Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Au in der Hallertau

Immobilienmarkt Au in der Hallertau

Einleitung

Au in der Hallertau, eine charmante Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Freising, liegt etwa 60 km nördlich von München und ist bekannt als Teil des größten Hopfenanbaugebiets der Welt. Die idyllische Lage, umgeben von Wiesen und Feldern, kombiniert mit einer guten Verkehrsanbindung nach München, Ingolstadt und Freising, macht den Ort attraktiv für Familien, Pendler und Kapitalanleger. Dieser Bericht bietet eine umfassende Analyse des Immobilienmarkts in Au in der Hallertau, einschließlich aktueller Preise, Trends, Angebotssituation, Nachfrage und Zukunftsaussichten.

1. Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Au in der Hallertau zeichnet sich durch eine stabile Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien aus, getrieben durch die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren wie München und die hohe Lebensqualität in der ländlichen Region. Die Gemeinde bietet eine Mischung aus Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Reihenhäusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken, die sowohl von Eigennutzern als auch von Investoren nachgefragt werden. Besonders hervorzuheben ist die Vielfalt der Immobilien, von modernen Neubauten bis hin zu renovierungsbedürftigen Bestandsobjekten, die unterschiedliche Zielgruppen ansprechen.

1.1 Wohnimmobilien

Das Angebot an Wohnimmobilien umfasst Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser. Typische Objekte sind:

• Eigentumswohnungen: Dachgeschosswohnungen mit 40–80 m², oft in Mehrfamilienhäusern aus den 1970er-Jahren, sowie moderne Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung. Beispiele sind 2-Zimmer-Dachgeschosswohnungen mit etwa 45 m² oder größere Maisonette-Wohnungen mit bis zu 165 m².

• Einfamilienhäuser: Häuser aus den 1970er- und 1980er-Jahren mit Wohnflächen von 120–180 m², oft mit großzügigen Grundstücken von 600–1.100 m². Viele Objekte sind renovierungsbedürftig, bieten aber Potenzial für individuelle Gestaltung.

• Doppelhäuser und Reihenhäuser: Moderne Doppelhaushälften, oft nach KfW-40-Standard gebaut, mit Wohnflächen von 120–150 m². Diese sind besonders bei Familien beliebt.

• Mehrfamilienhäuser: Objekte mit 3–6 Wohneinheiten, die sich als Kapitalanlage eignen, mit Mietrenditen von etwa 4,2 % für Bestandswohnungen.

1.2 Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien, wie Praxisräume oder Büros, sind in Au in der Hallertau ebenfalls verfügbar. Besonders vielseitig nutzbare Gewerbeflächen, etwa für Kanzleien oder Ateliers, sind gefragt. Ein Beispiel ist eine neuwertige Gewerbeimmobilie aus dem Jahr 2010, die sich für unterschiedliche Nutzungen eignet.

1.3 Grundstücke

Baugrundstücke sind in Au in der Hallertau begehrt, insbesondere in ruhigen Lagen wie dem Baugebiet Hochfeld. Grundstücke variieren in der Größe, von kleineren Parzellen für Einfamilienhäuser bis hin zu größeren Flächen für Mehrfamilienhäuser. Landwirtschaftliche Flächen, wie Ackerland in Hemhausen, sind ebenfalls im Angebot, oft verpachtet bis 2025.

2. Immobilienpreise

Die Immobilienpreise in Au in der Hallertau liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, was die Attraktivität der Region widerspiegelt. Die Preise variieren je nach Lage, Baujahr, Zustand und Immobilientyp.

2.1 Kaufpreise

• Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 4.514 € (Stand 2025). Neubauwohnungen erreichen Preise von bis zu 4.700 €/m², während ältere Bestandswohnungen bei etwa 3.500–4.000 €/m² liegen. Beispiele:

  • 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung (42 m², 1972): ca. 245.000 €

  • 3-Zimmer-Wohnung (86 m², Neubau): ca. 450.000 €

• Häuser: Einfamilienhäuser kosten durchschnittlich 3.341 €/m². Für ein Haus mit 150 m² liegt der Preis bei etwa 4.433 €/m², während größere Häuser (200 m²) bei ca. 3.200 €/m² liegen. Beispiele:

  • Einfamilienhaus (180 m², 1981): ca. 599.000 €

  • Doppelhaushälfte (120 m², 2023): ca. 548.000 €

• Grundstücke: Die Grundstückspreise bewegen sich zwischen 398 € und 598 €/m², mit einem leichten Rückgang von 0,8 % im letzten Jahr. Ein Baugrundstück mit 465 m² kostet etwa 250.000 €.

2.2 Mietpreise

• Bestandswohnungen: Durchschnittlich 7,58 €/m², mit einer Steigerung von 3,5 % im letzten Jahr.

• Neubauwohnungen: Ca. 7,60 €/m², mit stabiler Preisentwicklung.

• Häuser: Bestandshäuser kosten etwa 5,94 €/m², Neubauten 7,95 €/m², mit einer deutlichen Steigerung von 9,2 % bei Bestandshäusern.

