Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Andechs

Immobilienmarkt Andechs

Einleitung

Die Gemeinde Andechs, idyllisch gelegen im oberbayerischen Landkreis Starnberg zwischen Ammersee und Starnberger See, ist bekannt für ihr Benediktinerkloster und die malerische Voralpenlandschaft. Die Kombination aus naturnahem Wohnen, guter Infrastruktur und Nähe zur Landeshauptstadt München macht Andechs zu einem attraktiven Standort auf dem Immobilienmarkt. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Angebots- und Nachfragestrukturen sowie die Zukunftsaussichten des Immobilienmarktes in Andechs.

Lage und Attraktivität

Andechs liegt etwa 35 Kilometer südwestlich von München und gehört zum Fünfseenland, einer Region, die für ihre hohe Lebensqualität und Naherholungsmöglichkeiten geschätzt wird. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Erling, Machtlfing und Frieding und bietet eine Mischung aus dörflichem Charakter und moderner Infrastruktur. Die Nähe zu Seen wie dem Ammersee, zahlreiche Wander- und Radwege sowie die kulturelle Bedeutung des Klosters Andechs ziehen sowohl Ruhesuchende als auch Familien an. Die Verkehrsanbindung ist durch die S-Bahn-Station Herrsching (Linie S8) und die Autobahn A96 hervorragend, mit einer Fahrzeit nach München von etwa 40 Minuten. Diese Faktoren tragen zur hohen Nachfrage nach Immobilien in Andechs bei.

Marktübersicht

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Andechs zeichnet sich durch überdurchschnittlich hohe Preise aus, die durch die attraktive Lage und begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Objekten bedingt sind. Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Jahr 2025 bei etwa 5.300 bis 6.400 Euro. Hochwertige Neubauwohnungen oder Objekte mit besonderen Merkmalen, wie Blick auf das Kloster oder die Alpen, erreichen Spitzenpreise von bis zu 7.800 Euro pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser bewegen sich im Durchschnitt bei 5.800 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter, wobei exklusive Objekte Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erzielen können. Grundstücke sind ebenfalls hochpreisig, mit durchschnittlichen Preisen von etwa 1.100 bis 1.600 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Erschließung.

Mietpreise

Die Mietpreise in Andechs spiegeln die hohe Nachfrage nach Wohnraum wider. Für Wohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 13,90 bis 15,60 Euro, wobei moderne Neubauwohnungen oder Objekte mit Seeblick bis zu 19,00 Euro pro Quadratmeter kosten können. Häuser zur Miete sind selten, aber die Preise bewegen sich im Bereich von 14,60 bis 19,85 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt sind großzügige Doppelhaushälften oder Einfamilienhäuser mit Garten, die oft Warmmieten von 4.000 Euro und mehr erzielen.

Preisentwicklung

Seit 2020 sind die Kaufpreise für Immobilien in Andechs kontinuierlich gestiegen. Häuser verzeichneten einen Anstieg von etwa 4,8 % von 6.201 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal 2020 auf 6.499 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025. Wohnungen zeigen eine ähnliche Entwicklung, wobei die Preise von etwa 5.000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf aktuell 5.375 bis 6.402 Euro pro Quadratmeter angestiegen sind. Diese Entwicklung wird durch die hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und die allgemeine Attraktivität der Region getrieben. Mietpreise sind ebenfalls gestiegen, jedoch weniger stark als die Kaufpreise, was auf eine stärkere Dynamik im Kaufmarkt hinweist.

Angebotsstruktur

Das Angebot an Immobilien in Andechs ist vielfältig, aber begrenzt. Eigentumswohnungen machen einen bedeutenden Teil des Marktes aus, insbesondere moderne Neubauwohnungen in zentraler Lage oder mit Blick auf das Kloster Andechs. Diese reichen von kompakten 2-Zimmer-Wohnungen mit etwa 80 Quadratmetern bis hin zu großzügigen Dachgeschosswohnungen mit über 120 Quadratmetern. Einfamilienhäuser und Doppelhäuser sind besonders gefragt, oft mit Grundstücken zwischen 400 und 1.000 Quadratmetern. Viele dieser Objekte sind energieeffizient gebaut und entsprechen dem Niedrigenergiestandard. Grundstücke für den Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern sind rar und werden schnell vergeben, oft zu Preisen zwischen 600.000 und 1,2 Millionen Euro.

Nachfragestruktur

Die Nachfrage in Andechs ist stark durch wohlhabende Käufer und Mieter geprägt, die die ländliche Idylle mit guter Anbindung an München schätzen. Zu den Hauptzielgruppen gehören:

• Familien: Suchen Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser mit Garten und Nähe zu Schulen und Kindergärten.

• Paare und Senioren: Bevorzugen moderne Eigentumswohnungen mit Aufzug und guter Infrastruktur.

