung von Käufern zurückzuführen ist. Häuserpreise blieben nahezu konstant, mit einer minimalen Abwärtskorrektur von etwa 1 %. Dennoch bleibt der Markt aufgrund der Attraktivität der Region robust, und Experten erwarten, dass Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) im Jahr 2025 die Nachfrage wieder beleben könnten.

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Schliersee ist vielfältig, aber begrenzt. Es umfasst Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Villen und Chalets sowie gelegentlich Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Besonders gefragt sind moderne Wohnungen und Häuser mit traditionellem alpenländischem Charme, die oft in Kombination mit hochwertiger Ausstattung und Panoramablick angeboten werden. Neubauwohnungen, wie etwa im exklusiven Wohnensemble „Kegelstein III“ oder „Wendelsteinblick“, erfreuen sich großer Beliebtheit, da sie zeitgemäße Architektur mit regionalen Elementen verbinden.

Die Nachfrage ist sowohl von Einheimischen als auch von externen Käufern geprägt. Viele Münchner suchen Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen, während die Region auch für Familien attraktiv ist, die die Nähe zur Natur und die gute Infrastruktur schätzen. Kapitalanleger zeigen Interesse an Mietobjekten, da die Mietrendite für Neubauwohnungen attraktiv bleibt, obwohl Bestandswohnungen eine durchschnittliche Rendite bieten. Die Vermarktungsdauer von Immobilien ist relativ kurz: Mietwohnungen sind durchschnittlich 13 bis 27 Tage online, während Kaufobjekte etwa 18 bis 42 Tage inseriert sind, bevor sie verkauft werden.

Immobilientypen

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Schliersee reichen von kompakten 1,5-Zimmer-Apartments (ca. 38–47 m²) bis hin zu großzügigen 5-Zimmer-Wohnungen (bis zu 165 m²). Besonders begehrt sind Wohnungen in ruhiger Lage, wie im Ortsteil Neuhaus, mit Balkon oder Terrasse und Blick auf die Berge oder den See. Preise für kleinere Wohnungen beginnen bei etwa 329.000 €, während Premiumwohnungen bis zu 1,65 Millionen € kosten können.

Einfamilienhäuser und Villen

Einfamilienhäuser und Landhausvillen dominieren das Segment der freistehenden Immobilien. Diese Objekte kombinieren oft traditionelle Handwerkskunst mit moderner Architektur, wie etwa die „Villa Schönblick“ oder das „My Alp Chalet“. Kaufpreise variieren stark, von etwa 1,3 Millionen € für ein modernes Einfamilienhaus bis zu 2,6 Millionen € für luxuriöse Anwesen mit großem Grundstück und Seeblick.

Doppelhaushälften und Reihenhäuser

Doppelhaushälften und Reihenhäuser bieten eine kostengünstigere Alternative zu Einfamilienhäusern und sind besonders für Familien oder Paare interessant. Ein Beispiel ist eine exklusive Doppelhaushälfte in Massivbauweise in Hausham für etwa 1,55 Millionen €, die nur 250 Meter vom Schliersee entfernt liegt.

Grundstücke und Gewerbeimmobilien

Grundstücke sind in Schliersee selten und teuer, insbesondere in sonnigen Hanglagen mit Blick auf die Alpen. Baugrundstücke in Neuhaus kosten oft mehrere hunderttausend Euro, abhängig von Größe und Bebaubarkeit. Gewerbeimmobilien, wie Ladengeschäfte oder Praxen, sind ebenfalls im Angebot, richten sich jedoch an ein spezialisierteres Publikum.

Infrastruktur und Attraktivität

Schliersee profitiert von einer hervorragenden Infrastruktur. Die Bayerische Regionalbahn (BRB) verbindet den Ort in etwa 60 Minuten mit München, während die Anfahrt mit dem Auto über Miesbach etwa 45 Minuten beträgt. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten und Freizeitmöglichkeiten wie Wanderwege, Skigebiete und der Schliersee selbst sind fußläufig oder in wenigen Minuten erreichbar. Die Region ist ein beliebtes Ziel für Touristen und Zweitwohnsitzsuchende, was die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich steigert.

Zukünftige Trends

Für 2025 wird eine Stabilisierung der Immobilienpreise erwartet, mit Potenzial für moderate Anstiege, falls die Zinsen weiter sinken. Der Fokus auf energieeffiziente Neubauten und nachhaltige Bauprojekte wird zunehmen, da Käufer und Mieter vermehrt Wert auf ökologische Aspekte legen. Zudem könnten neue Bauprojekte, wie exklusive Wohnanlagen oder sanierte Bestandsimmobilien, das Angebot leicht erweitern. Die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen wird voraussichtlich hoch bleiben, da Schliersee als Rückzugsort in den Alpen weiter an Beliebtheit gewinnt.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Schliersee bleibt 2025 ein dynamischer und attraktiver Markt, geprägt von hohen Preisen und einer starken Nachfrage nach Wohnungen und Häusern mit alpenländischem Flair. Die Kombination aus naturnaher Lage, guter Anbindung und begrenztem Angebot macht Investitionen in dieser Region lohnenswert, insbesondere für Kapitalanleger und Zweitwohnsitzsuchende. Trotz einer leichten Preisstabilisierung bleibt Schliersee ein Premiumstandort, der durch seine einzigartige Lebensqualität besticht.

Umgebung von Schliersee

Die Stadt Miesbach mit circa 11.136 Einwohner ist nach Holzkirchen (rund 15.804) Einwohnern nicht nur die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in der gleichnamigen Region, sondern zugleich Sitz des Verwaltungsrates. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 10.000 und 5.000 darunter Hausham (ca. 8.135), Gmund am Tegernsee (knapp 5.890), Fischbachau (etwa 5.626) sowie Rottach-Egern (circa 5.607) bilden das Mittelfeld des Landkreises. Nachdem eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern wie zum Beispiel Bad Wiessee (ca. 4.731), Waakirchen (5.800) oder Tegernsee (rund 3.639) folgen, bildet die Gemeinde Bayrischzell mit gerade einmal 1.592 Einwohner das Schlußlicht dieser Region.