Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Krailling

Immobilienmarkt Krailling

1. Einführung

Die Gemeinde Krailling, gelegen im Landkreis Starnberg, südlich von München, zählt rund 7.900 Einwohner und ist bekannt für ihre hohe Lebensqualität, die Nähe zur Landeshauptstadt und die idyllische Lage im Würmtal. Mit einer ausgezeichneten Infrastruktur, guter Verkehrsanbindung und zahlreichen Grünflächen ist Krailling ein attraktiver Wohnstandort für Familien, Pendler und Investoren. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarktes in Krailling, einschließlich aktueller Preisentwicklungen, Trends, Nachfrage, Angebot und einer Prognose für die kommenden Jahre.

2. Lage und Infrastruktur

Krailling liegt etwa 15 Kilometer südwestlich von München und gehört zum Landkreis Starnberg, grenzt jedoch direkt an den Landkreis München. Die Gemeinde ist Teil des Würmtals und bietet eine Kombination aus ländlicher Ruhe und städtischer Nähe. Die Verkehrsanbindung ist hervorragend: Über die Autobahn A96 ist München in etwa 20-30 Minuten erreichbar, während die S-Bahn-Linie S6 (Stationen Planegg oder Stockdorf) eine Fahrzeit von etwa 25 Minuten zum Münchner Hauptbahnhof ermöglicht. Zudem verbinden regionale Buslinien Krailling mit umliegenden Gemeinden wie Gauting, Germering und Gräfelfing.

Die Infrastruktur ist ein wesentlicher Faktor für die Attraktivität des Immobilienmarktes. Krailling verfügt über eine dreizügige Grundschule, mehrere Kindergärten und Krippen sowie weiterführende Schulen in benachbarten Gemeinden. Ärzte, Apotheken, Supermärkte und Fachgeschäfte decken den täglichen Bedarf ab. Die Kraillinger Innovations-Meile (KIM), ein Gewerbegebiet mit etwa 90.000 Quadratmetern Fläche, beherbergt zahlreiche Unternehmen und stärkt die lokale Wirtschaft. Freizeitmöglichkeiten wie Wander- und Radwege, die Nähe zum Fünfseenland und kulturelle Veranstaltungen wie das Kraillinger Kult-Art-Festival oder das Weinfest tragen zur Lebensqualität bei.

3. Immobilienpreise und Preisentwicklung

3.1 Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Krailling zeichnet sich durch hohe Preise aus, die jedoch im Vergleich zu München und benachbarten Gemeinden wie Gräfelfing oder Gauting moderater sind. Im Jahr 2024 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnungen bei etwa 7.000 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter, während Häuser im Schnitt zwischen 8.500 und 11.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Die Preisspanne variiert stark je nach Lage, Baujahr und Ausstattung:

• Eigentumswohnungen: Bestandswohnungen (älter als drei Jahre) kosten durchschnittlich 6.900 bis 8.500 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen Preise von 9.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Der Höchstpreis für eine Wohnung lag 2024 bei etwa 16.144 Euro pro Quadratmeter.

• Einfamilienhäuser und Doppelhäuser: Bestandshäuser kosten etwa 5.900 bis 8.800 Euro pro Quadratmeter, Neubauten erreichen bis zu 13.522 Euro pro Quadratmeter. Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet im Durchschnitt etwa 1,3 bis 1,5 Millionen Euro.

• Grundstücke: Grundstückspreise liegen bei etwa 3.000 bis 3.600 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Bebaubarkeit und Lage.

Die Preisentwicklung zeigt seit 2020 einen Anstieg von etwa 8-10 % für Häuser und 5-7 % für Wohnungen. Allerdings führte die Zinserhöhung 2023 zu einer leichten Abschwächung der Nachfrage, was lokal zu Preiskorrekturen von 5-10 % führte. Dennoch bleibt der Markt stabil, da Krailling aufgrund seiner Lage und Lebensqualität weiterhin stark nachgefragt ist.

3.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Krailling sind ebenfalls hoch, aber im Vergleich zu München attraktiv. Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen liegt bei 16,50 bis 19,00 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 14,80 Euro für einfachere Wohnlagen bis 24,80 Euro für hochwertige Neubauwohnungen in Toplagen. Häuser zur Miete sind selten, kosten aber im Schnitt 19,00 bis 22,00 Euro pro Quadratmeter.

Die Mietpreise sind in den letzten fünf Jahren um etwa 10-12 % gestiegen, wobei die Nachfrage nach kleinen und mittelgroßen Wohnungen (50-100 Quadratmeter) besonders hoch ist. Krailling verfügt über keinen offiziellen Mietspiegel, weshalb Vergleiche mit Nachbargemeinden wie Planegg oder Gauting herangezogen werden.

4. Angebot und Nachfrage

4.1 Angebot

Das Angebot an Immobilien in Krailling ist begrenzt, was die hohen Preise erklärt. Neubauprojekte sind rar, da die Gemeinde durch Naturschutzgebiete und Waldflächen räumlich eingeschränkt ist. Dennoch gibt es vereinzelte Projekte, wie den geplanten Neubau einer Seniorenresidenz durch die Caritas (38 Ein- und Zweizimmerwohnungen) oder eine autofreie Siedlung mit barrierefreiem Wohnraum. Diese Projekte sind jedoch oft schnell vergeben oder richten sich an spezifische Zielgruppen.

Im Bestand dominieren Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser. Eigentumswohnungen, insbesondere im Neubau, sind gefragt, aber selten verfügbar. Der Markt für Mietwohnungen ist ebenfalls knapp, wobei kleinere Einheiten (2-3 Zimmer) am häufigsten angeboten werden.

