Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Wörthsee

Immobilienmarkt Wörthsee

Einleitung

Die Gemeinde Wörthsee, gelegen im oberbayerischen Fünfseenland, zählt zu den begehrtesten Wohnlagen in der Region. Ihre idyllische Lage am Wörthsee, die Nähe zur Landeshauptstadt München und die hervorragende Infrastruktur machen sie sowohl für Familien als auch für Pendler und Erholungssuchende attraktiv. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Wörthsee, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Trends.

Lage und Infrastruktur

Wörthsee liegt etwa 25 Kilometer südwestlich von München und gehört zum Landkreis Starnberg. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Etterschlag, Steinebach, Auing und Walchstadt. Der Wörthsee selbst ist einer der saubersten und wärmsten Badeseen Bayerns, was die Lebensqualität erheblich steigert. Die Anbindung an München ist durch die Autobahn A96 und die S-Bahn-Linie S8 (Haltestelle Steinebach) hervorragend. Innerhalb von 30 bis 40 Minuten ist das Stadtzentrum Münchens erreichbar, der Flughafen liegt etwa 50 Kilometer entfernt.

Die Infrastruktur umfasst Kindergärten, eine Grundschule, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken. Größere Supermärkte und Gewerbegebiete sind in den nahegelegenen Orten Herrsching und Gilching vorhanden. Freizeitmöglichkeiten wie Segeln, Stand-Up-Paddling, Radfahren und Wandern sowie ein Golfclub und Reitgestüte machen die Region besonders attraktiv.

Immobilienangebot

Wohnungen

Das Angebot an Wohnungen in Wörthsee ist vielfältig, reicht von kompakten 1-Zimmer-Wohnungen bis hin zu großzügigen 4-Zimmer-Eigentumswohnungen. Viele Objekte befinden sich in ruhigen Wohnlagen mit Nähe zum See, was besonders für Familien und ältere Menschen attraktiv ist. Neubauwohnungen sind oft energieeffizient und entsprechen modernen Standards, während Altbauwohnungen durch ihren Charme punkten. Derzeit sind etwa 50 bis 60 Wohnungen auf dem Markt, wobei Eigentumswohnungen überwiegen.

Häuser

Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser dominieren den Häusermarkt. Besonders begehrt sind moderne Einfamilienhäuser mit Seeblick oder großer Grundstücksfläche. Viele Neubauten entsprechen dem Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020) und bieten Features wie Wärmepumpen oder Solarunterstützung. Bungalows und Stadtvillen sind ebenfalls gefragt, insbesondere bei Familien und Senioren, die barrierefreies Wohnen schätzen. Derzeit sind etwa 20 bis 30 Häuser im Angebot, wobei die Preisspanne stark variiert.

Grundstücke

Baugrundstücke sind in Wörthsee selten und daher sehr gefragt. Besonders attraktiv sind Parzellen in Seenähe, wie etwa in Steinebach, wo Grundstücke mit Größen zwischen 600 und 1.500 m² angeboten werden. Viele Grundstücke sind voll erschlossen und bieten Möglichkeiten für individuelle Bauprojekte. Die Nachbarschaft ist oft von großzügigen Gärten und Einfamilienhausbebauung geprägt.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien, wie Büros oder Praxen, sind in Wörthsee weniger verbreitet, aber vorhanden. Besonders im interkommunalen Gewerbegebiet mit Anbindung an die A96 gibt es einige Angebote. Diese richten sich vor allem an kleinere Unternehmen oder Selbstständige, die von der repräsentativen Lage profitieren möchten.

Preisentwicklung

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Wörthsee ist geprägt von hohen Preisen, die über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen liegt bei etwa 6.200 bis 9.000 €/m², für Häuser bei 7.700 bis 10.800 €/m², abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Höchstpreise wurden in den letzten Jahren mit bis zu 15.989 €/m² für Wohnungen und 17.456 €/m² für Häuser verzeichnet. Grundstücke kosten im Durchschnitt etwa 2.000 bis 2.400 €/m², wobei Premiumlagen auch deutlich teurer sein können.

Die Preise variieren je nach Ortsteil. Steinebach und Walchstadt gelten als besonders teuer, da sie oft Seenähe und gute Anbindungen bieten. Etterschlag ist etwas günstiger, aber immer noch hochpreisig. In den letzten Jahren sind die Preise kontinuierlich gestiegen, was auf die hohe Nachfrage, die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und den Zuzug aus München zurückzuführen ist.

