Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Feldafing

Immobilienmarkt Feldafing

Einleitung

Feldafing, eine idyllische Gemeinde am Westufer des Starnberger Sees, etwa 36 km südwestlich von München, zählt rund 4.300 Einwohner und ist eine der begehrtesten Wohnadressen im Münchner Umland. Bekannt für seine malerische Lage, die Nähe zur Natur und die hervorragende Anbindung an die Metropole München, bietet Feldafing eine hohe Lebensqualität. Der Immobilienmarkt in Feldafing spiegelt die Attraktivität der Region wider, geprägt durch eine Mischung aus historischen Villen, modernen Neubauten und exklusiven Lagen. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Feldafing, beleuchtet Trends, Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie die Einflussfaktoren, die den Markt prägen.

Lage und Attraktivität

Feldafing liegt eingebettet in die Voralpenlandschaft und besticht durch seine Nähe zum Starnberger See, der als Naherholungsgebiet und Freizeitdestination von hohem Wert ist. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Garatshausen und Wieling sowie die bekannte Roseninsel, die als kulturelles und touristisches Highlight gilt. Die ausgezeichnete Infrastruktur, mit einem eigenen Bahnhof und der S-Bahn-Linie 6 nach München, macht Feldafing besonders für Pendler attraktiv. Innerhalb von etwa 40 Minuten ist die Münchner Innenstadt erreichbar, was die Gemeinde für Berufstätige, Familien und wohlhabende Käufergruppen interessant macht.

Die Freizeitmöglichkeiten in Feldafing sind vielfältig: Der Golfclub Feldafing zählt zu den schönsten Europas, das Strandbad und der Lenné-Park bieten Erholung, und zahlreiche Wander- und Radwege locken Naturliebhaber. Kulturelle Highlights wie die Jugendstil-Villenkolonie am Höhenberg und das Schloss Garatshausen verleihen der Gemeinde einen besonderen Charme. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass Feldafing als Premium-Wohnlage wahrgenommen wird, was sich in den Immobilienpreisen widerspiegelt.

Immobilienangebot

Das Immobilienangebot in Feldafing ist vielfältig und reicht von historischen Villen über moderne Einfamilienhäuser bis hin zu Eigentumswohnungen und Grundstücken. Besonders begehrt sind Immobilien in Seenähe oder mit Blick auf die Alpen, die oft als Luxusobjekte vermarktet werden. Das Angebot umfasst:

• Eigentumswohnungen: Von kompakten 1-Zimmer-Apartments bis hin zu großzügigen Penthouse-Wohnungen mit Dachterrassen. Die Größen variieren zwischen etwa 36 m² und über 270 m², wobei exklusive Objekte oft in denkmalgeschützten Villen oder modernen Mehrfamilienhäusern zu finden sind.

• Häuser: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Villen dominieren das Segment. Besonders Architektenhäuser und ökologisch nachhaltige Neubauten sind gefragt. Wohnflächen reichen von etwa 100 m² bis hin zu über 500 m² bei Luxusvillen.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind in Feldafing selten und daher hochpreisig. Sie bieten oft die Möglichkeit, individuelle Traumhäuser zu errichten, wobei Hanglagen mit Seeblick besonders gefragt sind.

• Gewerbeimmobilien: Büroflächen und kleinere Gewerbeobjekte sind ebenfalls vorhanden, jedoch weniger dominant im Vergleich zu Wohnimmobilien.

Die Nachfrage konzentriert sich auf Immobilien mit besonderen Merkmalen wie Seeblick, großzügigen Grundstücken oder hochwertiger Ausstattung. Vermietete Objekte, wie etwa Terrassenwohnungen oder kleinere Apartments, sind ebenfalls im Angebot, oft als Ferienwohnungen oder für temporäres Wohnen.

Immobilienpreise

Die Immobilienpreise in Feldafing gehören zu den höchsten in Bayern, was auf die exklusive Lage und die begrenzte Verfügbarkeit von Objekten zurückzuführen ist. Im Jahr 2025 liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen zwischen etwa 5.100 € und 8.700 €, mit einem Durchschnitt von rund 6.900 €. Häuser sind etwas günstiger, mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.600 € und 8.000 €, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Luxusimmobilien, wie Villen mit Seeblick, erreichen Preise von 10.000 € pro Quadratmeter und mehr.

Beispiele aus dem aktuellen Markt:

• Eine 4-Zimmer-Wohnung mit 107 m² kostet etwa 700.000 €.

• Ein Einfamilienhaus mit 160 m² liegt bei ca. 2,2 Mio. €.

• Eine Luxusvilla mit 495 m² kann bis zu 6,5 Mio. € kosten.

• Grundstücke werden oft für 700.000 € bis über 1 Mio. € angeboten, abhängig von Größe und Bebaubarkeit.

Die Mietpreise sind ebenfalls hoch. Eine 2-Zimmer-Wohnung mit 47 m² kostet etwa 1.450 € Kaltmiete, während möblierte 4-Zimmer-Wohnungen mit 130 m² bis zu 2.600 € zzgl. Nebenkosten erreichen. Die Mietpreise variieren stark je nach Ausstattung (z. B. Möblierung, Einbauküche) und Lage.

Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Feldafing haben in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen. Zwischen 2022 und 2024 gab es aufgrund hoher Darlehenszinsen und einer sinkenden Nachfrage teilweise Preiskorrekturen, mit Rückgängen von bis zu 10–20 % im Vergleich zu den Höchstständen von 2022. Für 2025 wird jedoch eine Stabilisierung erwartet, da Experten von Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank ausgehen, die die Nachfrage wieder ankurbeln könnten. Wohnungen haben von 2024 auf 2025 eine Preissteigerung von etwa 8,5 % verzeichnet, während die Preise für Häuser leicht gesunken sind.

