Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oebisfelde-Weferlingen

Immobilienmarkt Oebisfelde-Weferlingen

1. Einleitung

Oebisfelde-Weferlingen, eine Gemeinde im Landkreis Börde in Sachsen-Anhalt, liegt am Nordostrand des Lappwalds und an der Aller, in einer ländlich geprägten Region mit guter Anbindung an Städte wie Wolfsburg, Braunschweig und Magdeburg. Die Gemeinde mit etwa 14.000 Einwohnern zeichnet sich durch eine Mischung aus dörflicher Beschaulichkeit und einer soliden Infrastruktur aus, was sie für Familien, Pendler und Investoren attraktiv macht. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Lage des Immobilienmarkts in Oebisfelde-Weferlingen, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Markttrends sowie zukünftiger Perspektiven.

2. Überblick über den Immobilienmarkt

2.1. Immobilienpreise

Der Immobilienmarkt in Oebisfelde-Weferlingen ist im Vergleich zu urbanen Zentren wie Magdeburg oder Großstädten wie Hannover erschwinglich, was ihn besonders für Käufer mit begrenztem Budget interessant macht. Im Dezember 2024 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien bei etwa 1.390 €. Für Eigentumswohnungen betrug der Durchschnittspreis 1.324 € pro Quadratmeter, während Häuser bei etwa 1.472 € pro Quadratmeter lagen. Die Preisspanne für Wohnungen reicht von 839 € für günstige Objekte bis zu 1.720 € für gehobene Ausstattungen. Bei Häusern variieren die Preise stärker, von 589 € für sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien bis hin zu 2.943 € für Neubauten oder hochwertige Objekte.

Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Wohnungspreise 2024 um etwa 3,6 %, während sie über die letzten fünf Jahre ein Wachstum von 22,6 % verzeichneten. Hauspreise zeigen eine ähnliche Entwicklung, mit einem Anstieg von etwa 13,7 % im Vergleich zum Vorjahr. Dennoch gab es im letzten Quartal 2024 eine leichte Korrektur bei den Hauspreisen (-2,28 %), was auf eine vorübergehende Abschwächung der Nachfrage hindeuten könnte.

2.2. Grundstückspreise und Bodenrichtwerte

Grundstückspreise in Oebisfelde-Weferlingen liegen im Mittel bei 247 € pro Quadratmeter (Stand Juli 2024). Die Preisspanne reicht von 111 € für günstige, oft unerschlossene Grundstücke bis zu 200 € für gut erschlossene Parzellen. Für erschlossene Grundstücke wird ein Preisaufschlag von etwa 141 % gegenüber teilerschlossenen und 137 % gegenüber unerschlossenen Grundstücken verlangt. Besonders gefragt sind Grundstücke mit einer Größe zwischen 500 und 1.000 m², die die höchsten Quadratmeterpreise erzielen.

Die Bodenrichtwerte, die als Orientierung für die Bewertung von Grundstücken dienen, liegen 2025 bei durchschnittlich 52 € pro Quadratmeter, was einen Rückgang von 5,5 % im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Seit 2000 zeigt der Bodenrichtwert jedoch einen langfristigen Aufwärtstrend, mit einem Anstieg von 21 €/m² im Jahr 2000 auf 57 €/m² im Jahr 2021, bevor er 2024 leicht auf 52 €/m² fiel. Dieser Rückgang könnte auf eine geringere Nachfrage nach Baugrundstücken oder eine Anpassung an die allgemeine wirtschaftliche Lage zurückzuführen sein.

2.3. Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Oebisfelde-Weferlingen ist begrenzt, insbesondere in bestimmten Ortsteilen wie Walbeck, Döhren, Niendorf oder Breitenrode, wo teilweise keine Objekte verfügbar sind. In zentraleren Ortsteilen wie Oebisfelde, Weferlingen oder Buchhorst gibt es eine größere Auswahl, vor allem an Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen. Beispielsweise wurden in Oebisfelde 10 Häuser und in Buchhorst 11 Häuser zum Kauf angeboten, während in Lockstedt und Rätzlingen nur einzelne Objekte verfügbar waren.