• Ruhesuchende und Naturliebhaber: Interessieren sich für Immobilien mit großen Grundstücken oder Blick auf die Alpen.

• Investoren: Zielen auf Mietwohnungen oder Grundstücke für zukünftige Entwicklungen ab, da die Wertsteigerung in der Region hoch ist.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu einem Verkäufermarkt führt, in dem Objekte oft schnell und zu hohen Preisen verkauft werden.

Infrastruktur und Lebensqualität

Andechs bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur, die den Immobilienmarkt zusätzlich attraktiv macht. Die Gemeinde verfügt über Kindergärten, eine Grundschule und ab dem Schuljahr 2025/2026 ein Gymnasium in Herrsching. Einkaufsmöglichkeiten wie Edeka, ein Hofladen und eine Gärtnerei decken den täglichen Bedarf ab. Ärzte, Apotheken und Banken sind vor Ort, und größere Krankenhäuser in Herrsching oder Starnberg sind schnell erreichbar. Freizeitangebote wie Minigolf, Sportvereine und die Nähe zu Seen sowie Wanderwegen erhöhen den Erholungswert. Die kulturelle Bedeutung des Klosters Andechs mit seinem Biergarten und Veranstaltungen zieht zudem Besucher an und stärkt die lokale Wirtschaft.

Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Andechs wird auch in den kommenden Jahren von einer hohen Nachfrage geprägt sein. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die strengen Bauvorschriften in der Region werden das Angebot weiter einschränken und die Preise nach oben treiben. Die sinkenden Zinsen für Immobilienkredite (aktuell etwa 3,0 bis 3,5 % für zehnjährige Darlehen) machen den Kauf attraktiver, was die Nachfrage zusätzlich ankurbeln könnte. Gleichzeitig wird die Nachfrage nach Mietwohnungen steigen, da der Immobilienkauf für viele Haushalte trotz sinkender Zinsen unerschwinglich bleibt. Neubauprojekte, wie etwa von der VRSTA Immobilien, könnten das Angebot an modernen Miet- und Eigentumswohnungen leicht erhöhen, jedoch nicht ausreichen, um den Markt zu entspannen.

Ein weiterer Trend ist die steigende Bedeutung von energieeffizienten Immobilien. Käufer und Mieter legen zunehmend Wert auf nachhaltige Bauweisen und niedrige Energiekosten, was den Markt für Neubauten mit Niedrigenergiestandard oder Passivhaus-Qualität stärkt. Die Digitalisierung des Immobilienmarktes, etwa durch Online-Bewertungstools und virtuelle Besichtigungen, wird ebenfalls an Bedeutung gewinnen und den Verkaufsprozess beschleunigen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Andechs ist geprägt von hohen Preisen, starker Nachfrage und begrenztem Angebot. Die idyllische Lage, gute Infrastruktur und Nähe zu München machen die Gemeinde zu einem der begehrtesten Wohnorte im Fünfseenland. Kauf- und Mietpreise sind in den letzten Jahren gestiegen und werden diesen Trend fortsetzen, getrieben durch die begrenzte Verfügbarkeit von Objekten und die hohe Lebensqualität. Für Käufer und Investoren bietet Andechs langfristig stabile Wertsteigerungen, während Mieter mit hohen Kosten rechnen müssen. Der Fokus auf energieeffiziente und moderne Immobilien sowie die fortschreitende Digitalisierung werden den Markt weiter prägen. Andechs bleibt ein Premiumstandort, der sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv ist.

Umgebung von Andechs

Die Faszination Fünf-Seen-Land mit dem Starnberger See, Weißlinger See. Pilsensee, Wörthsee sowie Teilen des Ammersee hat sich bis zum heutigen Tag bestätigt, denn immerhin Leben heute rund 130.811 Menschen in der Region Starnberg. Das heißt zugleich, dass heutzutage auf einer Fläche von circa 488,01 Quadratkilometer laut Statistik etwa 268 Einwohner je Quadratkilometer erfasst sind.

Die Region Starnberg befindet sich im bayerischen Regierungsbezirk Oberbayern und setzt sich aus 14 Städten und Gemeinden zusammen, wobei Starnberg mit rund 22.650 Einwohnern nicht nur über die höchste Einwohnerzahl verfügt, sondern zugleich den Verwaltungssitz des Landkreises stellt. Erst dann folgen eine Vielzahl Gemeinden darunter Gauting (ca. 20.097), Gilching (knapp 17.851), Herrsching am Ammersee (etwa 10.213), Tutzing (rund 9.503) sowie Berg (circa 8.141) Einwohner. Eine Reihe weiterer Gemeinden wie zum Beispiel Krailling (etwa 7.515), Weßling (5.500), Inning (4.800), Feldafing (4.300), Pöcking (5.600) und Seefeld (ca. 7.149) Einwohner schließen sich an, ehe mit nur 3.424 Einwohnern die Gemeinde Andechs den Schluß bildet.