Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Dettelbach

Immobilienmarkt Dettelbach

Einleitung

Dettelbach, eine malerische Kleinstadt im unterfränkischen Landkreis Kitzingen, Bayern, liegt etwa 20 Kilometer östlich von Würzburg und ist bekannt für ihren Weinbau sowie ihre historische Altstadt. Die Kombination aus Tradition, idyllischer Lage am Main und guter Anbindung an die Metropolregion Würzburg macht Dettelbach zu einem attraktiven Wohn- und Investitionsstandort. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Dettelbach, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfragefaktoren sowie Trends und gibt einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.

Marktübersicht

Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Dettelbach zeigt eine stabile, aber moderat wachsende Preisentwicklung, die unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt, was die Stadt für Käufer und Investoren attraktiv macht.

• Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser liegt aktuell bei etwa 2.215 bis 3.033 €/m², abhängig von Lage, Zustand und Baujahr. Im Vergleich zu 2020 (ca. 2.480 €/m²) ist ein Anstieg von rund 22 % zu verzeichnen, wobei die Preise im letzten Jahr stabil geblieben sind (+0 %). Zum Vorquartal 2025 zeigt sich ein leichter Rückgang von etwa 3,25 %.

• Wohnungen: Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 2.565 bis 3.018 €/m², wobei die Spanne von günstigen Objekten (ca. 2.454 €/m²) bis zu Premium-Wohnungen (bis 4.356 €/m²) reicht. Gegenüber dem Vorjahr ist ein Rückgang von etwa 5 % zu beobachten, während ein Anstieg von 3,74 % zum Vorquartal verzeichnet wurde.

• Mietpreise: Die Mietpreise für Wohnungen liegen durchschnittlich bei 8,79 €/m², mit einer Bandbreite von 8,34 €/m² bis 12,62 €/m². Für Häuser beträgt der durchschnittliche Mietpreis etwa 10,14 €/m², mit Spitzenwerten bis 14,33 €/m².

• Grundstücke: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Grundstücke beträgt etwa 199 €/m², mit einer Spanne von 58 €/m² (günstige Grundstücke) bis 400 €/m² (teure, erschlossene Grundstücke). Erschlossene Grundstücke weisen einen Preisaufschlag von etwa 206 % gegenüber teilerschlossenen und 95 % gegenüber unerschlossenen Grundstücken auf. Grund stücke mit Baugenehmigung sind etwa 10 % teurer.

Die Preise variieren stark je nach Lage (Altstadt, Stadtrand, Neubaugebiete wie Euerfeld), Zustand (sanierungsbedürftig, kernsaniert, Neubau) und Ausstattung (z. B. Fußbodenheizung, moderne Fenster).

Angebot und Nachfrage

Das Immobilienangebot in Dettelbach ist vielfältig, aber begrenzt, insbesondere in der Altstadt, wo historische Gebäude dominieren. Aktuelle Angebote umfassen:

• Einfamilienhäuser: Diese reichen von historischen Altbauten (ca. 1900, oft sanierungsbedürftig) mit Wohnflächen von 70 bis 282 m² und Preisen zwischen 139.000 € und 675.000 € bis hin zu modernen Neubauten (z. B. in Euerfeld, Baujahr 2017) mit 136 bis 202 m² für 558.000 € bis 675.000 €.

• Doppelhäuser und Reihenhäuser: Diese sind besonders für junge Familien attraktiv und kosten zwischen 145.000 € (teilsaniert, 68 m²) und 675.000 € (luxuriös kernsaniert, 202 m²).

• Eigentumswohnungen: Von kompakten 2-Zimmer-Wohnungen (55–73 m², ca. 2.454 €/m²) bis zu großzügigen 4-Zimmer-Wohnungen (138 m²) für Familien. Preise liegen zwischen 145.000 € und 400.000 €.

• Mietwohnungen: Beispiele sind 2-Zimmer-Wohnungen (55–65 m²) für 550–756 €/Monat, oft möbliert und mit Balkon oder Terrasse.

• Pflegeapartments: Diese werden als Kapitalanlage mit langfristigen Pachtverträgen und steuerlichen Vorteilen (z. B. 5 % degressive AfA) beworben.

• Grundstücke: Besonders in Neubaugebieten wie Euerfeld sind Grundstücke (z. B. 667 m²) verfügbar, oft mit Bebauungsplänen.

