Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Eching

Immobilienmarkt Eching

Einleitung

Eching, eine Gemeinde im Landkreis Freising in Oberbayern, liegt im nördlichen Umland von München und zeichnet sich durch ihre ausgezeichnete Verkehrsanbindung sowie die Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt und zum Flughafen Franz-Josef-Strauß aus. Mit etwa 14.000 Einwohnern hat sich Eching von einer ursprünglich bäuerlichen Gemeinde zu einer prosperierenden Vorstadt entwickelt, die sowohl für Familien als auch für Berufspendler attraktiv ist. Der Immobilienmarkt in Eching ist geprägt von der Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Wohnlagen, einer guten Infrastruktur und der Balance zwischen urbaner Nähe und ländlicher Ruhe. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Trends, Preisentwicklungen, Angebots- und Nachfragesituation sowie zukünftige Perspektiven des Immobilienmarktes in Eching.

Lage und Infrastruktur

Eching liegt auf der Münchner Schotterebene, etwa auf halbem Weg zwischen München und dem Flughafen. Die Gemeinde ist hervorragend an das Verkehrsnetz angebunden, insbesondere durch die S-Bahn-Linie S1 sowie die Autobahnen A9 und A92. Diese Anbindung macht Eching besonders für Pendler attraktiv, die in München oder am Flughafen arbeiten. Neben dem Kernort Eching gehören kleinere Ortsteile wie Dietersheim, Deutenhausen, Günzenhausen, Hollern und Ottenburg zur Gemeinde, die teilweise einen dörflichen Charakter bewahren.

Die Infrastruktur in Eching ist familienfreundlich und umfassend. Die Gemeinde verfügt über neun Kindergärten, mehrere Kinderkrippen, eine Grundschule, eine Realschule, eine Volksschule sowie eine öffentliche Musikschule und Volkshochschule. Freizeitmöglichkeiten wie der Echinger See und das jährliche Brass-Wiesn-Festival tragen zur hohen Lebensqualität bei. Der Sportclub SC Eching e.V. mit über 1.300 Mitgliedern und der Fußballclub TSV Eching unterstreichen das aktive Vereinsleben. Diese Faktoren machen Eching zu einem begehrten Wohnort, was sich direkt auf den Immobilienmarkt auswirkt.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Eching ist stark von der Nähe zu München beeinflusst, was die Preise im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt deutlich erhöht. Der durchschnittliche Kaufpreis für Wohnimmobilien liegt aktuell bei etwa 6.776 €/m². Für Häuser variieren die Preise je nach Größe: Ein Haus mit 100 m² kostet im Schnitt 5.484 €/m², bei 150 m² liegt der Preis bei etwa 6.527 €/m² und bei 200 m² bei rund 6.288 €/m². Diese Preise liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, sind jedoch niedriger als in München selbst, was Eching für Käufer attraktiv macht, die die hohen Münchner Preise vermeiden möchten.

Die Mietpreise in Eching sind ebenfalls hoch, reflektieren aber die gute Wohnlage und die Nachfrage. Die Vermarktungsdauer von Immobilien hat sich in den letzten Jahren unterschiedlich entwickelt: Während Bestandswohnungen zum Kauf aktuell etwa 46 Tage auf Immobilienportalen inseriert sind, beträgt die Verweilzeit für Mietwohnungen (sowohl Bestands- als auch Neubauwohnungen) nur 8 bis 12 Tage. Dies deutet auf eine hohe Nachfrage nach Mietobjekten hin, während der Kaufmarkt etwas länger benötigt, um passende Käufer zu finden.

Wohnungs- und Haustypen

In Eching dominieren Einfamilienhäuser und Doppelhäuser, die etwa zwei Drittel der rund 3.000 Wohngebäude ausmachen. Der verbleibende Anteil verteilt sich gleichmäßig auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungen. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen mit energieeffizienten Standards, wie sie etwa im Projekt „MY CHOICE Eching“ angeboten werden. Dieses Projekt zeichnet sich durch helle Grundrisse, hochwertige Materialien und sonnige Freiflächen aus, die auf eine anspruchsvolle Käufer- und Mietergruppe abzielen. Auch Studentenwohnanlagen, wie ein modernes Ensemble mit 14 Apartments, sind Teil des Angebots, was die Attraktivität für junge Bewohner erhöht.

Ein innovatives Wohnbaumodell der Gemeinde Eching, das vergünstigte Eigentumswohnungen anbietet, hat jedoch Schwierigkeiten, Abnehmer zu finden. Trotz einer Preissenkung um etwa 1.000 €/m² im Vergleich zum Marktpreis bleibt die Nachfrage gering. Dies liegt vor allem an den strengen Einkommens- und Vermögensgrenzen für Bewerber, die oft nicht mit den Finanzierungsanforderungen des teuren Immobilienmarktes vereinbar sind. Von den rund 30 vergünstigten Wohnungen konnte bisher nur eine vergeben werden, was auf ein strukturelles Problem des Modells hinweist. Als Reaktion hat die Gemeinde die Bindungsfrist zur Eigennutzung von 15 auf 10 Jahre gesenkt, um die Attraktivität zu erhöhen.

Nachfrage und Markttrends

Die Nachfrage nach Immobilien in Eching bleibt hoch, insbesondere für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und moderne Wohnungen in zentraler, aber ruhiger Lage. Projekte wie „An der Heide“ oder „MY CHOICE Eching“ zeigen, dass Käufer und Mieter Wert auf hochwertige Ausstattung, energieeffiziente Bauweise und ansprechende Grundrisse legen. Die Nähe zu München und die gute Verkehrsanbindung treiben die Nachfrage weiter an, während die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken die Preise stabil hält.

