Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Berg (Starnberger See)

Immobilienmarkt Berg

1. Einführung

Die Gemeinde Berg, idyllisch am Ostufer des Starnberger Sees gelegen, zählt zu den begehrtesten Wohnlagen im Landkreis Starnberg und im Großraum München. Ihre Nähe zur Landeshauptstadt, die malerische Landschaft und die hervorragende Infrastruktur machen Berg zu einem attraktiven Standort für Immobilienkäufer und Investoren. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Nachfrage- und Angebotsstrukturen sowie zukünftige Trends des Immobilienmarktes in Berg.

2. Lage und Attraktivität

Berg liegt etwa 5 Kilometer nordöstlich der Kreisstadt Starnberg und besticht durch seine exzellente Anbindung an München, das in rund 20 bis 30 Minuten mit dem Auto oder der S-Bahn (Linie S6) erreichbar ist. Die Gemeinde besteht aus 15 Ortsteilen, darunter Aufkirchen, Leoni, Höhenrain und Allmannshausen, und bietet eine Mischung aus ländlicher Idylle und urbaner Nähe. Der Starnberger See sowie die umliegenden Berge laden zu Freizeitaktivitäten wie Segeln, Wandern, Radfahren und Skifahren ein, was die Lebensqualität erheblich steigert. Die Region ist bekannt für ihre exklusiven Wohnlagen, insbesondere Immobilien mit Seeblick oder Seezugang, die einen besonderen Prestigewert besitzen. Zudem verfügt Berg über eine gute Infrastruktur mit Kindergärten, Schulen (einschließlich einer Montessori-Schule), Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und medizinischer Versorgung. Die Nähe zur renommierten Munich International School in Starnberg unterstreicht die Attraktivität für Familien.

3. Marktübersicht

3.1. Immobilienarten und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Berg ist von hoher Nachfrage nach exklusiven Wohnobjekten geprägt. Zu den gefragtesten Immobilienarten zählen:

• Einfamilienhäuser und Villen: Besonders Villen mit Seeblick oder Seezugang erfreuen sich großer Beliebtheit. Diese Objekte richten sich an wohlhabende Käufer, darunter Unternehmer, Prominente und Pendler aus München.

• Doppelhäuser und Reihenhäuser: Diese bieten eine Alternative für Familien, die von der Lage profitieren möchten, aber weniger Budget als für eine Villa zur Verfügung haben.

• Eigentumswohnungen: Hochwertige Wohnungen, insbesondere in Neubauprojekten oder renovierten Altbauvillen, sind ebenfalls stark nachgefragt.

• Grundstücke: Baugrundstücke, insbesondere in bevorzugten Lagen wie am Seeufer oder mit Alpenblick, sind rar und gelten als sichere Investition.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einem dynamischen und wettbewerbsintensiven Markt führt. Immobilien, die auf den Markt kommen, finden in der Regel schnell Käufer, insbesondere wenn sie in Toplagen oder mit besonderen Merkmalen wie Seezugang ausgestattet sind.

3.2. Preisstruktur

Die Immobilienpreise in Berg gehören zu den höchsten im Landkreis Starnberg und in Bayern. Nachfolgend eine Übersicht der durchschnittlichen und maximalen Verkaufspreise (Stand 2024):

• Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 9.140 EUR, mit Spitzenwerten von bis zu 17.159 EUR/m² für exklusive Objekte mit Seeblick.

• Häuser: Einfamilienhäuser und Villen kosten im Durchschnitt rund 10.037 EUR/m², mit Höchstpreisen von bis zu 14.907 EUR/m² für Premiumobjekte.

• Grundstücke: Der durchschnittliche Preis für Baugrundstücke beträgt etwa 9.137 EUR/m², mit Spitzenwerten von bis zu 4.468 EUR/m² für Grundstücke in Toplagen.