Mietpreise

Die Mietpreise in Wörthsee bewegen sich auf einem hohen Niveau. Für Wohnungen liegt die Kaltmiete bei etwa 12 bis 18 €/m², für Häuser bei 10 bis 15 €/m². Kleinere Wohnungen (50–60 m²) kosten monatlich etwa 700 bis 1.000 €, während größere Objekte (150 m² und mehr) Kaltmieten von 2.000 € und mehr erreichen können. Provisionsfreie Objekte sind selten, da über 85 % der Vermittlungen über Makler erfolgen.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Wörthsee ist hoch und übersteigt das Angebot deutlich. Zu den Hauptzielgruppen gehören:

• Familien: Suchen Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser mit Garten und Nähe zu Schulen und Freizeitmöglichkeiten.

• Pendler: Bevorzugen Wohnungen oder Häuser mit guter Anbindung an München, oft als Zweitwohnsitz oder Rückzugsort.

• Senioren: Interessieren sich für barrierefreie Bungalows oder kleinere Eigentumswohnungen.

• Investoren: Fokussieren sich auf Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser, da die Wertsteigerung in Wörthsee hoch ist.

Die Nähe zu München, die hohe Lebensqualität und die Freizeitmöglichkeiten machen Wörthsee besonders für wohlhabende Käufer attraktiv. Die Nachfrage nach Ferienimmobilien ist ebenfalls spürbar, da der Wörthsee ein beliebtes Naherholungsgebiet ist.

Trends und Entwicklungen

Nachhaltigkeit

Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauten mit Wärmepumpen, Solaranlagen und hoher Energieeffizienz sind gefragt. Viele Käufer legen Wert auf ökologische Baumaterialien und niedrige Betriebskosten.

Digitalisierung

Die Digitalisierung prägt den Immobilienmarkt. Online-Bewertungen, virtuelle Besichtigungen und digitale Plattformen wie Immowelt oder ImmobilienScout24 sind Standard. Makler bieten zunehmend digitale Services an, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Wörthsee werden voraussichtlich weiter steigen, da die Nachfrage hoch bleibt und das Angebot begrenzt ist. Besonders Grundstücke und Objekte in Seenähe werden immer teurer. Im ländlichen Umland könnte es jedoch zu einer Stagnation kommen.

Demografischer Wandel

Der demografische Wandel führt zu einer steigenden Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen und barrierefreien Häusern. Gleichzeitig wächst das Interesse an Mehrgenerationenhäusern, die flexibles Wohnen ermöglichen.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Bauland ist stark eingeschränkt, was die Preise in die Höhe treibt.

• Hohe Preise: Die hohen Immobilienpreise schließen viele potenzielle Käufer, insbesondere junge Familien, aus.

• Bauvorschriften: Strenge Bauvorschriften und Naturschutzgebiete begrenzen die Möglichkeiten für Neubauprojekte.

• Wettbewerb: Der Wettbewerb unter Käufern ist intensiv, was den Kaufprozess erschwert.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Wörthsee ist dynamisch und stark nachgefragt. Die idyllische Lage, die hervorragende Anbindung an München und die hohe Lebensqualität machen die Gemeinde zu einem der attraktivsten Wohnorte im Fünfseenland. Hohe Kauf- und Mietpreise spiegeln die starke Nachfrage wider, insbesondere nach Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken in Seenähe. Nachhaltigkeit und Digitalisierung prägen den Markt, während die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland eine der größten Herausforderungen bleibt. Für Investoren und Käufer bietet Wörthsee langfristig gute Wertsteigerungsperspektiven, allerdings zu einem hohen Einstiegspreis.

Umgebung von Wörthsee

Die Faszination Fünf-Seen-Land mit dem Starnberger See, Weißlinger See. Pilsensee, Wörthsee sowie Teilen des Ammersee hat sich bis zum heutigen Tag bestätigt, denn immerhin Leben heute rund 130.811 Menschen in der Region Starnberg. Das heißt zugleich, dass heutzutage auf einer Fläche von circa 488,01 Quadratkilometer laut Statistik etwa 268 Einwohner je Quadratkilometer erfasst sind.

Die Region Starnberg befindet sich im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und setzt sich aus 14 Städten und Gemeinden zusammen, wobei Starnberg mit rund 22.650 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl verfügt, sondern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt. Erst dann folgen eine Vielzahl Gemeinden darunter Gauting (ca. 20.097), Gilching (knapp 17.851), Herrsching am Ammersee (etwa 10.213), Tutzing (rund 9.503) sowie Berg (circa 8.141) Einwohner. Eine Reihe weiterer Gemeinden wie zum Beispiel Krailling (etwa 7.515), Weßling (5.500), Inning (4.800), Feldafing (4.300), Pöcking (5.600) und Seefeld (ca. 7.149) Einwohner schließen sich an, ehe mit nur 3.424 Einwohnern die Gemeinde Andechs den Schluß bildet.