Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Hausham

Immobilienmarkt Hausham

1. Einleitung

Hausham, eine Gemeinde im Landkreis Miesbach in Oberbayern, liegt idyllisch zwischen den Seen Tegernsee und Schliersee am Rand der bayerischen Alpen. Mit etwa 8.400 Einwohnern bietet Hausham eine hohe Lebensqualität durch die Kombination aus ländlicher Ruhe, guter Infrastruktur und Nähe zu touristischen Attraktionen. Der Immobilienmarkt in Hausham ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohneigentum und Mietobjekten, die sowohl von Einheimischen als auch von Zuzug aus dem Münchner Umland getrieben wird. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen, Angebots- und Nachfragesituation sowie die Zukunftsaussichten des Immobilienmarkts in Hausham.

2. Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Hausham liegt etwa 50 Kilometer südlich von München und ist durch die Bayerische Oberlandbahn (BOB) gut an die Landeshauptstadt angebunden, was die Gemeinde für Pendler attraktiv macht. Die Wirtschaft der Region ist stark vom Tourismus geprägt, ergänzt durch kleinere Gewerbebetriebe und Dienstleistungsunternehmen. Die Nähe zu den Skigebieten Spitzingsee und Sudelfeld sowie Wander- und Freizeitmöglichkeiten in der Alpenregion steigern die Attraktivität der Gemeinde. Der Immobilienmarkt profitiert von dieser Lage, da sowohl dauerhafte Bewohner als auch Investoren, die Ferienimmobilien suchen, Interesse zeigen.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Hausham sind stabil, wobei die Zinsentwicklung der Europäischen Zentralbank (EZB) und die allgemeine Konjunktur in Deutschland Einfluss auf die Kaufkraft der Interessenten haben. Nach einem Boom in den Jahren vor 2022 haben sich die Vermarktungszeiten für Immobilien verlängert, was auf eine Normalisierung des Marktes hinweist. Dennoch bleibt Hausham ein gefragter Standort.

3. Preisentwicklung

3.1 Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Hausham zeigt eine moderate Preisentwicklung mit leichten Korrekturen im Vergleich zu den Höchstständen der Vorjahre. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2025 bei etwa 4.900 bis 5.500 Euro, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Hochwertige Neubauwohnungen in bevorzugten Lagen erreichen bis zu 8.700 Euro pro Quadratmeter, während ältere Bestandswohnungen in einfachen Lagen bei etwa 4.300 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden.

Häuser sind in Hausham teurer, mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 4.300 bis 6.100 Euro. Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in guten Wohnlagen kosten im Durchschnitt 6.000 Euro pro Quadratmeter, während sanierungsbedürftige Objekte ab 3.600 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind. Besonders gefragt sind moderne Neubauten oder renovierte Bestandsimmobilien mit Blick auf die umliegenden Berge.

3.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Hausham sind ebenfalls stabil, wobei die Nachfrage nach Mietwohnungen in zentralen Lagen hoch bleibt. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei 13,50 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 13,00 bis 18,00 Euro. Neubauwohnungen und hochwertig ausgestattete Objekte erreichen die obere Preisgrenze, während ältere Wohnungen in Randlagen günstiger sind. Für Häuser liegt der Mietpreis im Durchschnitt bei 15,00 Euro pro Quadratmeter, mit Schwankungen zwischen 14,50 und 20,50 Euro je nach Größe und Zustand.

3.3 Preisentwicklung im Vergleich

Im Vergleich zu 2023 sind die Kaufpreise für Wohnungen um etwa 8 % gesunken, was auf eine Anpassung an die gestiegenen Zinsen und eine geringere Käufernachfrage zurückzuführen ist. Häuser zeigen eine stabilere Preisentwicklung mit einem leichten Rückgang von etwa 5 %. Die Mietpreise hingegen sind weitgehend konstant geblieben, da die Nachfrage nach Mietobjekten in Hausham weiterhin hoch ist, insbesondere durch junge Familien und Zuzügler aus der Region München.

4. Angebot und Nachfrage

4.1 Wohnungen

Das Angebot an Eigentumswohnungen in Hausham ist begrenzt, da die Gemeinde überwiegend von Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt ist. Aktuell sind etwa 50 bis 70 Mietwohnungen und 300 Eigentumswohnungen auf dem Markt, wobei die Nachfrage nach 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen besonders hoch ist. Dachgeschosswohnungen und Gartenwohnungen sind bei jungen Paaren beliebt, während barrierefreie Neubauwohnungen von Senioren nachgefragt werden.

Die Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen beträgt im Durchschnitt 50 Tage, für Neubauwohnungen etwa 25 Tage. Mietwohnungen werden noch schneller vermittelt, mit einer durchschnittlichen Vermarktungsdauer von 20 bis 30 Tagen. Kapitalanleger finden in Hausham attraktive Renditechancen, da die Mietrendite für Bestandswohnungen bei etwa 3,5 bis 4 % liegt.

4.2 Häuser

Das Angebot an Häusern umfasst etwa 250 Objekte, darunter Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Besonders gefragt sind Häuser mit Grundstücken zwischen 500 und 1.000 Quadratmetern in ruhigen, sonnigen Lagen. Renovierungsbedürftige Objekte finden ebenfalls Abnehmer, da Käufer zunehmend Wert auf Individualisierung legen. Die Vermarktungsdauer für Häuser liegt bei etwa 60 Tagen, wobei Neubauten schneller verkauft werden als ältere Bestandsimmobilien.