Die Nachfrage konzentriert sich auf erschwingliche Bestandsimmobilien und Baugrundstücke für Eigenheime. Familien und Pendler, die die Nähe zu Wolfsburg oder Braunschweig schätzen, suchen vor allem Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser. Investoren zeigen Interesse an Eigentumswohnungen als Kapitalanlage, insbesondere in Weddendorf, wo vermietete Wohnungen mit Preisen zwischen 46.900 € (2-Zimmer, 59,8 m²) und 115.000 € (3-Zimmer, 81 m²) angeboten werden. Mietwohnungen sind ebenfalls gefragt, jedoch ist das Angebot in Ortsteilen wie Niendorf oder Wassensdorf sehr gering.

3. Marktsegmente

3.1. Wohnimmobilien

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Oebisfelde-Weferlingen sind vor allem für Kapitalanleger attraktiv, da die Mietrendite aufgrund niedriger Kaufpreise und stabiler Mietnachfrage hoch ist. Beispielsweise kostet eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in Weddendorf etwa 115.000 €, während eine 2-Zimmer-Wohnung in der Drömlingsstraße für 46.900 € angeboten wird. Neubauwohnungen sind selten, aber als Anlageobjekte wegen steuerlicher Vorteile (z. B. degressive 5 %-AfA) beliebt.

Einfamilienhäuser und Reihenhäuser

Einfamilienhäuser dominieren das Angebot, mit Preisen zwischen 79.000 € für ein 103,1 m² großes Haus in Weferlingen und 412.900 € für ein 132 m² großes Neubau-Einfamilienhaus in Oebisfelde. Reihenhäuser, wie ein 3-Zimmer-Reihenmittelhaus in zentraler Lage, sind besonders bei jungen Familien gefragt. Hochpreisige Objekte, wie ein sanierter Vierseitenhof in Buchhorst mit 180 m² Wohnfläche und 6.000 m² Grundstück für 1.500.000 €, sind Ausnahmen und richten sich an Käufer mit speziellen Nutzungsvorstellungen (z. B. gewerblich oder als Mehrgenerationenhaus).

Mietwohnungen

Das Angebot an Mietwohnungen ist knapp, insbesondere in kleineren Ortsteilen wie Rätzlingen oder Niendorf, wo aktuell keine Objekte verfügbar sind. In zentraleren Bereichen gibt es vereinzelt Angebote, jedoch überwiegt die Nachfrage das Angebot, was die Mietpreise stabil hält.

3.2. Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien spielen in Oebisfelde-Weferlingen eine untergeordnete Rolle, da die Region vor allem ein Wohnstandort ist. Dennoch gibt es vereinzelte Angebote für Büroflächen, Ladenlokale oder Gewerbegrundstücke, die sich an lokale Unternehmen oder Dienstleister richten. Die Nachfrage ist begrenzt, aber die gute Anbindung an die Bundesstraße 1 und die A2 macht die Gemeinde für kleinere Gewerbetreibende attraktiv.

3.3. Grundstücke

Baugrundstücke sind ein wichtiger Marktsegment, da viele Familien den Hausbau in der ländlichen Region bevorzugen. In Oebisfelde gibt es kleinere Bebauungsgebiete, wie ein Baugebiet mit drei Einfamilienhaus-Grundstücken, von denen zwei bereits verkauft sind. Die Preise variieren stark je nach Erschließungsgrad und Lage, wobei zentrale Grundstücke in Weferlingen oder Oebisfelde teurer sind als in Randlagen wie Belsdorf.

4. Infrastruktur und Attraktivität

Oebisfelde-Weferlingen bietet eine solide Infrastruktur mit Kitas, Schulen, Supermärkten, Ärzten, Apotheken und Freizeitmöglichkeiten wie Sportvereinen und Wanderwegen. Die Nähe zu Wolfsburg (ca. 30 km) und Braunschweig (ca. 50 km) sowie die Anbindung an die Bundesstraße 1 und die A2 machen die Gemeinde für Pendler attraktiv. Ortsteile wie Weferlingen mit etwa 2.500 Einwohnern verfügen über eine gute Grundversorgung, während kleinere Dörfer wie Belsdorf oder Breitenrode eher ländlichen Charakter haben.

