Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Pöcking

Immobilienmarkt Pöcking

Einleitung

Pöcking, eine idyllische Gemeinde im Landkreis Starnberg, liegt etwa 30 Kilometer südwestlich von München und gehört zur begehrten Region des Fünf-Seen-Landes. Mit rund 5.700 Einwohnern bietet Pöcking eine Kombination aus naturnahem Wohnen, hervorragender Infrastruktur und guter Anbindung an die bayerische Landeshauptstadt. Der Immobilienmarkt in Pöcking ist geprägt von hoher Nachfrage, begrenztem Angebot und einer stabilen Preisentwicklung, was die Gemeinde zu einem der attraktivsten Wohnstandorte in Oberbayern macht. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Angebotslage und zukünftigen Perspektiven des Immobilienmarktes in Pöcking.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Pöcking ist stark von der Nähe zum Starnberger See und der exzellenten Lebensqualität geprägt. Die Gemeinde besteht aus sechs Ortsteilen – Pöcking, Niederpöcking, Possenhofen, Maising, Aschering und Seewiesen – die jeweils unterschiedliche architektonische und wohnkulturelle Merkmale aufweisen. Einfamilienhäuser, Villen und Doppelhäuser dominieren das Angebot, während Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen seltener sind. Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Baugrundstücken und einer restriktiven Baupolitik der Gemeinde bleibt das Angebot an neuen Immobilien knapp, was die Preise in die Höhe treibt.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Pöcking ist konstant hoch, getrieben von wohlhabenden Käufern, Familien und Pendlern, die die Nähe zu München schätzen. Besonders gefragt sind hochwertige Einfamilienhäuser und Villen in ruhigen Lagen mit Seeblick oder Nähe zum Starnberger See. Auch Eigentumswohnungen in modernen Neubauprojekten oder historischen Gebäuden wie dem Schloss Possenhofen finden schnell Interessenten. Die gute Verkehrsanbindung – etwa 30 Minuten mit der S-Bahn (Linie S6) nach München – macht Pöcking attraktiv für Berufstätige, die ländliches Wohnen mit urbaner Erreichbarkeit verbinden möchten.

Angebot

Das Angebot an Immobilien in Pöcking ist stark eingeschränkt. Bestandsimmobilien, insbesondere Einfamilienhäuser und Villen, kommen nur selten auf den Markt. Neubauprojekte sind aufgrund strenger Bebauungspläne und einer Veränderungssperre der Gemeinde rar. Ein Beispiel für lokale Bauprojekte ist das „Einheimischenmodell“ am Ascheringer Weg, das bezahlbaren Wohnraum für ortsansässige Bürger schaffen soll, jedoch in kleinem Umfang bleibt. Eigentumswohnungen, etwa im historischen Sisi-Schloss in Possenhofen, sind ebenfalls begehrt, wobei die Preise durch Faktoren wie Lärmbelästigung am öffentlichen Badestrand beeinflusst werden können.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Pöcking gehören zu den höchsten in Bayern und liegen deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt. Im Jahr 2024 betrug der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien in Pöcking etwa 8.200 Euro pro Quadratmeter, wobei Spitzenwerte von über 23.700 Euro pro Quadratmeter für exklusive Wohnungen und 15.500 Euro pro Quadratmeter für Häuser erreicht wurden.

Kaufpreise

• Einfamilienhäuser/Villen: Einfamilienhäuser mit 130–150 Quadratmetern kosten im Schnitt 1,1 bis 1,5 Millionen Euro. Größere Villen (ab 250 Quadratmeter) erreichen Preise von 2,2 Millionen Euro und mehr, insbesondere in der Villenkolonie Niederpöcking oder mit Seeblick.

• Doppelhäuser/Reihenhäuser: Doppelhaushälften kosten etwa 1,2 bis 2 Millionen Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Reihenhäuser sind seltener und liegen preislich bei etwa 800.000 bis 1,2 Millionen Euro.

• Eigentumswohnungen: Wohnungen aus den 1970er-Jahren kosten etwa 3.300 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen oder modernisierte Objekte Preise von 6.000 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter erzielen. Exklusive Penthouse-Wohnungen oder Wohnungen im Schloss Possenhofen können deutlich teurer sein.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind extrem selten und kosten im Durchschnitt 1.100 bis 4.300 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage.

Mietpreise

Die Mietpreise in Pöcking sind ebenfalls hoch, wenn auch moderater als die Kaufpreise. Eine durchschnittliche Mietwohnung kostet etwa 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter, während hochwertige Neubauwohnungen oder Häuser Mieten von 25 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen können. Ein Beispiel ist eine 129 Quadratmeter große Wohnung mit einer Monatsmiete von etwa 3.900 Euro.

Preistreiber

Die hohen Preise werden durch mehrere Faktoren beeinflusst:

• Lage und Lebensqualität: Die Nähe zum Starnberger See, die idyllische Umgebung und die gute Infrastruktur treiben die Nachfrage.

• Begrenztes Angebot: Die restriktive Baupolitik und wenige verfügbare Grundstücke führen zu einem Angebotsmangel.

• Nachfrage aus München: Die Preissteigerungen in München strahlen auf das Umland aus, wodurch Pöcking für Käufer attraktiv bleibt.

• Zinsen und Baukosten: Trotz sinkender Zinsen (2024: etwa 3–3,5 % für zehnjährige Darlehen) bleiben hohe Baukosten und Energieeffizienzanforderungen ein Preistreiber.

