Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Schwarzach am Main

Immobilienmarkt Schwarzach am Main

Einleitung

Schwarzach am Main, eine malerische Gemeinde im Landkreis Kitzingen in Bayern, liegt eingebettet in die Weinregion Mainfranken. Mit ihrer zentralen Lage zwischen Würzburg und Schweinfurt sowie der Nähe zur Autobahn A3 bietet die Gemeinde eine attraktive Kombination aus ländlicher Idylle und guter Verkehrsanbindung. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Schwarzach am Main, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, Trends sowie die wirtschaftlichen und sozialen Faktoren, die den Markt prägen.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Schwarzach am Main ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, insbesondere durch Familien, Pendler und lokale Unternehmen. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Stadtschwarzach, Münsterschwarzach, Schwarzenau, Düllstadt und Hörblach, die jeweils unterschiedliche Wohnlagen und Immobilientypen bieten. Überwiegend handelt es sich um mittlere bis gute Wohnlagen, die durch eine ruhige, familienfreundliche Umgebung und die Nähe zu Natur und Weinbergen punkten.

Wohnimmobilien

Das Angebot an Wohnimmobilien umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Bungalows, die individuell gestaltbar sind und den Bedürfnissen von Familien entsprechen. Mehrfamilienhäuser ziehen zunehmend Investoren an, die von der stabilen Mietnachfrage profitieren möchten.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien in Schwarzach am Main sind vielfältig und reichen von Büroräumen über Verkaufsflächen bis hin zu Werkstätten und Lagerhallen. Die Nachfrage nach modernen, flexiblen Gewerberäumen, insbesondere für Start-ups und kleine Unternehmen, ist gestiegen. Zentrumsnahe Lagen, wie in Stadtschwarzach, sind besonders attraktiv für Büros und Dienstleistungsanbieter.

Grundstücke

Baugrundstücke sind in Schwarzach am Main begrenzt, was die Preise in den letzten Jahren nach oben getrieben hat. Die Nachfrage nach erschlossenen Grundstücken ist hoch, insbesondere für private Bauherren, die ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen möchten. Grundstücke mit Baugenehmigung sind besonders gefragt, da sie Planungssicherheit bieten.

Preisanalyse

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Schwarzach am Main variieren je nach Objekttyp, Alter und Lage. Einfamilien- und Doppelhäuser aus dem Bestand (älter als drei Jahre) kosten im Durchschnitt etwa 1.500 bis 1.800 €/m², während Neubauhäuser in vergleichbaren Lagen rund 1.400 bis 1.600 €/m² kosten. Eigentumswohnungen aus dem Bestand liegen bei etwa 1.200 bis 1.400 €/m², Neubauwohnungen hingegen bei 2.300 bis 2.500 €/m². Besonders hochwertige oder individuell geplante Objekte, wie projektierte Bungalows mit 140 m² Wohnfläche, erreichen Kaufpreise zwischen 500.000 und 600.000 €.

Mehrfamilienhäuser, die sich als Kapitalanlage eignen, liegen preislich zwischen 400.000 und 800.000 €, abhängig von Größe, Zustand und Vermietungsstatus. Ein Beispiel ist ein Mehrfamilienhaus mit 262 m² Wohnfläche, das für etwa 640.000 € angeboten wird.

Mietpreise

Die Mietpreise in Schwarzach am Main sind moderat und attraktiv im Vergleich zu städtischen Zentren wie Würzburg. Bestandshäuser haben durchschnittliche Mietpreise von 5,30 €/m², Neubauhäuser liegen bei etwa 5,70 €/m². Bestandswohnungen kosten im Schnitt 5,20 €/m², während Neubauwohnungen Mieten von 6,20 €/m² erzielen. Eine 90 m² große 3-Zimmer-Wohnung wird beispielsweise für etwa 800 € pro Monat angeboten.

Die Bruttomietrenditen sind überdurchschnittlich: Bestandswohnungen erzielen rund 5,1 %, Neubauwohnungen etwa 3,1 %. Dies macht Schwarzach am Main für Kapitalanleger interessant, insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen.

Grundstückspreise

Der durchschnittliche Angebotspreis für Grundstücke liegt bei etwa 190 €/m², mit einer Spanne von 40 €/m² für günstige, unerschlossene Parzellen bis zu 400 €/m² für voll erschlossene Grundstücke in Toplagen. Erschlossene Grundstücke kosten im Schnitt 217 % mehr als teilerschlossene und 103 % mehr als unerschlossene Parzellen. Grundstücke mit Baugenehmigung sind etwa 39 % teurer als solche ohne.

Markttrends und Entwicklungen

Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Schwarzach am Main ist in den letzten Jahren gestiegen, was auf mehrere Faktoren zurückzuführen ist:

• Pendlerfreundlichkeit: Die gute Anbindung an Würzburg (ca. 30 km) und Schweinfurt (ca. 40 km) macht Schwarzach attraktiv für Berufspendler.

• Lebensqualität: Die ländliche Lage, gepaart mit einer guten Infrastruktur (Schulen, Supermärkte, Restaurants), zieht Familien an.

• Investitionsinteresse: Die stabilen Mietrenditen und die Wertsteigerung von Immobilien locken Investoren in die Region.

Angebot

Das Angebot an Immobilien ist begrenzt, insbesondere bei Neubauobjekten und Baugrundstücken. Viele der aktuellen Angebote sind projektierte Häuser, die individuell anpassbar sind, oder Bestandsimmobilien, die Modernisierungspotenzial bieten. Gewerbeimmobilien wie moderne Büroräume oder Werkstätten sind ebenfalls selten, was die Preise in diesem Segment stützt.

