Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Neufahrn bei Freising

Immobilienmarkt Neufahrn bei Freising

Einleitung

Neufahrn bei Freising, eine Gemeinde im Landkreis Freising, etwa 20 Kilometer nördlich von München, hat sich in den letzten Jahrzehnten zu einem attraktiven Wohn- und Wirtschaftsstandort entwickelt. Die Nähe zur Landeshauptstadt München, die direkte Anbindung an den Münchner Flughafen sowie eine gut ausgebaute Infrastruktur machen Neufahrn zu einem gefragten Standort auf dem Immobilienmarkt. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preistrends, Nachfrage- und Angebotslagen sowie die Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Neufahrn bei Freising.

Allgemeine Rahmenbedingungen

Neufahrn bei Freising liegt im nördlichen Speckgürtel Münchens und profitiert von einer hervorragenden Verkehrsanbindung. Die S-Bahn-Linie S1 verbindet die Gemeinde direkt mit München, Freising und dem Flughafen, während die Autobahnen A9 und A92 eine schnelle Erreichbarkeit per Auto gewährleisten. Mit etwa 21.700 Einwohnern zählt Neufahrn zu den größeren Gemeinden im Landkreis Freising. Neben dem Hauptort umfasst die Gemeinde Ortsteile wie Mintraching, Massenhausen, Fürholzen, Giggenhausen, Hetzenhausen, Moosmühle und Schaidenhausen. Die Region ist geprägt von einer Mischung aus ländlicher Idylle und urbaner Nähe, was sie besonders für Familien, Berufspendler und Unternehmen attraktiv macht.

Die Infrastruktur in Neufahrn ist gut entwickelt, mit zahlreichen Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeiteinrichtungen und medizinischer Versorgung. Der Marktplatz im Zentrum bildet das Herz der Gemeinde, umgeben von Gastronomie und Geschäften. Die Ansiedlung von Unternehmen, darunter Logistikfirmen wie Schenker AG und Dachser SE, stärkt die wirtschaftliche Dynamik der Region und trägt zur Nachfrage nach Wohnraum bei.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Neufahrn ist durch eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot geprägt, was zu einer stabilen Wertentwicklung von Immobilien führt. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnimmobilien liegen aktuell bei etwa 5.500 bis 6.200 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Baujahr, Ausstattung und Objekttyp. Für Eigentumswohnungen beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis etwa 5.700 Euro, während Häuser, insbesondere Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser, zwischen 4.800 und 6.300 Euro pro Quadratmeter kosten. Diese Preise liegen deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt, was auf die Nähe zu München und die hohe Lebensqualität in Neufahrn zurückzuführen ist.

In den letzten Jahren verzeichneten die Immobilienpreise in Neufahrn einen stetigen Anstieg. Zwischen 2016 und 2022 stiegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen um etwa 40 %, während die Preise für Häuser ebenfalls deutlich zunahmen. Ab 2022 kam es jedoch aufgrund steigender Zinsen, Inflation und wirtschaftlicher Unsicherheiten zu einem leichten Rückgang der Preise. Seit 2024 zeigt sich wieder ein leichter Aufwärtstrend, angetrieben durch eine erneute Nachfrage und steigende Baukosten. Besonders gefragt sind Immobilien in zentralen Lagen sowie solche mit guter Verkehrsanbindung und moderner Ausstattung.

Die Mietpreise in Neufahrn bewegen sich ebenfalls auf einem hohen Niveau. Für Bestandswohnungen liegen die durchschnittlichen Kaltmieten bei etwa 11,50 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen Mieten von etwa 12,80 Euro pro Quadratmeter erzielen. Bei Häusern betragen die Mietpreise für Bestandsobjekte rund 10,30 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten etwa 10,00 Euro pro Quadratmeter. Die Mietrenditen für Bestands- und Neubauwohnungen liegen bei etwa 3,4 bis 3,6 %, was Neufahrn für Kapitalanleger attraktiv macht.

Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke variieren stark je nach Lage. Im Zentrum von Neufahrn liegen sie zwischen 1.400 und 1.750 Euro pro Quadratmeter, während sie in Randlagen etwas niedriger sind. Im Vergleich zu München sind die Grundstückspreise in Neufahrn noch moderater, was die Gemeinde für Familien attraktiv macht, die München aufgrund hoher Preise meiden.

Nachfrage und Angebot

Die Nachfrage nach Immobilien in Neufahrn übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere bei Mietwohnungen und Einfamilienhäusern. Die Nähe zu München und dem Flughafen zieht Berufspendler, Familien und Unternehmen an, während das begrenzte Angebot an Baugrundstücken und Neubauprojekten den Markt unter Druck setzt. Besonders begehrt sind zentrale Lagen sowie Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung, wie etwa in der Vogelweide oder der Wolfgang-Zimmerer-Straße, wo hochwertige Eigentumswohnungen im Effizienzhaus-Standard entstehen. Diese bieten oft Balkone, Terrassen oder Gartenanteile und sind sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv.

Neubauprojekte wie „Neufahrn-Süd“, „Trentiner Straße“ oder „Neufahrn-Ost“ sollen den Markt in den kommenden Jahren entlasten. In „Neufahrn-Ost“ sind beispielsweise etwa 840 Wohnungen, einschließlich seniorengerechter Einheiten, geplant. Dennoch bleibt das Angebot knapp, da die Nachfrage durch den Zuzug von Familien und die Ansiedlung von Unternehmen weiter steigt. Gewerbeimmobilien, insbesondere in der Nähe des ehemaligen Avon-Geländes, sind ebenfalls gefragt, da sie kleinere und mittlere Betriebe anziehen.

