Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt im Landkreis Starnberg
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten genau analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes des Landkreises Starnberg und im oberbayerischen Bereich werden intensiv und stichtagskonkret recherchiert. Diese Untersuchungen beziehen sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Mietwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennziffern. Unser Immobiliengutachter in der oberbayerischen Region erstellt Marktwertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Starnberg
untersuchen unsere Immobiliengutachter neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. regionalen Immobilienmarktdaten um sowohl ein sicheres Gespür für den Immobilienmarkt im Landkreis Starnberg im Süden Bayerns zu bekommen aber auch Kennzahlen in normierte Wertermittlungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich des Regierungsbezirks Oberbayern zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliensachverständige für den Landkreis Starnberg
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Besichtigungstermin durch, untersucht und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert die notwenigen Immobilienmarktdaten für die Region Oberbayern und des Landkreis Starnberg im Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienwertermittlung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es im Landkreis Starnberg einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung im Landkreis Starnberg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmärkte im Landkreis Starnberg
1. Einleitung
Der Landkreis Starnberg, idyllisch gelegen im oberbayerischen Fünfseenland, gehört zu den exklusivsten und begehrtesten Wohnregionen Deutschlands. Die Nähe zur Metropole München, die malerische Lage am Starnberger See und die hervorragende Lebensqualität machen den Landkreis zu einem Hotspot für Immobilieninvestitionen. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarktes im Landkreis Starnberg, beleuchtet Preisentwicklungen, Trends, Einflussfaktoren sowie die Nachfrage nach verschiedenen Immobilientypen und bietet einen Ausblick auf die zukünftige Entwicklung.
2. Marktübersicht
Der Immobilienmarkt im Landkreis Starnberg zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot aus, was die Preise auf ein überdurchschnittlich hohes Niveau treibt. Die Region ist besonders bei wohlhabenden Käufern, Familien und Kapitalanlegern beliebt, die die Kombination aus naturnaher Lage, guter Infrastruktur und Nähe zu München schätzen. Trotz einer leichten Marktabkühlung in den Jahren 2022 und 2023 aufgrund steigender Zinsen hat sich der Markt seit 2024 stabilisiert, mit Anzeichen für eine wieder anziehende Nachfrage.
2.1. Preisspiegel
Die Immobilienpreise im Landkreis Starnberg variieren stark je nach Lage, Objekttyp und Ausstattung. Nachfolgend die aktuellen Durchschnittspreise (Stand 2025):
Grundstücke: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Baugrundstücke liegt bei etwa 1.840 Euro. In Toplagen wie Starnberg-Stadt oder in unmittelbarer Seenähe können Preise bis zu 2.750 Euro pro Quadratmeter erreicht werden, während in weniger zentralen Gemeinden wie Andechs oder Herrsching Preise um die 1.700 Euro pro Quadratmeter üblich sind.
Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen beträgt etwa 6.858 Euro, während Neubauwohnungen Preise zwischen 7.000 und 11.000 Euro pro Quadratmeter erzielen. In zentralen Lagen oder mit Seeblick können die Preise deutlich höher liegen.
Häuser: Einfamilienhäuser kosten im Schnitt zwischen 1,8 und 4,5 Millionen Euro, abhängig von Größe, Zustand und Lage. Doppelhaushälften liegen bei etwa 1,4 bis 1,7 Millionen Euro, während Reihenhäuser zwischen 900.000 und 2,1 Millionen Euro kosten.
Mietpreise: Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 17,64 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 18,41 Euro pro Quadratmeter. In exklusiven Lagen oder bei hochwertigen Objekten können Mietpreise bis zu 31,28 Euro pro Quadratmeter erreichen.
2.2. Preisentwicklung
Die Immobilienpreise im Landkreis Starnberg haben in den letzten zehn Jahren kontinuierlich zugelegt, wenngleich das Tempo der Preissteigerungen seit 2022 nachgelassen hat. Für 2025 wird eine Stabilisierung der Preise auf hohem Niveau beobachtet, mit leichten Anstiegen in besonders gefragten Lagen:
Häuser: Die Quadratmeterpreise für Häuser sind im Vergleich zum Vorjahr um etwa 2,15 % gestiegen, aktuell bei 9.515 Euro pro Quadratmeter.
Wohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen zeigen eine nahezu stabile Entwicklung mit einem leichten Rückgang von 0,08 % im Jahresvergleich, aktuell bei 7.098 Euro pro Quadratmeter.
Grundstücke: Der Grundstücksmarkt verzeichnet eine Stabilisierung, wobei in begehrten Lagen wie Krailling oder Gilching Preise bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter erreicht werden, während in weniger zentralen Gemeinden wie Pöcking oder Tutzing die Preise bei etwa 1.600 Euro pro Quadratmeter liegen.
Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024, ermittelt durch den Gutachterausschuss, bestätigen eine stabile Entwicklung mit uneinheitlichen Trends in den einzelnen Gemeinden. Während einige Richtwertzonen unverändert bleiben, sind andere leicht gestiegen oder gesunken.
3. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt
3.1. Lage und Infrastruktur
Die Attraktivität des Landkreises Starnberg wird maßgeblich durch seine Lage bestimmt. Die Nähe zu München (ca. 25–30 km) und die hervorragende Anbindung durch S-Bahn, Regionalbahn und Autobahn (A95) machen die Region für Berufspendler attraktiv. Besonders gefragte Gemeinden wie Starnberg, Gauting, Krailling und Gilching profitieren von der Nähe zur Landeshauptstadt und einer gut entwickelten Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und medizinischer Versorgung.
Die malerische Umgebung des Starnberger Sees sowie die Nähe zu weiteren Seen wie Ammersee, Wörthsee, Pilsensee und Weßlinger See steigert die Nachfrage nach Immobilien in Seenähe erheblich. Lagen mit Seeblick oder direktem Zugang zum Wasser erzielen regelmäßig Spitzenpreise.
3.2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Der Landkreis Starnberg zählt zu den wirtschaftlich stärksten Regionen Deutschlands mit dem höchsten Pro-Kopf-Einkommen bundesweit. Die hohe Kaufkraft der Bevölkerung und die Attraktivität für wohlhabende Käufer, darunter viele Einkommensmillionäre, treiben die Immobilienpreise in die Höhe. Die Nachfrage wird zusätzlich durch die gestiegene Bedeutung von Homeoffice und flexiblen Arbeitsmodellen angekurbelt, da viele Berufstätige bereit sind, längere Pendelstrecken für ein Wohnen in idyllischer Umgebung in Kauf zu nehmen.
Die Zinsentwicklung spielt eine zentrale Rolle. Nach einer Phase steigender Bauzinsen (2022–2023) haben sich die Zinsen 2025 bei 3–4 % eingependelt, was eine leichte Belebung des Baufinanzierungsgeschäfts ausgelöst hat. Bausparverträge gewinnen wieder an Bedeutung, da sie langfristig planbare Konditionen bieten.
3.3. Angebot und Nachfrage
Das Angebot an Immobilien im Landkreis Starnberg ist begrenzt, insbesondere in Toplagen. Der Neubau ist rückläufig, was die Preise für Bestandsimmobilien und Grundstücke weiter stützt. Im Jahr 2021 wurden noch 619 Baufertigstellungen verzeichnet, während die Zahlen für 2022 und 2023 deutlich darunter lagen. Die Nachfrage nach Immobilien ist hingegen gestiegen, insbesondere seit sich die Preise stabilisiert haben. Besonders Einfamilienhäuser, Villen und Grundstücke in Seenähe sind gefragt, während weniger attraktive oder sanierungsbedürftige Objekte länger auf dem Markt bleiben.
4. Marktsegmente
4.1. Wohnimmobilien
Einfamilienhäuser und Villen: Diese sind im Landkreis Starnberg besonders begehrt, insbesondere in exklusiven Lagen wie Starnberg-Söcking, Berg oder Feldafing. Moderne Architektur, hochwertige Ausstattung und Seeblick sind entscheidende Verkaufsargumente.
Doppelhäuser und Reihenhäuser: Diese bieten eine kostengünstigere Alternative zu Einfamilienhäusern und sind vor allem bei Familien beliebt. Die Preise bewegen sich in einem moderateren Bereich, bleiben aber auf hohem Niveau.
Eigentumswohnungen: Besonders Neubauwohnungen in zentralen Lagen oder mit Seeblick erzielen hohe Preise. Bestandswohnungen sind gefragt, wenn sie energetisch saniert oder modern ausgestattet sind.
Mietwohnungen: Der Mietmarkt ist stabil, mit einer leichten Korrektur nach unten in einigen Segmenten. Hochwertige Apartments in Seenähe oder mit moderner Ausstattung erzielen die höchsten Mieten.
4.2. Grundstücke
Der Grundstücksmarkt ist durch eine hohe Nachfrage und ein stark begrenztes Angebot geprägt. Kleinere Grundstücke (bis 1.500 m²) erzielen die höchsten Quadratmeterpreise, da sie für Einfamilienhäuser oder kleinere Villen ideal sind. Erschlossene Grundstücke sind bis zu 20 % teurer als unerschlossene. Besonders in Starnberg-Stadt, Krailling und Gilching sind die Preise am höchsten, während am Westufer des Starnberger Sees (Pöcking, Tutzing) etwas günstigere Optionen verfügbar sind.
