Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Gauting

Immobilienmarkt Gauting

Einleitung

Gauting, eine Gemeinde im Landkreis Starnberg, liegt etwa 20 Kilometer südwestlich von München und ist bekannt für ihre idyllische Lage im Würmtal sowie ihre Nähe zur Landeshauptstadt. Die Kombination aus ländlicher Ruhe, guter Infrastruktur und exzellenter Anbindung an München macht Gauting zu einer der begehrtesten Wohnlagen im Großraum München. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes in Gauting, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, infrastrukturelle Vorteile sowie zukünftige Trends.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Gauting ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, die durch die attraktive Lage und die familienfreundliche Infrastruktur angetrieben wird. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Gauting, Stockdorf, Königswiesen, Buchendorf, Hausen, Unterbrunn und Oberbrunn, die jeweils unterschiedliche Immobilienangebote bereithalten – von modernen Neubauten bis hin zu charmanten Altbauten. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen in zentralen oder naturnahen Lagen.

In den letzten Jahren hat sich der Markt von einer Phase der Goldgräberstimmung hin zu einer stabileren, aber anspruchsvolleren Phase entwickelt. Steigende Hypothekenzinsen, höhere Baukosten und strengere Finanzierungsbedingungen haben die Dynamik des Marktes verlangsamt, insbesondere im Kaufsegment. Dennoch bleibt Gauting ein hochpreisiger Standort, da die Nachfrage weiterhin das Angebot übersteigt, besonders bei energetisch sanierten Immobilien und Neubauprojekten.

Preisentwicklung

Kaufpreise

Die Immobilienpreise in Gauting gehören zu den höchsten im Fünf-Seen-Land. Im Jahr 2024 lag der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen bei etwa 9.006 EUR/m², für Häuser bei 5.710 EUR/m² und für Grundstücke bei 1.100 EUR/m². Spitzenpreise wurden mit bis zu 13.954 EUR/m² für Wohnungen, 10.091 EUR/m² für Häuser und 3.076 EUR/m² für Grundstücke erzielt. Seit 2020 sind die Quadratmeterpreise für Häuser um etwa 10,7 % gestiegen, wobei der durchschnittliche Preis 2024 bei 8.005 EUR/m² lag.

Allerdings haben steigende Zinsen und Baukosten seit Mitte 2022 zu einem leichten Preisrückgang geführt, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Unsanierte Altbauten aus den 1960er- und 1970er-Jahren erfordern oft energetische Sanierungen, die zusätzliche Kosten von 800 bis 1.000 EUR/m² verursachen können. Neubauten hingegen bleiben preisstabiler, da sie moderne energetische Standards erfüllen und oft mit nachhaltigen Technologien wie Luft-Wärmepumpen ausgestattet sind.

Mietpreise

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Gauting ist stark gestiegen, da viele potenzielle Käufer aufgrund der hohen Finanzierungskosten auf den Mietmarkt ausweichen. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei etwa 16,05 EUR/m², mit einer Spanne von 13,90 EUR/m² für günstigere Bestandswohnungen bis 20,98 EUR/m² für hochwertige Neubauten. Für Neubauwohnungen in Toplagen werden Kaltmieten von bis zu 19,17 EUR/m² verlangt, während Bestandswohnungen aus der Nachkriegszeit bei etwa 16,25 EUR/m² liegen. Häuser zur Miete kosten durchschnittlich 17,95 EUR/m², mit Spitzenwerten bis 23,12 EUR/m².

Die hohen Nebenkosten, insbesondere durch gestiegene Energiekosten, belasten Mieter zusätzlich. Eine gehobene 100-m²-Wohnung mit einer Kaltmiete von 18 EUR/m² kostet etwa 1.800 EUR netto, zuzüglich Betriebs- und Heizkosten, die bei Gasheizungen bis zu 400 EUR monatlich ausmachen können.

Angebot und Nachfrage

Wohnimmobilien

Das Angebot an Wohnimmobilien in Gauting ist vielfältig, reicht jedoch nicht aus, um die hohe Nachfrage zu decken. Besonders begehrt sind Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in der Villenkolonie oder in naturnahen Lagen wie Stockdorf und Unterbrunn. Eigentumswohnungen, vor allem in Neubauprojekten mit Energieeffizienzklasse 40 oder besser, sind ebenfalls stark nachgefragt. Reihenhäuser und Zweifamilienhäuser bieten Potenzial für Familien oder Kapitalanleger, die flexibel nutzbare Flächen suchen.

Die Vermarktungsdauer von Immobilien hat sich verkürzt: Bestandswohnungen sind im Schnitt 31 Tage online, Mietwohnungen 18 Tage, Neubauwohnungen zum Kauf 78 Tage und zur Miete 22 Tage. Dies deutet auf eine hohe Nachfrage und einen schnellen Umschlag, insbesondere im Mietsegment.

Gewerbeimmobilien

Gauting ist auch als Wirtschaftsstandort attraktiv, mit Angeboten für Büroflächen, Praxen und Ladenlokale. Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist stabil, da die Gemeinde eine gute Mischung aus lokalen Unternehmen und Pendlerfreundlichkeit bietet. Neubauprojekte wie Wohn- und Geschäftshäuser im Zentrum Gautings sind besonders gefragt, da sie moderne Ausstattung mit zentraler Lage verbinden.

Grundstücke

Grundstücke sind in Gauting knapp und hochpreisig. Während sie vor einigen Jahren noch zu Höchstpreisen von über 2.000 EUR/m² verkauft wurden, ist die Nachfrage aufgrund gestiegener Baukosten und unsicherer Finanzierungsbedingungen zurückgegangen. Dennoch bleiben große Grundstücke in zentralen oder naturnahen Lagen begehrt, da sie Möglichkeiten für individuelle Bauprojekte bieten.