Immobilienarten und Ausstattung

In Neufahrn dominieren Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser, die etwa 70 % der Wohngebäude ausmachen. Eigentumswohnungen, vor allem in zentralen Lagen, gewinnen jedoch an Bedeutung, da sie eine Alternative für diejenigen bieten, die die hohen Preise für Häuser nicht stemmen können. Neubauwohnungen zeichnen sich durch moderne Ausstattung aus, darunter Fußbodenheizung, hochwertige Sanitäranlagen, Einbauküchen und barrierefreie Zugänge. Viele Objekte verfügen über Balkone, Terrassen oder Gärten, die den Wohnkomfort erhöhen. Bestandsimmobilien, oft aus den 1960er- bis 1990er-Jahren, sind ebenfalls gefragt, insbesondere wenn sie modernisiert wurden.

Gewerbeimmobilien, wie etwa Büroflächen oder gemischt genutzte Objekte, sind aufgrund der Nähe zum Flughafen und der guten Infrastruktur ebenfalls attraktiv. Projekte wie das „Lab Campus“ am Flughafen, das Tausende Arbeitsplätze schaffen soll, verstärken die Nachfrage nach Gewerbeflächen in der Region.

Immobilienmarkt und Makler

Der Immobilienmarkt in Neufahrn wird von einer Vielzahl professioneller Makler unterstützt, die sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung tätig sind. Makler bieten Dienstleistungen wie kostenlose Marktwertermittlungen, professionelle Fotoaufnahmen, virtuelle 360-Grad-Besichtigungen und Zugang zu Käuferpools an. Die lokale Expertise der Makler ist entscheidend, um marktgerechte Preise zu erzielen und den Verkaufsprozess effizient zu gestalten. Besonders gefragt sind Rundum-Sorglos-Pakete, die von der Bewertung bis zur notariellen Beurkundung reichen.

Herausforderungen und Chancen

Eine der größten Herausforderungen des Immobilienmarktes in Neufahrn ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die hohen Baukosten erschweren die Schaffung neuen Wohnraums. Zudem führt die Nähe zum Flughafen in einigen Ortsteilen zu Lärmbelästigungen, was die Nachfrage in diesen Bereichen dämpfen kann. Gleichzeitig bietet die dynamische Entwicklung der Region, insbesondere durch Projekte wie den „Lab Campus“, Chancen für weiteres Wachstum und eine steigende Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Die geplanten Neubauprojekte und die Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur, wie die mögliche Verlängerung der U6 nach Freising, könnten den Markt langfristig entlasten. Zudem fördert die Gemeinde bezahlbaren Wohnraum, etwa durch das Freisinger Baulandmodell, das auch in Neufahrn Anwendung finden könnte.

Zukunftsperspektiven

Die Zukunft des Immobilienmarktes in Neufahrn bei Freising erscheint vielversprechend, wenn auch herausfordernd. Experten prognostizieren, dass die Immobilienpreise aufgrund der anhaltenden Nachfrage und möglicher Zinssenkungen im Jahr 2025 stabil bleiben oder leicht steigen werden. Die geplanten Neubauprojekte könnten das Angebot erweitern und den Druck auf den Markt etwas lindern. Gleichzeitig wird die Attraktivität von Neufahrn durch die Nähe zu München, die gute Infrastruktur und die wirtschaftliche Dynamik weiter zunehmen.

Langfristig wird die Entwicklung des Immobilienmarktes stark von externen Faktoren wie der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, der wirtschaftlichen Lage und der demografischen Entwicklung abhängen. Für Investoren bleibt Neufahrn aufgrund der hohen Mietrenditen und der stabilen Wertentwicklung attraktiv, während Eigennutzer von der hohen Lebensqualität und der Nähe zu München profitieren.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Neufahrn bei Freising ist dynamisch und von einer hohen Nachfrage geprägt. Die Preise für Wohnungen und Häuser liegen über dem bundesdeutschen Durchschnitt, sind jedoch im Vergleich zu München noch erschwinglich. Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, moderner Infrastruktur und attraktiver Lebensqualität macht Neufahrn zu einem gefragten Standort für Familien, Berufspendler und Investoren. Trotz Herausforderungen wie begrenztem Angebot und hohen Baukosten bieten geplante Neubauprojekte und die wirtschaftliche Entwicklung der Region positive Perspektiven für die Zukunft. Wer in Neufahrn eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, sollte sich auf einen wettbewerbsintensiven Markt einstellen und die Unterstützung erfahrener Makler in Anspruch nehmen.

Umgebung von Neufahrn bei Freising

Natürlich verfügt die gleichnamige Große Kreisstadt Freising standesgemäß über die höchste Einwohnerzahl, welche mit rund 45.806 Einwohnern um Längen vor den Gemeinden sowie Eching (knapp 13.415) aber auch der Stadt Moosburg a.d.Isar (circa 17.363) Einwohner liegt. Mit knapp mehr als 10.000 Einwohnern folgt die Gemeinde Hallbergmoos (etwa 10.084) vor der Gemeinde Allershausen (rund 5.470) sowie Au i.d.Hallertau (rund 5.731), Fahrenzhausen (5.000) und Nandlstadt (ca. 5.029) Einwohner. Weit abgeschlagen und somit das Schlußlicht der Region Freising bildet die Gemeinde Gammelsdorf mit nur etwas mehr als 1.400 Einwohner.