Digitalisierung

Der Immobilienmarkt in Schwarzach am Main wird zunehmend digitaler. Online-Plattformen wie Immowelt, ImmoScout24 oder lokale Maklerseiten (z. B. DENK-Immobilien) dominieren die Vermarktung. Interessenten nutzen Suchagenten, um neue Angebote sofort zu erhalten, und Makler setzen auf virtuelle Besichtigungen, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen.

Nachhaltigkeit

Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Neubauten entsprechen häufig dem KfW-55-Standard, und Bestandsimmobilien werden zunehmend saniert, um die Energieeffizienzklasse zu verbessern. Ein Beispiel ist ein Einfamilienhaus mit einem Energieverbrauch von 110,3 kWh/(m²a) (Klasse D).

Wirtschaftliche und soziale Einflussfaktoren

Wirtschaft

Schwarzach am Main profitiert von der wirtschaftlichen Stärke der Region Mainfranken. Lokale Unternehmen, insbesondere im Weinbau, Handwerk und Dienstleistungssektor, sorgen für stabile Arbeitsplätze. Die Nähe zu größeren Wirtschaftszentren wie Würzburg stärkt die Attraktivität für Pendler. Die Arbeitslosenquote in der Region ist niedrig, was die Kaufkraft der Bevölkerung unterstützt.

Demografie

Die Bevölkerung von Schwarzach am Main ist relativ stabil, mit einer leichten Zunahme durch Zuzug von Familien und jungen Paaren. Die Altersstruktur ist ausgewogen, wobei die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen (z. B. Bungalows oder Wohnungen mit Fahrstuhl) für ältere Menschen steigt.

Infrastruktur

Die Infrastruktur ist gut ausgebaut: Schulen, Kindergärten, Supermärkte und medizinische Versorgung sind vor Ort verfügbar. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Buslinien) und die Autobahn A3 erleichtert den Alltag. Freizeitmöglichkeiten wie Wanderwege, Weinberge und lokale Veranstaltungen steigern die Lebensqualität.

Herausforderungen und Chancen

Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Baugrundstücken und Neubauimmobilien führt zu steigenden Preisen und erschwert den Markteintritt für junge Familien.

• Modernisierungskosten: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere aus den 1960er- und 1980er-Jahren, erfordern energetische Sanierungen, was die Gesamtkosten für Käufer erhöht.

• Bodenrichtwerte: Die Aktualisierung der Bodenrichtwerte erfolgt nur ein- bis zweijährig, was die Preisfindung erschweren kann, da sie nicht immer die aktuelle Marktlage widerspiegeln.

Chancen

• Individualisierung: Projektierte Häuser bieten Käufern die Möglichkeit, ihre Immobilie nach eigenen Wünschen zu gestalten, was die Attraktivität steigert.

• Investitionspotenzial: Die hohen Mietrenditen und die Wertsteigerung machen Schwarzach am Main zu einem interessanten Standort für Kapitalanleger.

• Regionale Förderung: Förderprogramme wie KfW-Zuschüsse für energieeffiziente Neubauten senken die Kosten für Bauherren und Käufer.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Schwarzach am Main ist stabil und wachstumsorientiert, geprägt von einer hohen Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie begrenzten Angeboten, insbesondere bei Baugrundstücken und Neubauten. Die Preise für Kauf- und Mietobjekte sind moderat im Vergleich zu städtischen Zentren, bieten jedoch attraktive Renditen für Investoren. Trends wie Digitalisierung, Nachhaltigkeit und Individualisierung prägen den Markt, während die gute Infrastruktur und Lebensqualität die Attraktivität der Gemeinde steigern. Herausforderungen wie begrenztes Angebot und Modernisierungskosten erfordern strategische Lösungen, etwa durch gezielte Förderprogramme oder die Erschließung neuer Baugebiete. Für Käufer, Investoren und Bauherren bleibt Schwarzach am Main ein vielversprechender Standort mit hohem Potenzial für die Zukunft.

Empfehlungen

• Käufer: Frühzeitige Kontaktaufnahme mit lokalen Maklern und Nutzung von Suchagenten, um neue Angebote schnell zu identifizieren.

• Verkäufer: Professionelle Immobilienbewertung durch Experten, um marktkonforme Preise zu erzielen.

• Investoren: Fokus auf Mehrfamilienhäuser und energieeffiziente Neubauten, um von stabilen Renditen zu profitieren.

• Gemeinde: Förderung der Erschließung neuer Baugrundstücke, um die Nachfrage zu bedienen und den Preisanstieg zu dämpfen.

Umgebung von Schwarzach am Main

Allein die Große Kreisstadt Kitzingen, welche zudem den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises stellt verfügt über ca. 20.449 Einwohnerund gilt somit alsbevölkerungssreichste Stadt in der Region Kitzingen. Es folgen auf den weiteren Plätzen Volkach (ca. 8.664), Dettelbach (rund 6.880), Iphofen (etwa 4.491), Wiesentheid (4.800) sowie Marktbreit (circa 3.673) Einwohner. Das Mittelfeld des Landkreises bilden unter anderen Prichsenstadt (knapp 3.104), Geiselwind (rund 2.356) sowie Mainbernheim (etwa 2.208), Marktsteft (2.000) Einwohner, um nur einige beim Namen zu nennen. Auf dem letzten Platz ist mit gerade einmal knapp 827 Einwohnern die Gemeinde Castell zu finden.