Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Moosburg a.d.Isar

Immobilienmarkt Moosburg an der Isar

Einleitung

Moosburg an der Isar, eine idyllisch gelegene Stadt im Landkreis Freising, Bayern, zeichnet sich durch ihre malerische Lage zwischen den Flüssen Isar und Amper aus. Mit etwa 18.730 Einwohnern (Stand 2024) und einer guten Anbindung an die Metropolregion München ist Moosburg ein attraktiver Wohn- und Wirtschaftsstandort. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Moosburg, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Miet- und Kaufpreise, sowie zukünftige Trends und Einflussfaktoren.

Lage und Infrastruktur

Moosburg liegt etwa 45 Minuten von München entfernt und ist über die Autobahn A92 sowie den Regionalzug (Fahrzeit nach München Hauptbahnhof ca. 37 Minuten) hervorragend an die bayerische Landeshauptstadt angebunden. Der nahegelegene Flughafen München (ca. 25 Minuten) macht die Stadt besonders für Geschäftsreisende attraktiv. Die Stadt bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, Schulen (von Grundschulen bis Gymnasien), Kindertagesstätten, medizinischer Versorgung und Freizeitangeboten wie dem Naturschutzgebiet „Vogelfreistätte Mittlere Isarstauseen“ oder dem Aquapark. Das historische Stadtzentrum mit dem Kastulusmünster und der Johanniskirche sowie die naturnahe Lage verstärken den Wohnwert der Region.

Immobilienangebot

In Moosburg gibt es etwa 4.400 Wohngebäude, wovon rund zwei Drittel Einfamilienhäuser, 20 % Zweifamilienhäuser und der Rest Mehrfamilienhäuser sind. Der Wohnungsbestand beläuft sich auf über 8.000 Einheiten, die eine breite Palette an Größen und Ausstattungen abdecken. Das Angebot umfasst sowohl Bestandsimmobilien als auch Neubauprojekte, darunter Doppelhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und exklusive Townhouses. Besonders hervorzuheben sind moderne Neubauprojekte, die in Massivbauweise (z. B. Ziegel) errichtet werden und oft mit energieeffizienten Features wie Fernwärmeanschluss ausgestattet sind. Gewerbeimmobilien, insbesondere im Gewerbegebiet Degernpoint, sind ebenfalls verfügbar und bieten voll erschlossene Grundstücke für Unternehmen.

Wohnungsarten

• Eigentumswohnungen: Von kompakten 1-Zimmer-Wohnungen bis hin zu geräumigen 4-Zimmer-Neubauwohnungen, oft in zentraler Lage oder in der Altstadt. Viele Objekte bieten moderne Ausstattung, wie bodentiefe Fenster oder Loggias.

• Häuser: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser dominieren das Angebot. Viele Bestandsobjekte wurden kernsaniert, während Neubauten durch durchdachte Raumkonzepte und hochwertige Materialien überzeugen.

• Gewerbeimmobilien: Büros, Praxen und Lagerflächen, besonders im Gewerbegebiet Degernpoint, sind für Investoren interessant.

• Grundstücke: Bebaubare Grundstücke sind verfügbar, allerdings in begrenzter Anzahl, was die Nachfrage nach Bauplätzen erhöht.

Immobilienpreise

Kaufpreise

Die Immobilienpreise in Moosburg an der Isar sind im Vergleich zu München moderat, was die Stadt für Käufer und Investoren attraktiv macht. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise (Stand Q1 2025) sind wie folgt:

• Eigentumswohnungen: Der Durchschnittspreis liegt bei etwa 4.612 €/m², mit einer Spanne von 4.346 €/m² bis 4.877 €/m². Im Vergleich zu 2024 (4.729 €/m²) ist ein leichter Rückgang von etwa 2,5 % zu verzeichnen.

• Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt etwa 4.389 €/m², mit einer Spanne von 3.696 €/m² bis 5.082 €/m². Gegenüber 2024 (3.931 €/m²) ist ein Anstieg von etwa 11,6 % zu beobachten.

• Grundstücke: Der durchschnittliche Preis liegt bei etwa 940 €/m², mit Höchstwerten bis zu 1.091 €/m².

Die Preisentwicklung zeigt eine unterschiedliche Dynamik: Während Wohnungspreise leicht gesunken sind, sind Hauspreise gestiegen, was auf eine hohe Nachfrage nach Einfamilien- und Doppelhäusern hinweist. Der Immobilienwert hängt stark von Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung ab. Zentrale Lagen in der Altstadt oder moderne Neubauten erzielen höhere Preise, während Objekte in Randlagen günstiger sind.

Mietpreise

Die Mietpreise in Moosburg sind ebenfalls attraktiv, insbesondere im Vergleich zu München:

• Bestandswohnungen: Durchschnittlich 8,43 €/m², mit einer Steigerung von 2,6 % im vergangenen Jahr.

• Neubauwohnungen: Durchschnittlich 9,91 €/m², mit einem Anstieg von 6,6 % im vergangenen Jahr.

