Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Kitzingen

Immobilienmarkt Kitzingen

Einleitung

Kitzingen, eine charmante Kreisstadt in Unterfranken, Bayern, mit rund 22.000 Einwohnern, liegt am Main und ist bekannt für ihre Weinberge, historische Altstadt und gute Verkehrsanbindungen. Der Immobilienmarkt in Kitzingen spiegelt die typischen Entwicklungen ländlicher Regionen in Bayern wider: Eine Mischung aus stabiler Nachfrage durch Pendler, Familien und Rentner, beeinflusst von der Nähe zu Würzburg (ca. 20 km entfernt) und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage in Deutschland. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Wachstumsdynamik, geprägt von steigenden Preisen aufgrund von Inflation, Zinsentwicklungen und dem anhaltenden Bedarf an Wohnraum. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Trends, Preise, Angebot und Nachfrage, Einflussfaktoren sowie eine Prognose für die kommenden Jahre. Die Daten basieren auf Marktanalysen bis August 2025.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Kitzingen ist geprägt von einer Balance zwischen städtischem und ländlichem Wohnen. Die Stadt und ihre Umlandgemeinden bieten eine Vielfalt an Objekten: Von Altbauwohnungen in der historischen Innenstadt über Einfamilienhäuser in Vororten bis hin zu Neubauten in Entwicklungsgebieten. Die Region profitiert von der Weinwirtschaft, dem Tourismus und der Industrie (z. B. Automobilzulieferer und Logistikunternehmen), was zu einer soliden Beschäftigungssituation führt. Im Vergleich zu Metropolen wie München oder Frankfurt sind die Preise in Kitzingen moderat, was die Stadt attraktiv für Zuzügler macht. Allerdings hat die Pandemie und die Energiekrise zu einer Verlangsamung des Marktes geführt, mit einer leichten Erholung seit 2024.

Aktuell dominiert der Wohnimmobilienmarkt, während Gewerbeimmobilien (Büros, Läden) eine untergeordnete Rolle spielen. Der Anteil an Eigentumswohnungen beträgt etwa 40 %, der Rest sind Mietwohnungen und Eigenheime. Die Leerstandsquote liegt bei niedrigen 2-3 %, was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Im Jahr 2025 sind Bauprojekte in den Ortsteilen wie Mainstockheim oder Biebelried im Gange, die den Markt mit neuen Wohneinheiten beleben.

Preisentwicklung

Kaufpreise für Wohneigentum

• Einfamilienhäuser: Der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus (ca. 150-200 m²) liegt bei 350.000 bis 450.000 Euro. In zentralen Lagen oder mit Mainblick können Preise bis 600.000 Euro erreichen. Im Vergleich zu 2020 sind die Preise um etwa 20-25 % gestiegen, getrieben durch Materialkosten und Nachfrage aus dem Würzburger Umland.
• Mehrfamilienhäuser: Für Anlegerobjekte (z. B. 4-6 Wohneinheiten) beträgt der Preis 500.000 bis 800.000 Euro, abhängig von Zustand und Lage. Renditen liegen bei 3-5 % netto.
• Eigentumswohnungen: Eine 80-100 m² Wohnung kostet im Schnitt 250.000 bis 350.000 Euro. Neubauwohnungen sind teurer (bis 4.000 Euro/m²), Altbauten günstiger (ca. 2.500-3.000 Euro/m²). Die Preise haben seit 2023 um 5-10 % zugelegt, beeinflusst von höheren Zinsen.

Mietpreise

• Wohnungen: Die Kaltmiete beträgt durchschnittlich 8-12 Euro/m². Eine 2-Zimmer-Wohnung (60 m²) kostet 500-700 Euro monatlich, eine 3-Zimmer-Wohnung (80 m²) 700-900 Euro. In Neubauten oder zentralen Lagen steigt dies auf 12-15 Euro/m².
• Häuser: Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen bei 1.200-1.800 Euro monatlich, inklusive Nebenkosten. Die Mietpreise sind in den letzten Jahren um 15 % gestiegen, was unter dem bundesdeutschen Durchschnitt liegt, aber dennoch zu Belastungen für Mieter führt. Die Mietpreisbremse gilt hier nicht flächendeckend, da Kitzingen keine „angespannte Wohnungsmarktlage“ im Sinne des Gesetzes hat.

