Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Zorneding

Immobilienmarkt Zorneding

Einleitung

Zorneding, eine Gemeinde im Landkreis Ebersberg, liegt südöstlich von München und ist aufgrund ihrer Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt, der guten Verkehrsanbindung und der idyllischen Lage ein begehrter Wohnstandort. Die direkte S-Bahn-Anbindung nach München, die Nähe zu den Alpen und die ländliche Umgebung mit dem angrenzenden Ebersberger Forst machen Zorneding besonders attraktiv für Familien, Pendler und Naturliebhaber. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Zorneding, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Trends, Angebot und Nachfrage sowie die Besonderheiten der Region.

Überblick über Zorneding

Zorneding besteht aus den vier Ortsteilen Zorneding, Pöring, Ingelsberg und Wolfesing und hat etwa 9.200 Einwohner. Die Gemeinde bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten, wie Wander- und Radwege im Ebersberger Forst. Die S-Bahn-Station (Linie S4) verbindet Zorneding in etwa 30 Minuten mit der Münchner Innenstadt, was die Gemeinde besonders für Berufspendler attraktiv macht. Die Kombination aus ländlicher Ruhe und urbaner Nähe prägt den Immobilienmarkt maßgeblich.

Kaufpreise für Immobilien

Der Immobilienmarkt in Zorneding ist von einer hohen Nachfrage geprägt, was sich in den Kaufpreisen widerspiegelt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt aktuell bei etwa 5.800 bis 6.200 Euro, wobei es je nach Immobilientyp, Lage und Baujahr zu deutlichen Schwankungen kommt.

Wohnungen

Eigentumswohnungen in Zorneding kosten im Durchschnitt zwischen 5.300 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen, insbesondere solche mit moderner Ausstattung wie Fußbodenheizung oder Energieeffizienzklasse A+, erreichen oft die obere Preisspanne. Beispielsweise liegt der Preis für eine 3-Zimmer-Neubauwohnung mit etwa 98 Quadratmetern bei rund 759.000 Euro, während kleinere 1- oder 2-Zimmer-Wohnungen (z. B. 56 Quadratmeter) bei etwa 439.000 Euro beginnen. Bestandswohnungen sind etwas günstiger, insbesondere wenn Renovierungsbedarf besteht, mit Preisen ab etwa 5.100 Euro pro Quadratmeter.

Häuser

Häuser in Zorneding sind aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit und der hohen Nachfrage teuer. Einfamilienhäuser kosten zwischen 1,08 und 1,58 Millionen Euro, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind etwas erschwinglicher, mit Preisen zwischen 820.000 und 1,2 Millionen Euro. Beispielsweise wird eine moderne Doppelhaushälfte mit 137 Quadratmetern Wohnfläche und KfW-55-Standard für etwa 980.000 Euro angeboten. Ältere Bestandshäuser, etwa aus den 1970er Jahren, erfordern oft Renovierungen, bieten aber mit Preisen ab 820.000 Euro (für 131 Quadratmeter) eine kostengünstigere Alternative. Größere Häuser, wie ein Einfamilienhaus mit 255 Quadratmetern, können bis zu 2,1 Millionen Euro kosten.

Grundstücke

Grundstückspreise in Zorneding sind ebenfalls hoch, da Baugrundstücke knapp sind. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Grundstücke liegt bei etwa 1.880 Euro. Ein 1.000 Quadratmeter großes Grundstück in Pöring kostet beispielsweise rund 1,88 Millionen Euro, wobei Faktoren wie die Bebaubarkeit und die Lage den Preis stark beeinflussen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Zorneding spiegeln die Attraktivität der Region wider. Für Bestandswohnungen liegen die Mieten bei etwa 10,80 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen durchschnittlich 13,50 Euro pro Quadratmeter kosten. Beispielsweise kostet eine 61 Quadratmeter große Mietwohnung etwa 1.300 Euro pro Monat, während eine kleinere 1-Zimmer-Wohnung (45 Quadratmeter) bei 1.250 Euro liegt. Für Häuser betragen die Mietpreise für Bestandsimmobilien etwa 11 Euro pro Quadratmeter und für Neubauten rund 13,60 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in den letzten Jahren um etwa 8,6 % gestiegen, während die Mieten für Bestandswohnungen stabil geblieben sind.