Im Vergleich zu anderen Gemeinden im Landkreis Starnberg erzielt Berg Quadratmeterpreise, die im oberen Segment liegen. Dies spiegelt die hohe Nachfrage und die begrenzte Verfügbarkeit wider. Seit 2018 ist jedoch eine gewisse Marktkonsolidierung zu beobachten, mit einem moderateren Preisanstieg von 2 bis 5 % für Häuser und 4 bis 9,9 % für Wohnungen jährlich. In den Jahren 2021 und 2022 kam es sogar zu einem leichten Preisrückgang von etwa 8 % bei Häusern, während die Preise für Wohnungen stagnierten.

3.3. Mietmarkt

Der Mietmarkt in Berg ist ebenfalls angespannt, da viele Interessenten, die keinen Kauf tätigen können oder wollen, auf Mietobjekte angewiesen sind. Die Mietpreise variieren stark je nach Lage, Ausstattung und Objekttyp:

• Wohnungen: Durchschnittliche Mietpreise liegen bei etwa 15 bis 20 EUR/m², wobei Neubauwohnungen oder Objekte mit Seeblick höhere Preise erzielen.

• Häuser: Mietpreise für Einfamilienhäuser oder Villen beginnen bei etwa 3.000 EUR pro Monat und können für exklusive Objekte deutlich höher liegen.

Die Vergleichsmieten in Berg basieren auf realen Mietverträgen, ohne detaillierten Mietspiegel. Besonders gefragt sind möblierte Wohnungen oder Häuser für temporäre Aufenthalte, etwa für Expats oder Pendler.

4. Preisentwicklung und Prognose

4.1. Historische Entwicklung

In den letzten zehn Jahren verzeichneten die Immobilienpreise in Berg einen kontinuierlichen Anstieg, getrieben durch die hohe Nachfrage und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Objekten. Besonders in den Jahren 2015 bis 2018 stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen stark an. Seit 2018 hat sich das Wachstum jedoch verlangsamt, was auf steigende Zinsen und eine allgemeine Marktkonsolidierung zurückzuführen ist. Der leichte Preisrückgang bei Häusern in den Jahren 2021 und 2022 zeigt, dass der Markt empfindlich auf externe Faktoren wie Zinspolitik und wirtschaftliche Unsicherheiten reagiert.

4.2. Prognose für 2025

Für das Jahr 2025 wird eine moderate Preisentwicklung erwartet:

• Wohnungen: Prognostizierter Durchschnittspreis von etwa 9.323 EUR/m², ein Anstieg von rund 2 % gegenüber 2024.

• Häuser: Prognostizierter Durchschnittspreis von etwa 10.288 EUR/m², ein Anstieg von etwa 2,5 %.

• Grundstücke: Prognostizierter Preis von etwa 3.608 EUR/m², ein leichter Anstieg von 3 %.

Diese Prognosen berücksichtigen die aktuellen Zinserhöhungen, die den Markt bremsen könnten, sowie die anhaltende Nachfrage nach Premium-Immobilien. Inflationäre Tendenzen könnten die Preise nominell leicht steigen lassen, während ein Rückgang der Nachfrage durch höhere Finanzierungskosten die Preisdynamik dämpfen könnte.

5. Besondere Marktmerkmale

5.1. Exklusivität und Promi-Bonus

Berg hat eine lange Tradition als Wohnort für Prominente, Künstler und wohlhabende Unternehmer, was den sogenannten „Promi-Bonus“ schafft. Immobilien, die mit bekannten Persönlichkeiten oder historischer Bedeutung (z. B. Schloss Berg, eng mit dem Haus Wittelsbach verbunden) assoziiert sind, erzielen oft überdurchschnittliche Preise. Allerdings zeigt der Markt, dass Käufer zunehmend rational entscheiden und überteuerte Angebote kritisch prüfen.

5.2. Neubauprojekte

In Berg gibt es vereinzelte Neubauprojekte, die auf die hohe Nachfrage reagieren. Beispiele sind exklusive Doppelhausvillen in Aufkirchen oder moderne Galeriehäuser im Rahmen des Projekts „SEELEBEN“. Diese Projekte zeichnen sich durch hochwertige Ausstattung, energieeffiziente Bauweise und attraktive Lagen aus. Gleichzeitig ist die Zahl neuer Bauprojekte begrenzt, da verfügbare Grundstücke selten sind und strenge Bauvorschriften gelten.