4.3. Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien spielen im Landkreis Starnberg eine untergeordnete Rolle, da der Fokus auf wohnwirtschaftlichen Objekten liegt. Dennoch gibt es Nachfrage nach kleineren Gewerbeeinheiten in zentralen Lagen, etwa für Büros oder Praxen. Die Preise sind stabil, jedoch deutlich niedriger als im Wohnsegment.
5. Regionale Unterschiede
Die Immobilienpreise variieren stark innerhalb des Landkreises:
Starnberg-Stadt: Höchste Preise, insbesondere in Seenähe oder zentralen Lagen. Grundstücke kosten hier bis zu 2.750 Euro pro Quadratmeter, Häuser erreichen Spitzenpreise von über 4 Millionen Euro.
Krailling, Gilching, Gauting: Diese Gemeinden sind bei Familien und Pendlern beliebt, mit Grundstückspreisen um 2.000 Euro pro Quadratmeter und einem Fokus auf Einfamilienhäuser und Doppelhäuser.
Pöcking, Feldafing, Tutzing: Etwas günstigere Preise, aber dennoch exklusiv, mit Fokus auf Villen und Grundstücke in Seenähe.
Herrsching, Andechs, Inning: Günstigere Optionen mit Preisen um 1.700 Euro pro Quadratmeter für Grundstücke, ideal für Käufer mit etwas kleinerem Budget, die dennoch die Vorzüge des Fünfseenlands nutzen möchten.
6. Immobilienvermittlung und -bewertung
Die Vermittlung von Immobilien im Landkreis Starnberg erfolgt überwiegend durch erfahrene Immobilienmakler, die den lokalen Markt genau kennen. Viele Makler bieten kostenlose Bewertungen an, die Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und aktuelle Marktdaten berücksichtigen. Professionelle Vermarktung, einschließlich Drohnenaufnahmen und hochwertigen Exposés, ist Standard, um die exklusiven Objekte optimal zu präsentieren. Der Verkaufsprozess erfordert oft Dokumente wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Baupläne, wobei Makler bei der Zusammenstellung unterstützen.
7. Herausforderungen und Chancen
7.1. Herausforderungen
Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Grundstücken und hochwertigen Immobilien führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Käufern.
Hohe Preise: Die hohen Immobilienpreise machen den Marktzugang für junge Familien oder Käufer mit begrenztem Budget schwierig.
Rückläufiger Neubau: Die geringe Bautätigkeit verschärft die Angebotsknappheit und treibt die Preise für Bestandsobjekte weiter in die Höhe.
7.2. Chancen
Stabile Preisentwicklung: Die Stabilisierung der Preise bietet Planungssicherheit für Käufer und Verkäufer.
Nachfrage durch Homeoffice: Die gestiegene Flexibilität im Berufsleben erhöht die Attraktivität des Landkreises für Pendler.
Investitionspotenzial: Aufgrund der hohen Lebensqualität und wirtschaftlichen Stärke bleibt der Landkreis Starnberg ein sicherer Standort für Kapitalanlagen.
8. Ausblick
Für 2025 und darüber hinaus wird eine stabile Entwicklung des Immobilienmarktes im Landkreis Starnberg erwartet. Die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien in Toplagen bleibt hoch, während in weniger zentralen Gemeinden moderate Preissteigerungen möglich sind. Die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die geringe Neubautätigkeit werden die Preise weiter stützen. Gleichzeitig könnten sinkende oder stabile Bauzinsen die Nachfrage nach Baufinanzierungen weiter beleben. Langfristig bleibt der Landkreis Starnberg aufgrund seiner einzigartigen Kombination aus Naturnähe, Infrastruktur und Wirtschaftskraft ein äußerst attraktiver Immobilienmarkt.
9. Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Starnberg ist geprägt von hohen Preisen, starker Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Die Region bleibt ein Magnet für wohlhabende Käufer, Familien und Investoren, die die exklusive Lebensqualität und die Nähe zu München schätzen. Trotz Herausforderungen wie der Angebotsknappheit und hohen Preisen bietet der Markt Chancen für gezielte Investitionen, insbesondere in Toplagen. Eine professionelle Beratung durch erfahrene Immobilienmakler ist entscheidend, um im dynamischen Marktumfeld die besten Entscheidungen zu treffen.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien im Landkreis Starnberg für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Landkreis Starnberg
Herzlich willkommen im Landkreis Starnberg, einer Region, welche als einzige fünf Seen auf engsten Raum inmitten einer atemberaubenden Naturlandschaft vorzuweisen hat. Mit diesen Worten spricht die Region sowohl Einheimische wie auch Besucher gleichermaßen an, um auf die eigenen Vorzüge des Landkreises aufmerksam zu machen! Einfach Traumhaft präsentieren sich die malerischen Naturlandschaften im Landkreis Starnberg zwischen der Bayerischen Landeshauptstadt München und den naheliegenden Alpen. Denn selbst dem Adel ist die magische Anziehungskraft dieser Region nicht verborgen geblieben, da hier in der Vergangenheit die Bayerischen Landesherren, der Wittelsbacher mit ihren kaiserlichen sowie königlichen Gästen inmitten einer atemberaubenden Naturlandschaft verweilten. Die Faszination Fünf-Seen-Land mit dem Starnberger See, Weißlinger See. Pilsensee, Wörthsee sowie Teilen des Ammersee hat sich bis zum heutigen Tag bestätigt, denn immerhin Leben heute rund 130.811 Menschen in der Region Starnberg. Das heißt zugleich, dass heutzutage auf einer Fläche von circa 488,01 Quadratkilometer laut Statistik etwa 268 Einwohner je Quadratkilometer erfasst sind.