Ein bemerkenswerter Trend ist die Attraktivität von Eching als Anlageimmobilie. Bestandswohnungen bieten aufgrund der Mietrendite gute Investitionsmöglichkeiten, während Neubauwohnungen durch ihre Energieeffizienz und moderne Ausstattung besonders gefragt sind. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist besonders stark, was durch die kurzen Vermarktungszeiten unterstrichen wird. Allerdings führt die hohe Nachfrage nach Mietobjekten auch zu einer angespannten Situation für Mieter, da die verfügbaren Angebote schnell vergriffen sind.

Immobilienmakler und Vermarktung

Der Immobilienmarkt in Eching wird von einer Vielzahl lokaler und regionaler Makler unterstützt, die ihre Expertise und Kenntnis des Marktes einbringen. Makler wie Dürrenberger Immobilien, Engel & Völkers oder Sedlmayr Immobilien bieten umfassende Dienstleistungen, von der Immobilienbewertung über die Erstellung hochwertiger Exposés bis hin zur Vermittlung an regionale und internationale Käufer. Die Vermarktung erfolgt zunehmend über professionelle Fotos, detaillierte Objektbeschreibungen und digitale Plattformen, was die Reichweite der Angebote erhöht. Viele Makler betonen die Bedeutung individueller Betreuung und maßgeschneiderter Vermarktungsstrategien, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.

Herausforderungen und Chancen

Eine der größten Herausforderungen des Immobilienmarktes in Eching ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Das oben erwähnte Wohnbaumodell zeigt, dass selbst vergünstigte Angebote nicht immer die gewünschte Zielgruppe erreichen, da die Finanzierungshürden hoch bleiben. Gleichzeitig bietet die starke Nachfrage nach Miet- und Kaufobjekten Chancen für Investoren und Bauträger, insbesondere im Bereich energieeffizienter Neubauten. Die Gemeinde könnte von einer Anpassung ihrer Fördermodelle profitieren, um mehr Haushalte mit mittlerem Einkommen anzusprechen.

Ein weiterer Aspekt ist die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken, die die Entwicklung neuer Wohnprojekte einschränkt. Dennoch fördert die Gemeinde aktiv den Wohnungsbau, wie etwa durch die Zusammenarbeit mit privaten Bauträgern, die verpflichtet sind, einen Teil der Wohnfläche vergünstigt anzubieten. Projekte wie die Wohnanlage entlang der Bahngleise mit 112 Wohnungen zeigen das Engagement der Gemeinde, den Wohnraummangel zu bekämpfen.

Neubauprojekte

Neubauprojekte wie „MY CHOICE Eching“ oder „An der Heide“ bieten moderne Wohnungen und Häuser mit Energieeffizienzklasse A, die durch helle Grundrisse und hochwertige Materialien überzeugen. Diese Projekte richten sich an Käufer und Mieter, die Wert auf Nachhaltigkeit und Komfort legen. Ein weiteres Beispiel ist eine Studentenwohnanlage mit 14 Apartments, die speziell auf junge Bewohner zugeschnitten ist.

Vergünstigter Wohnraum

Die Gemeinde Eching versucht, durch ein Wohnbaumodell bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, indem ein Drittel der Wohnfläche in neuen Bauprojekten vergünstigt vergeben wird. Jedoch zeigt die geringe Nachfrage (nur eine von 30 Wohnungen vergeben) die Schwierigkeiten, die richtige Zielgruppe zu erreichen. Die Anpassung der Bindungsfrist von 15 auf 10 Jahre ist ein Schritt, um die Attraktivität zu erhöhen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Eching ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach modernen Wohnungen und Häusern, die durch die Nähe zu München und die ausgezeichnete Infrastruktur getrieben wird. Die Preise sind hoch, liegen jedoch unter denen der Münchner Innenstadt, was Eching zu einem attraktiven Standort für Familien, Pendler und Investoren macht. Herausforderungen wie der Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken erfordern kreative Lösungen, wie etwa die Weiterentwicklung des Wohnbaumodells. Zukünftig wird die Bedeutung von energieeffizienten Neubauten und einer zielgerichteten Vermarktung weiter zunehmen, um den Bedürfnissen der wachsenden Nachfrage gerecht zu werden. Eching bleibt ein dynamischer Immobilienmarkt mit großem Potenzial, der sowohl für Käufer als auch für Mieter vielfältige Möglichkeiten bietet.

Umgebung von Eching

Natürlich verfügt die gleichnamige Große Kreisstadt Freising standesgemäß über die höchste Einwohnerzahl, welche mit rund 45.806 Einwohnern um Längen vor den Gemeinden Neufahrn b. Freising (ca. 19.040) aber auch der Stadt Moosburg a.d.Isar (circa 17.363) Einwohner liegt. Mit knapp mehr als 10.000 Einwohnern folgt die Gemeinde Hallbergmoos (etwa 10.084) vor der Gemeinde Allershausen (rund 5.470) sowie Au i.d.Hallertau (rund 5.731), Fahrenzhausen (5.000) und Nandlstadt (ca. 5.029) Einwohner. Weit abgeschlagen und somit das Schlußlicht der Region Freising bildet die Gemeinde Gammelsdorf mit nur etwas mehr als 1.400 Einwohner.