Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Allershausen

Immobilienmarkt Allershausen

Einleitung

Allershausen, eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Freising, liegt etwa 35 Kilometer nördlich von München und besticht durch ihre Kombination aus ländlichem Charme und guter Anbindung an die Metropolregion. Mit etwa 5.500 Einwohnern und einer hervorragenden Infrastruktur ist Allershausen ein attraktiver Wohnstandort, insbesondere für Familien und Pendler, die die Nähe zu München schätzen, aber bezahlbaren Wohnraum suchen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen des Immobilienmarkts in Allershausen, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Trends, Nachfrage, Angebot sowie zukünftige Perspektiven.

Lage und Infrastruktur

Allershausen liegt verkehrsgünstig an der Autobahn A9, die eine schnelle Verbindung nach München (ca. 25 Minuten) und Ingolstadt (ca. 45 Minuten) ermöglicht. Die Kreisstadt Freising ist nur 13 Kilometer entfernt. Die Gemeinde verfügt über eine gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten, was sie besonders für junge Familien attraktiv macht. Die Nähe zum Flughafen München (20-25 Minuten) sowie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr verstärken die Attraktivität des Standorts. Trotz der Nähe zur Großstadt hat Allershausen seinen dörflichen Charakter bewahrt, was den Wohnwert zusätzlich steigert.

Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Allershausen zeigt eine stabile, aber leicht rückläufige Preisentwicklung im Jahr 2025, beeinflusst durch Zinsschwankungen und eine verhaltene Nachfrage nach hochpreisigen Objekten. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt derzeit bei etwa 5.283 €.

Eigentumswohnungen

Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 5.287 €, mit einer Spanne von 4.494 € für günstigere Objekte bis zu 6.836 € für hochwertige Neubauwohnungen in bevorzugten Lagen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Preise für Wohnungen um etwa 1,2 % gesunken, was auf eine leichte Marktabkühlung hinweist. Dennoch bleibt die Nachfrage nach kleineren und mittelgroßen Wohnungen hoch, da diese sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren als Kapitalanlage interessant sind.

Häuser

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser beträgt etwa 5.275 €, mit einer Bandbreite von 3.174 € für renovierungsbedürftige Bestandsimmobilien bis zu 7.171 € für moderne Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften in guten Lagen. Im Vergleich zu 2021, als der Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 4.707 € lag, zeigt sich ein moderates Wachstum von etwa 3,0 % über die Jahre. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften mit Grundstücken zwischen 300 und 600 Quadratmetern, die ausreichend Platz für Familien bieten.

Grundstücke

Die Grundstückspreise in Allershausen bewegen sich im Mittel zwischen 725 € und 1.087 € pro Quadratmeter, mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 906 € pro Quadratmeter. In den letzten 12 Monaten sind die Preise um etwa 2,3 % gesunken, auf drei Jahre betrachtet sogar um 6 %, was auf ein größeres Angebot und eine zurückhaltendere Nachfrage zurückzuführen ist. Für erschlossene Grundstücke wird ein Preisaufschlag von etwa 42 % gegenüber teilerschlossenen Grundstücken verlangt, während Grundstücke mit Baugenehmigung einen geringfügigen Aufschlag von etwa 4 % verzeichnen. Die Vermarktungsdauer für Grundstücke liegt durchschnittlich bei 14 Wochen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Allershausen sind im Vergleich zu München moderat, was die Gemeinde für Mieter attraktiv macht. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt bei etwa 5.301 €, wobei Bestandswohnungen bei 9,21 € pro Quadratmeter und Neubauwohnungen bei 10,29 € pro Quadratmeter liegen. Für Häuser beträgt die Miete im Bestand etwa 9,15 € pro Quadratmeter, während Neubauten bei 8,84 € pro Quadratmeter liegen. In den letzten 12 Monaten sind die Mietpreise für Bestandswohnungen um 6,6 % und für Ein- und Zweifamilienhäuser um 4,6 % gestiegen, was auf eine hohe Nachfrage nach Mietobjekten hinweist.