Die Region Starnberg befindet sich im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und setzt sich aus 14 Städten und Gemeinden zusammen, wobei Starnberg mit rund 22.650 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl verfügt, sondern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt. Erst dann folgen eine Vielzahl Gemeinden darunter Gauting (ca. 20.097), Gilching (knapp 17.851), Herrsching am Ammersee (etwa 10.213), Tutzing (rund 9.503) sowie Berg (circa 8.141) Einwohner. Eine Reihe weiterer Gemeinden wie zum Beispiel Krailling (etwa 7.515), Weßling (5.500), Inning (4.800), Feldafing (4.300), Pöcking (5.600) und Seefeld (ca. 7.149) Einwohner schließen sich an, ehe mit nur 3.424 Einwohnern die Gemeinde Andechs den Schluß bildet.
Was macht die Region des Landkreises Starnberg zu einen attraktiven Wohnstandort
In allererster Linie dürften die atemberaubenden Naturlandschaften des Fünf-Seen-Landes unter anderen mit dem Ammersee sowie zehn Naturschutzgebieten entschieden dazu beigetragen haben, dass die Region Starnberg als äußerst attraktiver Wohnstandort im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern gilt. Wunderschöne Rad- und Wanderwege darunter der Radweg Ammersee werden insbesondere Naturliebhaber zu gemeinsamen Aktivitäten in der Natur einladen. Kulturliebhaber hingegen werden sich viel eher zu den zahlreichen Ausflugszielen wie zum Beispiel das Buchheim Museum, Marienmünster Dießen mit dem berühmten Dießener Himmel in der Kuppel oder Schloss Seefeld hingezogen fühlen.
Doch auch das Bildungswesen genießt in der Region Starnberg einen hohen Stellenwert, denn immerhin bietet der Landkreis mit mindestens 15 Grund- und Hauptschulen, drei Realschulen darunter die Benedictus-Realschule Tutzing des Schulwerks der Diözese Augsburg sowie vier Gymnasien garantieren allen Kindern und Jugendlichen eine solide schulische Ausbildung. Hinzu kommen noch eine Vielzahl Bildungseinrictungen, welche zur Förderung sowie Berufsausbildung beitragen.
Alle bereits genannten Argumente tragen erheblich dazu bei, dass die Region Starnberg nicht nur bei Einheimischen als überaus liebenswerter Wohnstandort angesehen ist. Mit ihrer Nähe zu Augsburg, München und Weilheim, bietet die Region zudem eine Fülle an Alternativen im Bereich Hochschulbildung aber auch bei der Suche nach lukrativen Arbeitsplätzen.
Ein intensiver Blick auf den Gewerbestandort Region Starnberg
Die Metropolregion München zu der auch die Region Starnberg zählt gilt innerhalb Deutschlands als Spitzenstandort für innovative Unternehmen aus allen Bereichen der Wirtschaft und bietet zudem den höchstmöglichen Lebensstandart. Nicht umsonst haben sich eine Vielzahl namhafter Unternehmen darunter die Steierl-Pharma GmbH, YOKOGAWA Measurement Technologies GmbH oder Sansec GmbH hier in der Region Starnberg niedergelassen. Auch für den Einzelhandel ergeben sich in der Region vielversprechende Perspektiven.
Die Besonderheiten der Lagefaktoren auf den Einzelhandel bezogen
Wir Immobiliengutachter schauen sehr genau hin, wenn die GfK GeoMarketing die neuesten Zahlen herausbringt, welche konkrete Fakten über die vorhandene Kaufkraft in der Region Starnberg liefern. So fanden wir unter anderen heraus, dass der Umsatz des Jahres 2014 aus Sicht des Einzelhandels mit circa 4,2 Millionen Euro angegeben wurde. Daraus lässt sich ableiten, dass jeder Einwohner der Region Starnberg über etwa 32.017 Euro verfügte. Hieraus ergab sich ein Kaufkraft-Index von 146,3 Punkte.
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