5.3. Sozialer Wohnungsbau

Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, plant die Gemeinde Berg Projekte wie das „Wohnzentrum Osterfeld“ in einer Senke zwischen Aufhausen und Aufkirchen. Hier sollen 30 Sozialwohnungen in dreigeschossiger Bauweise entstehen, die über einen Erbpachtvertrag vom „Verband Wohnen“ verwaltet werden. Ein weiteres Wohnungsprojekt ist am Huberfeld geplant, in Verbindung mit dem neuen Rathaus. Diese Initiativen zielen darauf ab, die Wohnungsnot für einkommensschwächere Haushalte zu lindern, haben jedoch nur begrenzten Einfluss auf den Gesamtmarkt, der von Premium-Immobilien dominiert wird.

6. Herausforderungen und Chancen

6.1. Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Grundstücken und Bestandsimmobilien ist stark eingeschränkt, was die Preise in die Höhe treibt und den Markt für Normalverdiener unzugänglich macht.

• Zinsentwicklung: Steigende Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten und könnten die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien dämpfen.

• Regulatorische Hürden: Strenge Bauvorschriften und begrenzte Baurechte erschweren die Entwicklung neuer Projekte, insbesondere in sensiblen Lagen nahe dem See.

6.2. Chancen

• Wertstabilität: Immobilien in Berg gelten als wertstabil und sind eine attraktive Kapitalanlage, insbesondere in unsicheren wirtschaftlichen Zeiten.

• Nachfrage nach Premium-Immobilien: Die anhaltende Attraktivität der Region für wohlhabende Käufer sichert eine stabile Nachfrage nach exklusiven Objekten.

• Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Moderne Neubauprojekte, die auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz setzen, könnten neue Käufergruppen anziehen und den Markt diversifizieren.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Berg (Starnberger See) ist ein hochpreisiger und wettbewerbsintensiver Markt, geprägt von starker Nachfrage nach exklusiven Wohnobjekten und begrenztem Angebot. Die einzigartige Lage am Starnberger See, die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität machen Berg zu einem der begehrtesten Wohnorte in Bayern. Trotz einer leichten Marktkonsolidierung und steigender Zinsen bleibt die Preisentwicklung moderat positiv, mit Prognosen für leichte Anstiege im Jahr 2025. Während der Markt von Premium-Immobilien dominiert wird, gibt es Ansätze für bezahlbaren Wohnraum, die jedoch nur einen kleinen Teil des Marktes abdecken. Für Käufer und Investoren bietet Berg langfristige Wertstabilität und einzigartige Wohnqualität, erfordert jedoch hohe finanzielle Mittel und eine sorgfältige Marktbeobachtung.

Umgebung von Berg

Die Faszination Fünf-Seen-Land mit dem Starnberger See, Weißlinger See. Pilsensee, Wörthsee sowie Teilen des Ammersee hat sich bis zum heutigen Tag bestätigt, denn immerhin Leben heute rund 130.811 Menschen in der Region Starnberg. Das heißt zugleich, dass heutzutage auf einer Fläche von circa 488,01 Quadratkilometer laut Statistik etwa 268 Einwohner je Quadratkilometer erfasst sind.

Die Region Starnberg befindet sich im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und setzt sich aus 14 Städten und Gemeinden zusammen, wobei Starnberg mit rund 22.650 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl verfügt, sondern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt. Erst dann folgen eine Vielzahl Gemeinden darunter Gauting (ca. 20.097), Gilching (knapp 17.851), Herrsching am Ammersee (etwa 10.213), Tutzing (rund 9.503). Eine Reihe weiterer Gemeinden wie zum Beispiel Krailling (etwa 7.515), Weßling (5.500), Inning (4.800), Feldafing (4.300), Pöcking (5.600) und Seefeld (ca. 7.149) Einwohner schließen sich an, ehe mit nur 3.424 Einwohnern die Gemeinde Andechs den Schluß bildet.