Langfristig bleibt Feldafing eine Wertanlage, da die Nachfrage nach Immobilien in Premiumlagen stabil bleibt. Die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die hohe Lebensqualität tragen dazu bei, dass Preisschwankungen weniger stark ausfallen als in anderen Regionen.

Nachfrage und Käufergruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Feldafing ist hoch und wird von verschiedenen Käufergruppen getragen:

• Pendler: Berufstätige aus München schätzen die schnelle Anbindung und die Möglichkeit, Arbeiten und Naturverbundenheit zu kombinieren.

• Familien: Die gute Infrastruktur mit Kindergärten, Schulen und Freizeitangeboten macht Feldafing für Familien attraktiv.

• Wohlhabende Privatpersonen: Investoren und Käufer mit hohem Budget suchen nach exklusiven Villen oder Grundstücken als Statussymbole oder Wertanlagen.

• Junge Paare: Kleinere Wohnungen oder Reihenhäuser sind für Paare interessant, die in die Region ziehen möchten.

Die Nachfrage übersteigt oft das Angebot, insbesondere bei Objekten mit besonderen Merkmalen wie Seeblick oder historischer Architektur. Dies führt dazu, dass Immobilien schnell verkauft werden, oft zu Höchstpreisen.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Feldafing:

• Lage: Die Nähe zum Starnberger See und die Sicht auf die Alpen sind entscheidende Werttreiber.

• Infrastruktur: Die Anbindung an München und die lokale Versorgung (Schulen, Geschäfte, Ärzte) erhöhen die Attraktivität.

• Freizeitangebot: Golfplätze, Strandbäder und Wanderwege machen Feldafing zu einem Ort für Erholung und Sport.

• Wirtschaft: Die Ansiedlung von Unternehmen wie Siemens und die stabile Wirtschaft im Münchner Umland fördern die Nachfrage.

• Zinsentwicklung: Die Zinsen für Baufinanzierungen beeinflussen die Kaufkraft und damit die Preisentwicklung.

• Tourismus: Die touristische Tradition seit dem 19. Jahrhundert und die Nähe zur Roseninsel ziehen auch Käufer von Ferienimmobilien an.

Herausforderungen

Trotz der Attraktivität gibt es Herausforderungen:

• Hohe Preise: Die hohen Immobilienpreise schließen viele potenzielle Käufer aus, insbesondere junge Familien mit begrenztem Budget.

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Grundstücken und Neubauobjekten führt zu einem stark umkämpften Markt.

• Zinsabhängigkeit: Schwankungen bei den Darlehenszinsen können die Nachfrage kurzfristig dämpfen.

• Denkmalschutz: Viele historische Villen unterliegen strengen Auflagen, was Renovierungen kostspielig macht.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Feldafing wird auch in den kommenden Jahren von Stabilität und hoher Nachfrage geprägt sein. Für 2025 und darüber hinaus wird mit einer leichten Preissteigerung gerechnet, getrieben durch Zinssenkungen und die ungebrochene Attraktivität der Region. Nachhaltige und energieeffiziente Neubauten werden zunehmend gefragt sein, während historische Objekte ihren besonderen Charme behalten. Für Käufer und Investoren bleibt Feldafing eine sichere Wertanlage, allerdings erfordern die hohen Preise eine sorgfältige Finanzplanung.

Fazit

Feldafing ist ein Premium-Standort am Starnberger See, der durch seine Lage, Lebensqualität und Infrastruktur einen florierenden Immobilienmarkt bietet. Trotz hoher Preise und begrenztem Angebot bleibt die Nachfrage stabil, getragen von verschiedenen Käufergruppen. Der Markt ist geprägt von exklusiven Objekten, die sowohl als Wohn- als auch als Anlageimmobilien gefragt sind. Für die Zukunft ist mit einer weiteren Wertsteigerung zu rechnen, wobei die Entwicklung der Zinsen und die Verfügbarkeit von Neubauflächen entscheidende Faktoren bleiben.

Umgebung von Feldafing

Die Faszination Fünf-Seen-Land mit dem Starnberger See, Weißlinger See. Pilsensee, Wörthsee sowie Teilen des Ammersee hat sich bis zum heutigen Tag bestätigt, denn immerhin Leben heute rund 130.811 Menschen in der Region Starnberg. Das heißt zugleich, dass heutzutage auf einer Fläche von circa 488,01 Quadratkilometer laut Statistik etwa 268 Einwohner je Quadratkilometer erfasst sind.

Die Region Starnberg befindet sich im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und setzt sich aus 14 Städten und Gemeinden zusammen, wobei Starnberg mit rund 22.650 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl verfügt, sondern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt. Erst dann folgen eine Vielzahl Gemeinden darunter Gauting (ca. 20.097), Gilching (knapp 17.851), Herrsching am Ammersee (etwa 10.213), Tutzing (rund 9.503) sowie Berg (circa 8.141) Einwohner. Eine Reihe weiterer Gemeinden wie zum Beispiel Krailling (etwa 7.515), Weßling (5.500), Inning (4.800), Pöcking (5.600) und Seefeld (ca. 7.149) Einwohner schließen sich an, ehe mit nur 3.424 Einwohnern die Gemeinde Andechs den Schluß bildet.