Die Region profitiert von ihrer Lage im Landkreis Börde, der als wirtschaftlich stabil gilt. Kulturelle Angebote, wie die Nähe zu UNESCO-Welterbestätten in Sachsen-Anhalt, und die naturnahe Umgebung erhöhen die Lebensqualität. Dennoch bleibt die Bevölkerungsdichte niedrig, was den Immobilienmarkt weniger dynamisch macht als in urbanen Zentren.

5. Markttrends und Herausforderungen

5.1. Trends

• Stabile Nachfrage nach Bestandsimmobilien: Aufgrund der erschwinglichen Preise bleiben Bestandshäuser und -wohnungen gefragt, insbesondere bei Familien und Investoren.

• Interesse an Neubauten: Neubau-Einfamilienhäuser, wie das „Sunshine 125“-Modell, sind bei Bauwilligen beliebt, da sie moderne Standards (z. B. Effizienz 55) erfüllen.

• Kapitalanlagen: Eigentumswohnungen und Pflegeapartments gewinnen als sichere Anlageformen an Bedeutung, unterstützt durch steuerliche Anreize.

• Ländliche Renaissance: Die Nachfrage nach Immobilien in ländlichen Regionen steigt, da viele Käufer die Ruhe und Natur schätzen, ohne auf eine gute Anbindung verzichten zu wollen.

5.2. Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: In vielen Ortsteilen gibt es kaum verfügbare Objekte, was die Auswahl einschränkt und die Preise in zentralen Lagen treiben kann.

• Rückgang der Bodenrichtwerte: Der leichte Rückgang der Bodenrichtwerte 2025 könnte auf eine abgeschwächte Nachfrage nach Grundstücken hindeuten, was den Hausbau erschweren könnte.

• Wirtschaftliche Unsicherheiten: Die allgemeine wirtschaftliche Lage, einschließlich steigender Zinsen und Baukosten, könnte die Kaufkraft potenzieller Käufer beeinträchtigen.

• Demografische Entwicklung: Die ländliche Region ist von einer alternden Bevölkerung geprägt, was die langfristige Nachfrage nach Wohnraum beeinflussen könnte.

6. Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Oebisfelde-Weferlingen wird voraussichtlich stabil bleiben, da die Region von ihrer Erschwinglichkeit und guten Lebensqualität profitiert. Kurzfristig könnten die begrenzte Verfügbarkeit von Objekten und der leichte Rückgang der Bodenrichtwerte die Dynamik dämpfen. Langfristig wird die Nachfrage nach Wohnimmobilien jedoch durch die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie Wolfsburg und die Attraktivität des ländlichen Lebens gestützt.

Für Investoren bieten Eigentumswohnungen und Grundstücke weiterhin Chancen, insbesondere in zentralen Ortsteilen wie Oebisfelde oder Weferlingen. Bauwillige sollten die Entwicklung der Baukosten und Förderprogramme (z. B. KfW) im Auge behalten, um von günstigen Konditionen zu profitieren. Die Gemeinde könnte durch gezielte Erschließung neuer Baugebiete und die Förderung von Infrastruktur den Markt weiter beleben.

7. Fazit

Oebisfelde-Weferlingen präsentiert sich als attraktiver Immobilienstandort für Käufer, die erschwingliche Preise, eine gute Infrastruktur und ländliche Lebensqualität suchen. Der Markt ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, während das Angebot in einigen Ortsteilen begrenzt ist. Trotz Herausforderungen wie einem knappen Angebot und wirtschaftlichen Unsicherheiten bietet die Region Chancen für Familien, Pendler und Investoren. Mit einer durchdachten Planung und Nutzung der vorhandenen Potenziale kann Oebisfelde-Weferlingen seine Position als gefragter Wohnstandort in Sachsen-Anhalt weiter stärken.