Angebot und Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Allershausen bleibt hoch, insbesondere für familienfreundliche Häuser und Wohnungen in guten Lagen. Allerdings kann das Angebot die Nachfrage nur begrenzt decken, was zu längeren Suchzeiten für Kaufinteressenten führt. Viele Interessenten sind bereit, Kompromisse bei Lage oder Ausstattung einzugehen, um bezahlbare Objekte zu finden. Der Markt für Mietwohnungen ist ebenfalls angespannt, da kleinere Wohnungen für Pendler und junge Familien sehr gefragt sind. Neubauaktivitäten, insbesondere im Bereich Eigentumswohnungen, haben in den letzten Jahren zu einer leichten Entspannung geführt, doch die Preise für Neubauten bleiben hoch.

Trends und Entwicklungen

Ein wesentlicher Trend auf dem Immobilienmarkt in Allershausen ist die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Moderne Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser mit guter Dämmung und nachhaltigen Heizsystemen, wie Wärmepumpen, sind besonders gefragt. Zudem gewinnen kleinere Wohneinheiten an Bedeutung, da Investoren diese als rentable Anlageobjekte schätzen. Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen liegen bei etwa 5,1 % und für Neubauwohnungen bei 3,8 %, was Allershausen für Kapitalanleger attraktiv macht.

Ein weiterer Trend ist die Digitalisierung der Immobilienvermarktung. Plattformen wie Immowelt, ImmobilienScout24 oder lokale Makler wie Heinrichs Immobilien bieten umfassende Suchmöglichkeiten und Suchagenten, die Interessenten über neue Angebote informieren. Podcasts und Marktberichte, wie „Makler am Mikro“, liefern zudem Einblicke in aktuelle Trends und Tipps für Käufer und Verkäufer.

Herausforderungen

Trotz der Attraktivität des Standorts stehen Käufer und Verkäufer vor Herausforderungen. Die hohen Grundstücks- und Immobilienpreise in der Region Freising, kombiniert mit steigenden Zinsen, erschweren den Markteintritt für Erstkäufer. Zudem können Geräuscheinflüsse durch die Nähe zur A9 oder den Flughafen München die Lebensqualität in manchen Lagen beeinträchtigen. Für Verkäufer ist die längere Vermarktungsdauer, insbesondere bei hochpreisigen Objekten, eine Hürde, da Käufer zunehmend preissensitive sind.

Zukunftsperspektiven

Die Immobilienpreise in Allershausen werden stark von den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst. Experten gehen davon aus, dass Zinssenkungen im Jahr 2025 zu einer Stabilisierung oder einem leichten Anstieg der Preise führen könnten. Die demografische Entwicklung, insbesondere der Zuzug in die Region aufgrund der Nähe zu München, wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter antreiben. Geplante Infrastrukturprojekte, wie die Verbesserung der Verkehrsanbindung oder die Erschließung neuer Baugebiete, könnten den Immobilienmarkt zusätzlich beleben. Allershausen bleibt somit ein attraktiver Standort für Investoren und Eigennutzer, die eine Balance zwischen ländlicher Ruhe und urbaner Erreichbarkeit suchen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Allershausen ist dynamisch, aber stabil, mit moderaten Preisschwankungen und einer hohen Nachfrage nach Wohnraum. Die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser bewegen sich auf einem hohen Niveau, sind jedoch im Vergleich zu München erschwinglich. Mietpreise zeigen eine steigende Tendenz, insbesondere für Neubauwohnungen, während Grundstückspreise leicht rückläufig sind. Die gute Infrastruktur, die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität machen Allershausen zu einem gefragten Wohnort. Für Käufer und Verkäufer ist eine professionelle Immobilienbewertung und die Zusammenarbeit mit erfahrenen Maklern empfehlenswert, um die besten Chancen auf dem Markt zu nutzen.

Umgebung von Allershausen

Natürlich verfügt die gleichnamige Große Kreisstadt Freising standesgemäß über die höchste Einwohnerzahl, welche mit rund 45.806 Einwohnern um Längen vor den Gemeinden Neufahrn b. Freising (ca. 19.040) sowie Eching (knapp 13.415) aber auch der Stadt Moosburg a.d.Isar (circa 17.363) Einwohner liegt. Mit knapp mehr als 10.000 Einwohnern folgt die Gemeinde Hallbergmoos (etwa 10.084) vor der Gemeinde Au i.d.Hallertau (rund 5.731), Fahrenzhausen (5.000) und Nandlstadt (ca. 5.029) Einwohner. Weit abgeschlagen und somit das Schlußlicht der Region Freising bildet die Gemeinde Gammelsdorf mit nur etwas mehr als 1.400 Einwohner.