Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Fischbachau

Immobilienmarkt Fischbachau

Einleitung

Die Gemeinde Fischbachau, idyllisch gelegen im Landkreis Miesbach in Oberbayern, ist ein attraktiver Standort für Immobilienkäufer und -mieter, die die Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an die Metropolregion München suchen. Eingebettet in die malerische Landschaft der bayerischen Voralpen, zwischen den Tourismusregionen Tegernsee-Schliersee und Inntal-Chiemsee, bietet Fischbachau eine hohe Lebensqualität. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Fischbachau, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie die Besonderheiten des lokalen Marktes.

Lage und Rahmenbedingungen

Fischbachau liegt etwa 60 Kilometer südlich von München und ist über die Autobahn A8 sowie regionale Zugverbindungen gut an die Landeshauptstadt angebunden. Mit einer Fahrzeit von etwa 30 Minuten nach München und der Nähe zu Naherholungsgebieten wie dem Schliersee oder dem Sudelfeld-Skigebiet ist die Gemeinde besonders für Naturliebhaber und Pendler attraktiv. Die Gemeinde mit rund 5.700 Einwohnern besteht aus mehreren Ortsteilen, darunter Birkenstein, Hammer-Aurach, Elbach, Auerberg, Hundham und Wörnsmühl, die jeweils ihren eigenen Charme besitzen. Die landschaftlich reizvolle Lage am Fuße der Alpen, kombiniert mit einer maßvollen Siedlungspolitik, prägt den Immobilienmarkt maßgeblich.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Kaufpreise

Im April 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Fischbachau bei etwa 5.111 €. Dabei zeigt sich eine klare Differenzierung zwischen Wohnungen und Häusern:

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt etwa 4.607 €. Die Preisspanne reicht von etwa 2.690 € für günstigere Objekte bis hin zu 8.187 € für hochwertige Wohnungen in bevorzugten Lagen, wie beispielsweise mit Bergblick oder in der Nähe des Wolfsees.

• Häuser: Häuser sind teurer, mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 6.136 €. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Chalets in Premiumlagen können Preise von bis zu 12.272 € pro Quadratmeter erreichen, während einfachere Objekte bei etwa 3.718 € beginnen.

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Wohnungen um etwa 1,9 % und für Häuser um etwa 1,6 % gesunken. Diese leichte Korrektur ist auf gestiegene Zinsen und eine allgemeine Marktabkühlung zurückzuführen, die den Immobilienmarkt in Bayern seit 2023 beeinflusst. Dennoch bleiben die Preise in Fischbachau über dem bundesweiten Durchschnitt, was die hohe Attraktivität der Region widerspiegelt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Fischbachau variieren stark je nach Objekttyp und Ausstattung. Beispielsweise liegt die Kaltmiete für eine 2-Zimmer-Wohnung mit etwa 53 m² bei etwa 640 € pro Monat, während ein Einfamilienhaus mit 102 m² etwa 1.845 € Kaltmiete kostet. Möblierte Ferienhäuser oder Chalets in exponierten Lagen, wie mit Blick ins Leitzachtal, können Mietpreise von über 2.000 € monatlich erzielen. Die Nachfrage nach Mietobjekten ist stabil, insbesondere bei möblierten Wohnungen für temporäres Wohnen oder Feriennutzung.

Angebot und Nachfrage

Angebot

Das Immobilienangebot in Fischbachau ist vielfältig, aber begrenzt, was die Preise stützt. Aktuell sind etwa 16 bis 35 Immobilien auf Plattformen wie HomeBooster oder meinestadt.de gelistet, darunter:

• Eigentumswohnungen: 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen, oft in gepflegten Wohnanlagen mit 8 bis 12 Einheiten, dominieren das Segment. Besonders gefragt sind Erdgeschosswohnungen mit großen Terrassen (über 60 m²) oder Neubauwohnungen mit Balkon und Bergblick.

• Häuser: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und traditionelle bayerische Landhäuser sind stark vertreten. Viele Objekte, wie Architektenhäuser in Holzbauweise (z. B. von Regnauer, 2015 erbaut), bieten moderne Ausstattung und nachhaltige Bauweise.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind rar, aber begehrt. Typische Größen liegen zwischen 695 und 1.650 m², mit Preisen von etwa 600.000 bis 1.000.000 €. Die Bebauung ist oft auf Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser beschränkt, Zweitwohnsitze sind meist nicht zulässig.

• Gewerbeimmobilien: Objekte wie die Wolfseehalle (erbaut 1989, später umgebaut) oder Wohn- und Geschäftshäuser in zentralen Lagen sind seltener, aber für Investoren interessant.

Die Gemeinde Fischbachau verfolgt eine zurückhaltende Ausweisung von Baugebieten, um die Landschaft zu schützen. Dennoch werden regelmäßig moderate Flächen für Eigenheime freigegeben, was die Nachfrage nach Baugrundstücken antreibt.

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Fischbachau bleibt hoch, getrieben durch:

• Pendler: Die gute Anbindung an München macht Fischbachau für Berufstätige attraktiv, die ländliches Wohnen mit Stadtnähe kombinieren möchten.