• Beispiele:

  • 2-Zimmer-Wohnung (56 m²): ca. 850 € Kaltmiete

  • Einfamilienhaus (135 m²): ca. 1.650 € Kaltmiete

2.3 Preisentwicklung

Die Immobilienpreise in Au in der Hallertau sind in den letzten Jahren gestiegen, insbesondere bei Bestandswohnungen und -häusern. Von 2024 auf 2025 stiegen die Wohnungspreise um 2,88 % (von 4.387 € auf 4.514 €/m²), während Hauspreise um 1,36 % (von 3.296 € auf 3.341 €/m²) zunahmen. Grundstückspreise sind hingegen leicht rückläufig (-0,8 % im letzten Jahr), was auf ein größeres Angebot im Umkreis von 18 km zurückzuführen ist. Experten erwarten für 2025 stabile bis leicht steigende Preise, beeinflusst durch mögliche Zinssenkungen der EZB.

3. Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Au in der Hallertau ist vielseitig:

• Familien: Bevorzugen Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften mit Gärten, oft in ruhigen Lagen wie Reichertshausen oder Seysdorf.

• Pendler: Suchen kleinere Wohnungen oder Apartments, insbesondere möblierte Einheiten für Kurzzeitmieten (ab 3 Monaten).

• Kapitalanleger: Interessieren sich für Mehrfamilienhäuser und Pflegeapartments, da diese hohe Mietrenditen (bis zu 4,2 %) bieten.

• Senioren: Nachfrage nach barrierefreien Erdgeschosswohnungen oder Bungalows, wie einem 1963 erbauten Bungalow mit 147 m².

Die gute Verkehrsanbindung (A9 und A93 in 10–15 Minuten, Flughafen München in 30 Minuten) macht Au attraktiv für Pendler nach München oder Ingolstadt. Die Nähe zu Schulen, Kitas und Freizeitmöglichkeiten wie dem örtlichen Sportpark steigert die Nachfrage zusätzlich.

4. Angebotssituation

Das Angebot an Immobilien ist vielfältig, aber begrenzt, insbesondere bei Neubauobjekten. Laut aktuellen Daten sind:

• 33 Mietwohnungen und 165 Eigentumswohnungen verfügbar.

• 238 Häuser stehen zum Verkauf, darunter Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser.

• Grundstücke sind in Baugebieten wie Hochfeld verfügbar, jedoch oft mit Bebauungsplänen aus den 1960er-Jahren, die bestimmte Vorgaben machen.

Beliebte Stadtteile sind Au, Seysdorf, Reichertshausen, Günzenhausen und Sindorf. Neubauprojekte, wie in Seysdorf, bieten moderne, energieeffiziente Häuser nach KfW-40-Standard, während Bestandsimmobilien aus den 1960er- bis 1980er-Jahren oft Renovierungsbedarf haben.

5. Infrastruktur und Lebensqualität

Au in der Hallertau bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur mit Supermärkten, Bäckereien, einer Apotheke und Restaurants, die fußläufig erreichbar sind. Schulen (Grundschule, Realschule) und Kitas sind vorhanden, ebenso wie Freizeitmöglichkeiten wie Wander- und Radwege sowie ein Tennisclub. Die Umleitung der Bundesstraße und die Neugestaltung der Hauptstraße im Rahmen der Städtebausanierung verbessern die Lebensqualität, indem sie den Verkehr reduzieren und mehr Raum für Fußgänger schaffen.

6. Zukunftsaussichten

Der Immobilienmarkt in Au in der Hallertau wird voraussichtlich stabil bleiben, mit Potenzial für moderate Preissteigerungen, insbesondere bei Neubauobjekten. Die geplanten Zinssenkungen der EZB könnten die Nachfrage nach Wohneigentum weiter ankurbeln. Zudem könnten Infrastrukturprojekte, wie die Umgestaltung der Hauptstraße, die Attraktivität des Ortes steigern. Für Kapitalanleger bleiben Mehrfamilienhäuser und Pflegeapartments interessant, da die Mietrenditen über dem Bundesdurchschnitt liegen. Der begrenzte Vorrat an Baugrundstücken könnte jedoch die Preise für Grundstücke in den kommenden Jahren stabilisieren oder leicht erhöhen.

7. Fazit

Au in der Hallertau bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für verschiedene Zielgruppen, von Familien über Pendler bis hin zu Investoren. Die Kombination aus ländlicher Idylle, guter Verkehrsanbindung und einer soliden Infrastruktur macht die Gemeinde zu einem gefragten Wohnort. Während die Preise für Wohnungen und Häuser über dem Bundesdurchschnitt liegen, bieten sie ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu München. Mit einer stabilen Preisentwicklung und einer hohen Lebensqualität bleibt Au in der Hallertau eine lohnende Investition für Eigennutzer und Kapitalanleger.

Umgebung von Au in der Hallertau

Natürlich verfügt die gleichnamige Große Kreisstadt Freising standesgemäß über die höchste Einwohnerzahl, welche mit rund 45.806 Einwohnern um Längen vor den Gemeinden Neufahrn b. Freising (ca. 19.040) sowie Eching (knapp 13.415) aber auch der Stadt Moosburg a.d.Isar (circa 17.363) Einwohner liegt. Mit knapp mehr als 10.000 Einwohnern folgt die Gemeinde Hallbergmoos (etwa 10.084) vor der Gemeinde Allershausen (rund 5.470) sowie Fahrenzhausen (5.000) und Nandlstadt (ca. 5.029) Einwohner. Weit abgeschlagen und somit das Schlußlicht der Region Freising bildet die Gemeinde Gammelsdorf mit nur etwas mehr als 1.400 Einwohner.