4.2 Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Krailling ist hoch, insbesondere bei Familien, Pendlern und Investoren. Die Nähe zu München, die gute Infrastruktur und die ländliche Umgebung machen die Gemeinde attraktiv. Besonders gefragt sind:

• Eigentumswohnungen: 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Garten für Paare und kleine Familien.

• Häuser: Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser mit 120-200 Quadratmetern Wohnfläche für Familien.

• Mietwohnungen: Kleine bis mittelgroße Wohnungen für junge Berufstätige und Senioren.

Investoren schätzen Krailling aufgrund der stabilen Wertentwicklung und einer Rendite von etwa 2,5-3,0 %, die zwar niedriger als im Bundesdurchschnitt ist, aber durch die langfristige Wertsteigerung ausgeglichen wird.

5. Trends und Entwicklungen

5.1 Nachhaltigkeit und ökologisches Bauen

Ein wachsender Trend ist der Fokus auf nachhaltiges Bauen. Neue Immobilienprojekte in Krailling setzen vermehrt auf energieeffiziente Technologien, wie Wärmepumpen, Solaranlagen und hochwertige Dämmung. Die Nachfrage nach Gebäuden mit niedrigem Energieverbrauch steigt, da Käufer und Mieter langfristig von geringeren Betriebskosten profitieren möchten.

5.2 Barrierefreier Wohnraum

Die Gemeinde plant, barrierefreien Wohnraum zu fördern, um den Bedürfnissen einer alternden Bevölkerung gerecht zu werden. Projekte wie die geplante autofreie Siedlung oder Seniorenresidenzen spiegeln diesen Trend wider.

5.3 Digitalisierung im Immobilienmarkt

Immobilienmakler in Krailling setzen zunehmend auf digitale Tools, wie virtuelle Besichtigungen, Online-Bewertungsrechner und detaillierte Marktanalysen, um Käufer und Verkäufer zu unterstützen. Dies erleichtert den Zugang zum Markt, insbesondere für Interessenten aus dem Ausland oder München.

5.4 Begrenzte Neubauprojekte

Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland führt dazu, dass Neubauprojekte selten sind und schnell ausverkauft werden. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt und treibt die Preise weiter in die Höhe.

6. Herausforderungen

• Hohe Preise: Die hohen Immobilienpreise machen den Marktzugang für junge Familien und Erstkäufer schwierig.

• Begrenztes Angebot: Die räumliche Begrenzung durch Naturschutzgebiete schränkt den Wohnungsbau ein.

• Zinsentwicklung: Steigende Zinsen könnten die Nachfrage weiter dämpfen, was zu einer Stagnation oder leichten Preiskorrektur führen könnte.

• Demografische Entwicklung: Das relativ hohe Durchschnittsalter (ca. 47 Jahre) könnte langfristig die Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen (z. B. Einfamilienhäuser) verringern.

7. Prognose für 2025-2027

Der Immobilienmarkt in Krailling wird voraussichtlich stabil bleiben, mit moderatem Preiswachstum von 3-5 % pro Jahr, sofern die Zinsentwicklung keine starke Dämpfung verursacht. Die Nachfrage nach Eigentums- und Mietwohnungen wird hoch bleiben, insbesondere für kleinere Einheiten und energieeffiziente Immobilien. Neubauprojekte werden weiterhin begrenzt sein, was den Druck auf Bestandsimmobilien erhöht.

Langfristig könnte die geplante Förderung von barrierefreiem und nachhaltigem Wohnraum das Angebot leicht erweitern, jedoch nicht ausreichen, um die Nachfrage vollständig zu decken. Investoren werden Krailling weiterhin als attraktiven Standort sehen, da die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität eine stabile Wertentwicklung garantieren.

8. Fazit

Krailling ist ein begehrter Immobilienstandort, der durch seine Kombination aus ländlicher Idylle, guter Infrastruktur und Nähe zu München punktet. Die hohen Preise und das begrenzte Angebot stellen Herausforderungen dar, bieten aber gleichzeitig Chancen für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerungen setzen. Nachhaltigkeit, barrierefreier Wohnraum und digitale Innovationen prägen den Markt zunehmend. Für Käufer und Mieter bleibt Krailling ein attraktives Ziel, das jedoch eine sorgfältige Planung und Beratung durch Immobilienexperten erfordert, um die besten Möglichkeiten zu nutzen.

Umgebung von Krailling

Die Faszination Fünf-Seen-Land mit dem Starnberger See, Weißlinger See. Pilsensee, Wörthsee sowie Teilen des Ammersee hat sich bis zum heutigen Tag bestätigt, denn immerhin Leben heute rund 130.811 Menschen in der Region Starnberg. Das heißt zugleich, dass heutzutage auf einer Fläche von circa 488,01 Quadratkilometer laut Statistik etwa 268 Einwohner je Quadratkilometer erfasst sind.

Die Region Starnberg befindet sich im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und setzt sich aus 14 Städten und Gemeinden zusammen, wobei Starnberg mit rund 22.650 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl verfügt, sondern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt. Erst dann folgen eine Vielzahl Gemeinden darunter Gauting (ca. 20.097), Gilching (knapp 17.851), Herrsching am Ammersee (etwa 10.213), Tutzing (rund 9.503) sowie Berg (circa 8.141) Einwohner. Eine Reihe weiterer Gemeinden wie zum Beispiel Weßling (5.500), Inning (4.800), Feldafing (4.300), Pöcking (5.600) und Seefeld (ca. 7.149) Einwohner schließen sich an, ehe mit nur 3.424 Einwohnern die Gemeinde Andechs den Schluß bildet.