• Naturliebhaber und Touristen: Die Nähe zu Wanderwegen, Skigebieten und Seen wie dem Wolfsee zieht Käufer an, die ein Feriendomizil oder einen Rückzugsort suchen.

• Investoren: Die stabile Wertentwicklung und niedrige Zinsen in den Vorjahren haben Fischbachau zu einem beliebten Ziel für Kapitalanleger gemacht, obwohl die steigenden Zinsen seit 2023 die Nachfrage leicht gedämpft haben.

Die Nachfrage konzentriert sich auf moderne, energieeffiziente Immobilien mit Bergblick sowie auf Grundstücke in ruhigen Lagen am Ortsrand. Ferienwohnungen und möblierte Objekte sind besonders bei temporären Mietern beliebt.

Markttrends und Besonderheiten

Nachhaltigkeit und Bauweise

Ein wachsender Trend in Fischbachau ist die Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien. Holzbauweise, wie bei modernen Architektenhäusern, gewinnt an Popularität, da sie Umweltfreundlichkeit mit ästhetischem Design verbindet. Viele Neubauten entsprechen hohen Energiestandards, was durch staatliche Förderprogramme unterstützt wird.

Zweitwohnsitzbeschränkungen

Die Gemeinde Fischbachau schränkt die Nutzung von Immobilien als Zweitwohnsitze ein, um den Erstwohnsitzmarkt zu fördern und die Verfügbarkeit für Einheimische zu sichern. Dies beeinflusst die Nachfrage nach Ferienimmobilien, die dennoch in exponierten Lagen wie dem Leitzachtal gefragt sind.

Digitalisierung und Markttransparenz

Immobilienportale wie Immowelt, ImmobilienScout24 und HomeBooster bieten umfassende Einblicke in den Fischbacher Immobilienmarkt. Preisspiegel und Immobilienatlanten, wie von ImmoScout24, liefern verlässliche Daten zu Quadratmeterpreisen und Preisentwicklungen, was die Transparenz für Käufer und Verkäufer erhöht.

Rückgang der Transaktionen

Bayernweit ist seit 2021 ein Rückgang der Immobilientransaktionen zu verzeichnen, was auch Fischbachau betrifft. Von 2021 auf 2023 sank die Anzahl der Kaufverträge um etwa 31 %, begleitet von einem Rückgang des Geldumsatzes um rund 40 %. Diese Entwicklung ist auf gestiegene Finanzierungskosten und eine vorsichtigere Haltung von Investoren zurückzuführen.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die maßvolle Siedlungspolitik der Gemeinde führt zu einer Knappheit an Baugrundstücken, was die Preise in die Höhe treibt.

• Gestiegene Zinsen: Höhere Finanzierungskosten seit 2023 erschweren den Immobilienkauf, insbesondere für junge Familien.

• Preisniveau: Die über dem Bundesdurchschnitt liegenden Preise machen den Marktzugang für einkommensschwächere Haushalte schwierig.

Chancen

• Attraktive Lage: Die Nähe zu München und die naturnahe Umgebung machen Fischbachau weiterhin zu einem gefragten Wohnort.

• Staatliche Förderungen: Programme zur Schaffung von Wohnraum, wie die bayerischen Wohnungsbaugesellschaften, könnten den Markt beleben.

• Tourismusregion: Die Beliebtheit der Region Tegernsee-Schliersee unterstützt die Nachfrage nach Miet- und Ferienimmobilien, was Investoren anzieht.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Fischbachau bleibt trotz einer leichten Abkühlung seit 2023 attraktiv und stabil. Die Kombination aus idyllischer Lage, guter Anbindung und einer hohen Lebensqualität macht die Gemeinde zu einem begehrten Standort für Eigenheime, Mietwohnungen und Kapitalanlagen. Während die Preise für Wohnungen und Häuser leicht rückläufig sind, bleiben sie über dem Bundesdurchschnitt, getrieben durch die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und die starke Nachfrage nach nachhaltigen, hochwertigen Immobilien. Für die Zukunft wird es entscheidend sein, wie die Gemeinde die Balance zwischen Naturschutz und Siedlungsentwicklung findet, um den Markt für Einheimische und Zuzügler gleichermaßen zugänglich zu halten.

Umgebung von Fischbachau

Die Stadt Miesbach mit circa 11.136 Einwohner ist nach Holzkirchen (rund 15.804) Einwohnern nicht nur die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in der gleichnamigen Region, sondern zugleich Sitz des Verwaltungsrates. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 10.000 und 5.000 darunter Hausham (ca. 8.135), Schliersee (rund 6.784), Gmund am Tegernsee (knapp 5.890) sowie Rottach-Egern (circa 5.607) bilden das Mittelfeld des Landkreises. Nachdem eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern wie zum Beispiel Bad Wiessee (ca. 4.731), Waakirchen (5.800) oder Tegernsee (rund 3.639) folgen, bildet die Gemeinde Bayrischzell mit gerade einmal 1.592 Einwohner das Schlußlicht dieser Region.