• Häuser (Bestand): Durchschnittlich 8,78 €/m², mit einer Steigerung von 5,9 %.

• Neubauhäuser: Durchschnittlich 9,05 €/m², mit einem Anstieg von 2,9 %.

Die Vermarktungsdauer für Mietobjekte ist kurz, mit durchschnittlich 19 Tagen für Bestandswohnungen und 20 Tagen für Neubauwohnungen. Dies deutet auf eine hohe Nachfrage nach Mietobjekten hin.

Marktentwicklung und Trends

Die Immobilienpreise in Moosburg haben sich in den letzten Jahren unterschiedlich entwickelt. Seit 2020 sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um etwa 6,2 % und für Häuser um etwa 7,7 % gestiegen. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt hoch, getrieben durch die gute Anbindung an München, die vergleichsweise günstigen Preise und die hohe Lebensqualität. Besonders Familien und Pendler schätzen die ruhigen Wohnlagen und die Nähe zur Natur.

Einflussfaktoren

• Angebot und Nachfrage: Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern treiben die Preise, insbesondere im Haussegment, nach oben.

• Zinsen und Wirtschaftslage: Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Finanzierungskosten. Experten erwarten für 2025 Zinssenkungen, was die Immobilienpreise stabilisieren oder leicht ansteigen lassen könnte.

• Infrastruktur und Lage: Die Nähe zu München und die gute Verkehrsanbindung machen Moosburg für Berufspendler attraktiv. Die wirtschaftlich starke Region Freising unterstützt die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien.

• Bau- und Energiekosten: Steigende Baukosten und strengere energetische Vorschriften erhöhen die Preise für Neubauten, während Bestandsimmobilien durch Sanierungen wettbewerbsfähig bleiben.

Vermarktungsdauer

Die Vermarktungsdauer für Immobilien ist relativ kurz, was auf eine hohe Nachfrage hinweist:

• Bestandswohnungen (Kauf): Durchschnittlich 27 Tage.

• Neubauwohnungen (Kauf): Durchschnittlich 55 Tage.

• Mietwohnungen (Bestand): Durchschnittlich 19 Tage.

• Mietwohnungen (Neubau): Durchschnittlich 20 Tage.

Die kürzere Vermarktungsdauer bei Mietobjekten spiegelt die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wider, während Neubauwohnungen aufgrund höherer Preise länger inseriert sind.

Investitionsmöglichkeiten

Moosburg bietet attraktive Investitionsmöglichkeiten, insbesondere für Kapitalanleger. Die Mietrendite für Bestands- und Neubauwohnungen ist aufgrund der moderaten Kaufpreise und stabilen Mietnachfrage attraktiv. Pflegeapartments werden als sichere Anlageform beworben, da sie hohe Steuervorteile (z. B. degressive 5 %-AfA) und geringen Vermietungsaufwand bieten. Zudem sind vermietete Wohnhäuser und Mehrfamilienhäuser für Investoren interessant, da sie stabile Einnahmen generieren.

Zukunftsausblick

Für 2025 wird eine Stabilisierung der Immobilienpreise erwartet, mit möglichen leichten Anstiegen aufgrund erwarteter Zinssenkungen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, während der Wohnungsmarkt durch die Fertigstellung neuer Projekte (ca. 29 neue Wohngebäude pro Jahr) belebt wird. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland könnte jedoch die Preise langfristig nach oben treiben. Zudem wird die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien steigen, da Käufer und Mieter zunehmend Wert auf Nachhaltigkeit legen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Moosburg an der Isar ist dynamisch und bietet vielfältige Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Die Stadt kombiniert erschwingliche Preise mit einer hohen Lebensqualität und guter Anbindung an München, was sie besonders für Familien und Pendler attraktiv macht. Während die Preise für Häuser in den letzten Jahren gestiegen sind, zeigen Wohnungspreise eine leichte Korrektur nach unten. Die hohe Nachfrage und kurze Vermarktungsdauer unterstreichen die Attraktivität des Standorts. Für Investoren bieten sich Chancen durch stabile Mietrenditen und steigende Preise im Haussegment. Mit einer voraussichtlichen Stabilisierung der Zinsen und neuen Bauprojekten bleibt Moosburg ein vielversprechender Immobilienmarkt in der Region Freising.

Umgebung von Moosburg an der Isar

Natürlich verfügt die gleichnamige Große Kreisstadt Freising standesgemäß über die höchste Einwohnerzahl, welche mit rund 45.806 Einwohnern um Längen vor den Gemeinden Neufahrn b. Freising (ca. 19.040) sowie Eching (knapp 13.415) Einwohner liegt. Mit knapp mehr als 10.000 Einwohnern folgt die Gemeinde Hallbergmoos (etwa 10.084) vor der Gemeinde Allershausen (rund 5.470) sowie Au i.d.Hallertau (rund 5.731), Fahrenzhausen (5.000) und Nandlstadt (ca. 5.029) Einwohner. Weit abgeschlagen und somit das Schlußlicht der Region Freising bildet die Gemeinde Gammelsdorf mit nur etwas mehr als 1.400 Einwohner.