Die Nachfrage ist durch die Nähe zu Würzburg, die hohe Lebensqualität und den Weinbau geprägt. Besonders Familien und Paare suchen Einfamilienhäuser oder Doppelhäuser, während Kapitalanleger auf Mietwohnungen und Pflegeapartments setzen. Die Vermarktungsdauer beträgt durchschnittlich 12 Wochen, wobei Bestandswohnungen zur Miete kürzere Verweilzeiten (ca. 34 Tage) aufweisen.

Markttrends und Einflussfaktoren

Positive Faktoren

• Lage und Lebensqualität: Dettelbachs idyllische Lage am Main, die historische Altstadt und die Nähe zu Würzburg ziehen sowohl Eigennutzer als auch Investoren an. Die Stadt bietet eine hohe Lebensqualität mit guter Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Weinbau).

• Niedrige Zinsen: Trotz steigender Zinsen bleiben Finanzierungskonditionen relativ günstig, was den Immobilienkauf fördert.

• Fördermittel: Sanierungsbedürftige Objekte in der Altstadt (z. B. Maingasse 2) profitieren von Fördermitteln und steuerlichen Vorteilen im Sanierungsgebiet.

• Nachhaltigkeit: Moderne Neubauten (z. B. in Euerfeld) setzen auf ökologische Bauweise (z. B. 3-fach-Verglasung, Fußbodenheizung), was die Nachfrage steigert.

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Besonders in der Altstadt ist die Verfügbarkeit von Objekten gering, was die Preise in guten Lagen nach oben treibt.

• Sanierungsbedarf: Viele historische Gebäude erfordern umfangreiche Renovierungen, was für Käufer mit begrenztem Budget abschreckend wirkt.

• Wirtschaftliche Unsicherheit: Globale wirtschaftliche Faktoren und steigende Baukosten könnten die Nachfrage nach Neubauten dämpfen.

Zukunftsausblick

Für 2025 wird eine stabile Entwicklung des Immobilienmarkts in Dettelbach erwartet, mit leichten Preisanstiegen für Neubauten und stabilen Preisen für Bestandsimmobilien. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhäusern bleibt hoch, da Dettelbach als familienfreundlicher Standort gilt. Pflegeapartments könnten an Bedeutung gewinnen, da sie als sichere Kapitalanlage mit geringem Vermietungsaufwand beworben werden. Neubaugebiete wie Euerfeld bieten Potenzial für individuelle Bauprojekte, während die Altstadt Liebhaber historischer Architektur anspricht. Langfristig wird die Nähe zu Würzburg und die gute Infrastruktur die Attraktivität Dettelbachs weiter steigern.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Dettelbach bietet eine attraktive Mischung aus historischen und modernen Immobilien zu vergleichsweise moderaten Preisen. Mit Quadratmeterpreisen von 2.215–3.033 € für Häuser und 2.565–3.018 € für Wohnungen liegt Dettelbach unter dem bundesweiten Durchschnitt, was sowohl für Eigennutzer als auch Investoren interessant ist. Die Nachfrage wird durch die hohe Lebensqualität, gute Anbindung und Fördermöglichkeiten gestützt, während begrenztes Angebot und Sanierungsbedarf Herausforderungen darstellen. Für 2025 bleibt Dettelbach ein stabiler und vielversprechender Immobilienmarkt mit Potenzial für Wertsteigerungen, insbesondere in Neubaugebieten.

Umgebung von Dettelbach

Allein die Große Kreisstadt Kitzingen, welche zudem den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises stellt verfügt über ca. 20.449 Einwohnerund gilt somit alsbevölkerungssreichste Stadt in der Region Kitzingen. Es folgen auf den weiteren Plätzen Volkach (ca. 8.664), Iphofen (etwa 4.491), Wiesentheid (4.800) sowie Marktbreit (circa 3.673) Einwohner. Das Mittelfeld des Landkreises bilden unter anderen Prichsenstadt (knapp 3.104), Schwarzach a. Main (ca. 3.524), Geiselwind (rund 2.356) sowie Mainbernheim (etwa 2.208), Marktsteft (2.000) Einwohner, um nur einige beim Namen zu nennen. Auf dem letzten Platz ist mit gerade einmal knapp 827 Einwohnern die Gemeinde Castell zu finden.