Markttrends und Entwicklungen

Die Immobilienpreise in Zorneding sind in den letzten Jahren gestiegen, allerdings hat sich die Preissteigerung im Jahr 2025 etwas abgeschwächt. Während zwischen 2021 und 2024 teilweise zweistellige Wachstumsraten zu verzeichnen waren, bewegen sich die Preissteigerungen aktuell im einstelligen Bereich. Dies liegt unter anderem an einer gewissen Marktsättigung bei Reihen- und Doppelhäusern sowie an den Zinssätzen der Europäischen Zentralbank (EZB), die die Finanzierungskosten beeinflussen. Experten erwarten für 2025 stabile oder leicht steigende Preise, da Zinssenkungen die Nachfrage wieder ankurbeln könnten.

Die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien ist ein wichtiger Trend. Neubauten mit KfW-55-Standard, Wärmepumpen oder Photovoltaikanlagen sind besonders gefragt, da sie niedrige Betriebskosten bieten. Bestandsimmobilien, die modernisiert wurden (z. B. neue Fenster oder Wärmedämmung), erzielen ebenfalls höhere Preise. Der Markt für Mietwohnungen bleibt angespannt, insbesondere für kleinere Einheiten, die bei Pendlern beliebt sind.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Zorneding ist begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt. Aktuell sind etwa 50 Immobilien (Häuser, Wohnungen und Grundstücke) auf dem Markt, wobei Neubauprojekte, wie moderne Doppelhaushälften in Pöring, schnell vergriffen sind. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere für familienfreundliche Häuser und Wohnungen mit guter Anbindung. Der Immobilienmarkt wird von einer Mischung aus privaten Käufern, Investoren und Pendlern geprägt, die die Nähe zu München schätzen.

Besonderheiten des Immobilienmarkts in Zorneding

• Lagevorteil: Die Nähe zu München und die S-Bahn-Anbindung machen Zorneding attraktiv für Berufstätige, die eine Balance zwischen Stadt- und Landleben suchen.

• Energieeffizienz: Neubauten mit hohen Energiestandards (z. B. KfW-55) sind gefragt, während ältere Immobilien oft Renovierungsbedarf haben.

• Begrenztes Angebot: Die geringe Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die hohe Nachfrage treiben die Preise in die Höhe.

• Mietrendite: Zorneding bietet mit Bruttomietrenditen von etwa 3,1 bis 3,2 % für Wohnungen eine attraktive Investitionsmöglichkeit, insbesondere für Bestandswohnungen.

• Infrastruktur: Die gute Ausstattung mit Schulen, Kindergärten und Freizeitmöglichkeiten steigert die Lebensqualität und damit die Nachfrage.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Zorneding wird auch 2025 von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt sein. Die Preise für Wohnungen und Häuser werden voraussichtlich stabil bleiben oder leicht ansteigen, insbesondere wenn die EZB die Zinsen senkt. Neubauprojekte mit Fokus auf Energieeffizienz und moderne Ausstattung werden weiterhin stark nachgefragt sein. Für Investoren bleibt Zorneding aufgrund der stabilen Mietrenditen und der Nähe zu München attraktiv. Für Käufer und Mieter wird es jedoch eine Herausforderung bleiben, passende Immobilien zu finden, da das Angebot knapp bleibt.

Fazit

Zorneding ist ein begehrter Wohnstandort mit einem dynamischen, aber angespannten Immobilienmarkt. Die hohen Kauf- und Mietpreise spiegeln die Attraktivität der Region wider, die durch ihre Nähe zu München, die gute Infrastruktur und die naturnahe Lage geprägt ist. Für Käufer und Investoren bietet Zorneding langfristig gute Perspektiven, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung aufgrund der hohen Preise und des begrenzten Angebots.

Umgebung von Zorneding

Bekanntlich zählt die Region des Landkreises Ebersberg zu den kleineren Landkreisen innerhalb Deutschlands, denn allein die Bevölkerungsreichste Stadt der Region Grafing bei München schafft es gerade einmal auf ca. 13.092, wogegen die Gemeinden Poing (knapp 14.147) und Vaterstetten über immerhin stolze 22.087 Einwohner verfügen. Dicht gefolgt von Markt Schwaben (rund 12.703), Ebersberg (circa 11.469) sowie Kirchseeon (etwa 10.047) Einwohner. Im Mittelfeld sind unter anderen die Gemeinden Pliening (circa 5.231), Glonn (5.300), Aßling (etwa 4.328) sowie Anzing (ca. 3.894) Einwohnern. Als das Schlußlicht der Region verfügt die Gemeinde Baiern gerade einmal über knapp 1.406 Einwohner.