Infrastruktur und Lebensqualität

Gauting bietet eine hervorragende Infrastruktur, die den Immobilienmarkt zusätzlich attraktiv macht. Die Gemeinde verfügt über ein breites Bildungsangebot, darunter drei Grundschulen (einschließlich der Josef-Dosch-Volksschule, der größten Grundschule Bayerns), eine Mittelschule, eine Realschule und ein Gymnasium. Zahlreiche Krippen, Kindergärten und Horte machen Gauting besonders für Familien attraktiv.

Die Verkehrsanbindung ist ein weiterer Pluspunkt. Mit der S-Bahn (Linie S6) ist München in etwa 25 Minuten erreichbar, und Buslinien verbinden Gauting mit umliegenden Orten wie Starnberg und Fürstenried. Über die Autobahnen A95, A96 und A99 sind der Münchner Flughafen (ca. 30 Minuten) und die Alpen schnell erreichbar. Innerhalb der Gemeinde sorgt ein Bürgerbus für Mobilität.

Freizeitmöglichkeiten sind vielfältig: Rund 100 Vereine, darunter die erfolgreichen „Gauting Indians“ (Baseball), bieten sportliche und kulturelle Aktivitäten. Das Kulturhaus „Bosco“ veranstaltet Theater, Konzerte und Lesungen. Naherholungsgebiete wie der Ammersee, Starnberger See oder der Forstenrieder Park sowie Rad- und Wanderwege entlang der Würm erhöhen die Lebensqualität. Die Nähe zu den Alpen ermöglicht Ausflüge zum Skifahren oder Wandern innerhalb einer Stunde.

Herausforderungen

Der Immobilienmarkt in Gauting steht vor mehreren Herausforderungen. Die gestiegenen Finanzierungskosten und die verschärften Kreditvergaben haben die Kaufkraft vieler Interessenten eingeschränkt, was zu einem Rückgang der Nachfrage nach Bestandsimmobilien geführt hat. Gleichzeitig sind energetische Sanierungen für ältere Immobilien kostenintensiv, was potenzielle Käufer abschreckt. Das Verbot von Gas- und Ölheizungen ab 2024 sowie die Unsicherheit über staatliche Förderungen erhöhen die Komplexität für Eigentümer und Investoren.

Im Mietsegment führt die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu einem erheblichen Druck. Familien mit mittlerem Einkommen suchen vermehrt kleinere Wohnungen, was die Wohnsituation, insbesondere für Kinder, erschwert. Großzügige Mietwohnungen sind oft unerschwinglich, und die steigenden Energiekosten verschärfen die finanzielle Belastung.

Zukünftige Trends

Trotz der aktuellen Herausforderungen bleibt Gauting ein attraktiver Immobilienstandort. Zukünftige Entwicklungen deuten auf folgende Trends hin:

1. Fokus auf Nachhaltigkeit: Neubauprojekte setzen verstärkt auf energieeffiziente Technologien wie Holzständerbauweise und Wärmepumpen. Der energetische Zustand wird ein entscheidender Faktor für den Immobilienwert.

2. Sozial-ökologische Quartiere: Projekte wie der geplante „Patchway-Anger“ zielen darauf ab, bezahlbaren und nachhaltigen Wohnraum zu schaffen, um der Knappheit an preisgünstigen Wohnungen entgegenzuwirken.

3. Stärkere Verhandlungsposition der Käufer: Durch das gestiegene Angebot an Immobilien gewinnen Käufer an Einfluss bei Preis- und Vertragsverhandlungen, was zu einer Stabilisierung der Preise führen könnte.

4. Digitalisierung der Vermarktung: Immobilienmakler setzen zunehmend auf digitale Plattformen wie Instagram, um Objekte zu präsentieren, was die Reichweite und Schnelligkeit der Vermarktung erhöht.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Gauting bleibt trotz wirtschaftlicher Herausforderungen robust, getragen von der hohen Lebensqualität und der exzellenten Lage. Während die Preise für Bestandsimmobilien leicht rückläufig sind, bleiben Neubauten und energetisch sanierte Objekte gefragt. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen und die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum stellen jedoch eine Herausforderung dar. Für Investoren und Familien bietet Gauting weiterhin attraktive Möglichkeiten, insbesondere in nachhaltigen und zukunftsorientierten Projekten. Mit einer strategischen Planung und einer klaren Fokussierung auf Energieeffizienz wird Gauting seine Position als Top-Wohnlage im Münchner Umland behaupten.

Umgebung von Gauting

Die Faszination Fünf-Seen-Land mit dem Starnberger See, Weißlinger See. Pilsensee, Wörthsee sowie Teilen des Ammersee hat sich bis zum heutigen Tag bestätigt, denn immerhin Leben heute rund 130.811 Menschen in der Region Starnberg. Das heißt zugleich, dass heutzutage auf einer Fläche von circa 488,01 Quadratkilometer laut Statistik etwa 268 Einwohner je Quadratkilometer erfasst sind.

Die Region Starnberg befindet sich im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und setzt sich aus 14 Städten und Gemeinden zusammen, wobei Starnberg mit rund 22.650 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl verfügt, sondern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt. Erst dann folgen eine Vielzahl Gemeinden darunter Gilching (knapp 17.851), Herrsching am Ammersee (etwa 10.213), Tutzing (rund 9.503) sowie Berg (circa 8.141) Einwohner. Eine Reihe weiterer Gemeinden wie zum Beispiel Krailling (etwa 7.515), Weßling (5.500), Inning (4.800), Feldafing (4.300), Pöcking (5.600) und Seefeld (ca. 7.149) Einwohner schließen sich an, ehe mit nur 3.424 Einwohnern die Gemeinde Andechs den Schluß bildet.