4.3 Grundstücke

Grundstücke sind in Hausham selten und stark nachgefragt, insbesondere in zentralen Lagen oder mit Bergblick. Die Preise für Baugrundstücke liegen zwischen 600 und 1.200 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Bebaubarkeit und der Lage. Bebauungspläne und die Nähe zur Infrastruktur spielen eine entscheidende Rolle. Die Nachfrage nach Grundstücken bleibt hoch, da viele Käufer Neubauten bevorzugen, um moderne Energiestandards umzusetzen.

4.4 Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien sind in Hausham weniger stark vertreten, aber es gibt vereinzelt Angebote für Wohn- und Geschäftshäuser in zentraler Lage, etwa in der Nähe des Bahnhofs. Diese Objekte sind besonders für Investoren interessant, die Mietrenditen aus Gewerbeeinheiten und Wohnungen kombinieren möchten. Die Vermarktungsdauer für Gewerbeimmobilien liegt bei etwa 70 Tagen.

5. Besondere Marktsegmente

5.1 Ferienimmobilien

Aufgrund der Nähe zu Tegernsee und Schliersee ist Hausham ein attraktiver Standort für Ferienwohnungen. Diese machen etwa 10 % des Immobilienmarkts aus und werden sowohl von Investoren als auch von Privatpersonen nachgefragt, die einen Zweitwohnsitz suchen. Ferienwohnungen erzielen Mietrenditen von bis zu 5 %, sind jedoch saisonal abhängig. Die Preise für Ferienimmobilien liegen im oberen Segment des Wohnungsmarkts, oft zwischen 6.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter.

5.2 Kapitalanlagen

Hausham bietet gute Möglichkeiten für Kapitalanleger, insbesondere durch Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnungen. Diese Objekte sind in zentralen Lagen besonders gefragt, da sie stabile Mieteinnahmen garantieren. Wohn- und Geschäftshäuser, wie sie etwa in der Nähe des Bahnhofs angeboten werden, kombinieren Wohn- und Gewerbeeinheiten und sind für Investoren mit langfristiger Perspektive interessant.

6. Infrastruktur und Lebensqualität

Hausham verfügt über eine solide Infrastruktur mit Kindergärten, Grund- und Mittelschulen sowie Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten und Apotheken. Die Anbindung an München und die Nähe zu Freizeitangeboten wie Wandern, Skifahren und Radfahren machen die Gemeinde besonders attraktiv. Kulturelle Veranstaltungen, wie das Haushamer Volksfest, stärken das Gemeinschaftsgefühl. Diese Faktoren tragen zur hohen Nachfrage nach Immobilien bei, da Hausham als familienfreundlicher und lebenswerter Standort gilt.

7. Herausforderungen und Chancen

7.1 Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken und Neubauwohnungen ist eingeschränkt, was die Preise in die Höhe treibt.

• Zinsentwicklung: Höhere Finanzierungskosten bremsen die Nachfrage, insbesondere bei jüngeren Käufern.

• Sanierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien erfordern energetische Modernisierungen, was die Anschaffungskosten erhöht.

7.2 Chancen

• Stabile Nachfrage: Die Attraktivität der Region sorgt für eine kontinuierliche Nachfrage, insbesondere durch Zuzug aus München.

• Förderprogramme: Staatliche Förderungen für energetische Sanierungen und Neubauten bieten finanzielle Anreize.

• Tourismus: Die wachsende Bedeutung der Region als Tourismusziel stärkt den Markt für Ferienimmobilien.

8. Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Hausham wird sich voraussichtlich stabil entwickeln, mit einer leichten Erholung der Kaufpreise ab 2026, sofern die EZB die Zinsen senkt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen und Ferienimmobilien bleibt hoch, während der Markt für Einfamilienhäuser und Grundstücke wettbewerbsintensiv ist. Neubauprojekte, insbesondere energieeffiziente Wohnhäuser, werden zunehmend gefragt sein, da Nachhaltigkeit für Käufer an Bedeutung gewinnt. Hausham bleibt ein attraktiver Standort für Investoren und Privatpersonen, die eine Kombination aus Natur, Infrastruktur und Nähe zu München suchen.

9. Fazit

Hausham bietet einen dynamischen Immobilienmarkt mit stabilen Preisen und einer hohen Nachfrage nach Wohn- und Ferienimmobilien. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und steigenden Finanzierungskosten bleibt die Gemeinde ein gefragter Standort. Für Käufer und Investoren bietet Hausham Chancen, insbesondere in den Segmenten Kapitalanlagen und Ferienimmobilien. Mit einer sorgfältigen Marktbeobachtung und professioneller Beratung können Interessenten von der positiven Entwicklung des Immobilienmarkts profitieren.

Umgebung von Hausham

Die Stadt Miesbach mit circa 11.136 Einwohner ist nach Holzkirchen (rund 15.804) Einwohnern nicht nur die Stadt mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in der gleichnamigen Region, sondern zugleich Sitz des Verwaltungsrates. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden mit Einwohnerzahlen zwischen 10.000 und 5.000 darunter Schliersee (rund 6.784), Gmund am Tegernsee (knapp 5.890), Fischbachau (etwa 5.626) sowie Rottach-Egern (circa 5.607) bilden das Mittelfeld des Landkreises. Nachdem eine Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden mit mehr als 3.000 Einwohnern wie zum Beispiel Bad Wiessee (ca. 4.731), Waakirchen (5.800) oder Tegernsee (rund 3.639) folgen, bildet die Gemeinde Bayrischzell mit gerade einmal 1.592 Einwohner das Schlußlicht dieser Region.