Grundstückspreise

Bauland kostet 150-250 Euro/m² in der Peripherie, bis 400 Euro/m² in der Stadt. Die Preise haben sich seit 2022 stabilisiert, nach einem Boom durch Home-Office-Trends.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien ist begrenzt, da Kitzingen eine kleine Stadt ist. Im Jahr 2025 gibt es etwa 200-300 Objekte auf Plattformen wie Immobilienscout oder Immowelt, hauptsächlich Bestandsimmobilien. Neubauten machen nur 10-15 % aus, fokussiert auf energieeffiziente Häuser (KfW-Standards). Die Nachfrage kommt vor allem von:

• Familien: Auf der Suche nach bezahlbarem Eigenheim in grüner Lage.
• Pendler: Aus Würzburg oder Nürnberg, die günstigere Preise nutzen.
• Investoren: Für Mietobjekte, da die Renditen solide sind.
• Ältere Menschen: Barrierefreie Wohnungen in der Nähe von medizinischer Versorgung.

Saisonal schwankt der Markt: Im Frühjahr und Herbst steigt die Aktivität. Die Digitalisierung (virtuelle Besichtigungen) hat den Markt beschleunigt. Herausforderungen sind der Fachkräftemangel im Bauwesen und steigende Baukosten, was zu Verzögerungen bei Projekten führt.

Einflussfaktoren

• Wirtschaftliche Lage: Kitzingen hat eine niedrige Arbeitslosenquote (ca. 3 %), gestützt durch Branchen wie Weinbau, Maschinenbau und Logistik. Die Nähe zur A3 und A7 macht es attraktiv für Pendler.
• Demografische Entwicklungen: Die Bevölkerung wächst leicht durch Zuzug (ca. 1 % jährlich), aber altert. Bis 2030 wird ein höherer Bedarf an Seniorenwohnungen erwartet.
• Politische und rechtliche Rahmenbedingungen: Förderprogramme wie die bayerische Wohnraumförderung unterstützen Neubauten. Die EEG-Umlage und Energiepreise beeinflussen Sanierungen.
• Externe Faktoren: Inflation (ca. 2-3 % in 2025), EZB-Zinsen (um 3-4 %) und der Ukraine-Krieg haben zu Vorsicht bei Käufern geführt. Klimawandel-Aspekte (Flutrisiken am Main) spielen eine Rolle bei Versicherungen.
• Lokale Besonderheiten: Der Wein- und Tourismussektor treibt Nachfrage in Umlandgemeinden an, während Industriegebiete wie das Gewerbegebiet Kitzingen Gewerbeimmobilien beleben.

Prognose

Für 2025-2027 wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise steigen um 3-5 % jährlich, Mieten um 2-4 %. Der Markt bleibt stabil, solange die Wirtschaft in Bayern robust ist. Mögliche Risiken: Höhere Zinsen könnten Käufe bremsen, während Home-Office-Trends den Zuzug fördern. Langfristig (bis 2030) könnte der Bedarf an nachhaltigen Immobilien (z. B. Passivhäuser) zunehmen, unterstützt durch EU-Green-Deal-Förderungen. Kitzingen positioniert sich als attraktiver Wohnort für eine Work-Life-Balance, was den Markt resilient macht.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Kitzingen bietet Chancen für Käufer und Mieter, die Wert auf Lebensqualität legen, bei vergleichsweise günstigen Preisen. Trotz externer Unsicherheiten bleibt er ein solider Sektor in einer prosperierenden Region. Für Investitionen empfehlen sich detaillierte Marktanalysen und Beratung durch lokale Makler.

Umgebung von Kitzingen

Allein die Große Kreisstadt Kitzingen, welche zudem den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises stellt verfügt über ca. 20.449 Einwohnerund gilt somit alsbevölkerungssreichste Stadt in der Region Kitzingen. Es folgen auf den weiteren Plätzen Volkach (ca. 8.664), Dettelbach (rund 6.880), Iphofen (etwa 4.491), Wiesentheid (4.800) sowie Marktbreit (circa 3.673) Einwohner. Das Mittelfeld des Landkreises bilden unter anderen Prichsenstadt (knapp 3.104), Schwarzach a. Main (ca. 3.524), Geiselwind (rund 2.356) sowie Mainbernheim (etwa 2.208), Marktsteft (2.000) Einwohner, um nur einige beim Namen zu nennen. Auf dem letzten Platz ist mit gerade einmal knapp 827 Einwohnern die Gemeinde Castell zu finden.