Trends und Entwicklungen

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Nachhaltigkeit spielt eine zunehmend wichtige Rolle auf dem Immobilienmarkt in Pöcking. Käufer legen Wert auf energieeffiziente Gebäude, die den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und langfristig Kosten sparen. Neubauprojekte wie die „Einklang-Pöcking“-Wohnanlage setzen auf moderne Standards wie Gasheizungen mit niedrigem Energiebedarf (Energieeffizienzklasse PLUS). Bestandsimmobilien werden häufig modernisiert, um den Anforderungen an Energieausweise und Klimaschutz zu genügen.

Digitalisierung und Marketing

Die Vermarktung von Immobilien in Pöcking erfolgt zunehmend digital. Immobilienmakler wie AkuRat Immobilien oder Starnberger See Immobilien setzen auf professionelle Online-Präsentationen, virtuelle Besichtigungen und zielgerichtetes Marketing, um Käufer zu erreichen. Plattformen wie Immowelt oder Wohnungsboerse.net bieten detaillierte Preisspiegel und Suchfunktionen, die die Markttransparenz erhöhen.

Demografischer Wandel

Der demografische Wandel beeinflusst den Markt, da ältere Bewohner ihre großen Familienvillen verkaufen, um kleinere, barrierefreie Wohnungen zu beziehen. Dies führt zu einem erhöhten Angebot an großen Häusern, während die Nachfrage nach kleineren Wohnungen oder betreutem Wohnen steigt. Projekte wie die energetische Sanierung gemeindeeigener Wohnungen am Kinibauerweg in Possenhofen adressieren diesen Bedarf.

Infrastruktur und Bauprojekte

Die Gemeinde investiert in die Infrastruktur, um die Attraktivität zu steigern. Geplante Projekte umfassen den Bau von zwei neuen Feuerwehrhäusern, die Verschönerung des Raiffeisenbank-Platzes und die Entwicklung eines Hotel-Restaurants am Forsthaus am See, inspiriert von historischen Pfahlbauten. Diese Projekte könnten die Nachfrage nach Immobilien in bestimmten Ortsteilen weiter ankurbeln.

Herausforderungen

Trotz der positiven Marktentwicklung gibt es Herausforderungen:

• Begrenzte Baulandverfügbarkeit: Die strenge Bebauungspolitik und Veränderungssperren schränken Neubauprojekte ein, was den Preisanstieg verstärkt.

• Hohe Preise: Die hohen Kauf- und Mietpreise machen Pöcking für junge Familien oder einkommensschwächere Haushalte unerschwinglich.

• Baukosten: Steigende Material- und Arbeitskosten bremsen Bauprojekte und erhöhen die Preise für Neubauten.

• Lärmbelästigung: In bestimmten Lagen, wie am Schloss Possenhofen, kann die Nähe zu öffentlichen Badestränden die Preise drücken.

Zukünftige Perspektiven

Der Immobilienmarkt in Pöcking wird auch in den kommenden Jahren stabil bleiben, mit einer weiterhin hohen Nachfrage und moderaten Preissteigerungen. Die sinkenden Zinsen könnten die Kaufkraft stärken, während die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Immobilien die Preise hoch hält. Nachhaltigkeit und Digitalisierung werden weiter an Bedeutung gewinnen, ebenso wie Projekte zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für Einheimische. Die geplanten Infrastrukturprojekte könnten die Attraktivität der Gemeinde zusätzlich steigern, insbesondere in Possenhofen und Pöcking selbst.

Fazit

Pöcking bleibt ein Premium-Standort auf dem Immobilienmarkt, geprägt von hoher Lebensqualität, exklusiven Immobilien und einer stabilen Preisentwicklung. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem, was die Preise in die Höhe treibt und den Markt für Käufer mit hohem Budget attraktiv macht. Gleichzeitig stehen die Gemeinde und der Markt vor Herausforderungen wie begrenztem Bauland und steigenden Baukosten. Für Investoren und wohlhabende Privatkäufer bietet Pöcking jedoch weiterhin erstklassige Chancen, während die Gemeinde durch gezielte Projekte versucht, auch für Einheimische attraktiv zu bleiben.

Umgebung von Pöcking

Die Faszination Fünf-Seen-Land mit dem Starnberger See, Weißlinger See. Pilsensee, Wörthsee sowie Teilen des Ammersee hat sich bis zum heutigen Tag bestätigt, denn immerhin Leben heute rund 130.811 Menschen in der Region Starnberg. Das heißt zugleich, dass heutzutage auf einer Fläche von circa 488,01 Quadratkilometer laut Statistik etwa 268 Einwohner je Quadratkilometer erfasst sind.

Die Region Starnberg befindet sich im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und setzt sich aus 14 Städten und Gemeinden zusammen, wobei Starnberg mit rund 22.650 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl verfügt, sondern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt. Erst dann folgen eine Vielzahl Gemeinden darunter Gauting (ca. 20.097), Gilching (knapp 17.851), Herrsching am Ammersee (etwa 10.213), Tutzing (rund 9.503) sowie Berg (circa 8.141) Einwohner. Eine Reihe weiterer Gemeinden wie zum Beispiel Krailling (etwa 7.515), Weßling (5.500), Inning (4.800), Feldafing (4.300) und Seefeld (ca. 7.149) Einwohner schließen sich an, ehe mit nur 3.424 Einwohnern die Gemeinde Andechs den Schluß bildet.