Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Landkreis Ebersberg

Immobilienmärkte im Landkreis Ebersberg

Hier ist dein umfassender Bericht zum aktuellen Immobilienmarkt im Landkreis Ebersberg – klar strukturiert, kompakt und ohne Quellenangaben:

1. Marktüberblick und Hintergrund

• Historische Preisentwicklung
  In den letzten zehn Jahren haben sich Immobilienpreise – sowohl für Häuser als auch für Wohnungen – im Landkreis Ebersberg mehr als verdoppelt. Besonders ausgeprägt war dieser Anstieg in Gemeinden wie Pliening, Vaterstetten und Zorneding.

• Wirtschaftliches und demografisches Umfeld
  Der Landkreis zeichnet sich durch hohe Zukunftschancen und überdurchschnittliche Kaufkraft aus. Die Bevölkerung wächst laut Prognosen langfristig weiter – mit einem erwarteten Plus von etwa 12 % bis 2038.

2. Aktuelle Situation im Jahr 2025

2.1 Kaufmarkt

• Preisrückgänge und Trendwende
  Seit rund 2022/2023 zeichnet sich eine Trendwende ab: Kaufpreise stagnieren oder sinken leicht. Rückgänge um 3 % bis über 10 % wurden beobachtet – besonders bei bestehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen.
  In Ebersberg etwa gingen Preise von Herbst 2022 auf Frühjahr 2023 bei Häusern um ca. 3 % zurück. Im Frühjahr 2024 setzte sich der Trend fort: Einfamilienhäuser −3,5 %, Doppelhaushälften −4,5 %, Wohnungen −3,1 %.

• Prognostizierte Rückgänge bis 2025
  Laut Prognosen der Kreissparkasse könnten Immobilienpreise bis 2025 in vielen Gemeinden um teils 10 % bis über 20 % sinken. Besonders betroffen könnten gefragte Objekte sein – zum Beispiel:

  • Anzing: Wohnungen −12 % bis −21 %, Häuser −20 % bis −24 %

  • Ebersberg: Wohnungen −14 % bis −22 %, Häuser −10 % bis −23 %

  • Ähnliche Tendenzen in Grafing, Kirchseeon, Zorneding, Poing etc.

• Regional differenzierte Entwicklung
  In Grafing fiel die Spanne für Häuser von 658 000–1,065 Mio. € auf 575 000–975 000 €. Wohnungen fielen von 4 130–6 950 €/m² auf 3 800–6 600 €/m². In Poing sank der Hauspreisbereich um etwa 50 000 €, während neue Wohnungen sogar teurer wurden: +500 €/m² auf 7 500–8 500 € im Neubausegment.

• Aktuelle Durchschnittspreise (2025)

  • Wohnungen in Ebersberg: ca. 6 252 €/m² (+2 % gegenüber Vorjahr)

  • Häuser im Schnitt: 6 771 €/m² (+6,8 %)
    Preisunterschiede zwischen Gemeinden wie Kirchseeon (günstiger) und Anzing (teurer) sind signifikant. Im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt liegen die Preise deutlich darüber.

2.2 Mietmarkt

• Steigende Mietpreise
  Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch bei gleichzeitig knapper Bautätigkeit. Mieten stiegen in vielen Gemeinden:

  • Ebersberg: Bestandswohnungen von 10,4–14 €/m² auf 10,6–14,5 €/m²

  • Poing: 12,2–16,3 €/m² auf 12,6–17 €/m²
    Insgesamt liegen Mietpreise im Landkreis jedoch unter denen in München – rund 11 % der Neuverträge liegen unter 10 €/m², im Vergleich zu nur 13,5 % in München, wo 86,5 % über diesem Bereich liegen.

2.3 Bautätigkeit

• Deutlicher Rückgang bei Neubauten
  Zwischen 2017–2021 wurden jährlich etwa 600 Baugenehmigungen und Fertigstellungen im Wohnbereich gezählt. 2022 sanken diese Zahlen auf etwa 279 Genehmigungen und 438 Fertigstellungen – ein Rückgang von ca. 55 % bzw. 27 %.

3. Gemeindeprofile im Vergleich

• Ebersberg
  Preisniveau hoch, aber Kaufkraft sinkt durch Zinsen; Mietnachfrage bleibt stark, Bauprojekte stocken – z. B. durch Insolvenzen oder überdimensionierte Planung.

• Aßling & Emmering
  Preisrückgänge bei Kaufobjekten; Mietnachfrage bleibt hoch. Besonders Emmering bleibt preislich moderat.

• Glonn
  Beliebt bei Pendlern und Familien, besonders für energetisch sanierte Häuser. Kaufzurückhaltung trotz hoher Nachfrage.

• Grafing
  Historischer Kern und hohe Nachfrage, aber Preise beginnen langsam zu sinken. Neue Qualität (z. B. S‘Platzl-Projekt) schwierig zu realisieren.

• Kirchseeon
  Attraktiv für junge Familien; Kaufinteresse sinkt aufgrund Zinsen. Großprojekte (z. B. ehemaliges Bahnschwellenwerk) stagnieren.

• Markt Schwaben
  Sehr gute Anbindung, hohe Nachfrage. Kaufobjekte knapp und teuer – Bauaktivität gering.

• Poing
  Gute Infrastruktur, Familienstandort mit aktiver Ausweisung von Bauland. Miet- wie Kaufpreise im Stadtvergleich hoch aber gebaut wird mehr.

• Vaterstetten
  Starke Infrastruktur, Wachstum. Preisniveau extrem hoch, Kauf nur für solvente Käuferschichten.

• Zorneding
  Startende Preiskorrektur; Projekte wie Wimmerwiese (inkl. Sozialwohnungen) bisher stockend.

4. Fazit und Ausblick

• Trendwende im Kaufmarkt
  Nach langjährigem Anstieg gehen die Preise nun zurück oder stagnieren; insbesondere solvente Käufer sind aufgrund hoher Zinsen verunsichert.

• Mietmarkt unverändert angespannt
  Steigende Mieten bei knappem Angebot – Wohnen verliert an Erschwinglichkeit, besonders in begehrten Orten.

• Bauaktivität schwach, nachhaltige Engpässe real
  Zurückgedrehte Bautätigkeit erschwert Entspannung am Mietmarkt.

• Hohe Differenzierung zwischen Gemeinden
  Von moderatem Preisniveau (z. B. Emmering) bis hochpreisigem Markt (Vaterstetten, Anzing).

• Zukunftsausblick bis 2025 und darüber hinaus
  Preisentwicklung dürfte in vielen Segmenten weiter leicht fallen – Prognosen deuten auf Rückgänge bis über 20 % hin. Gleichzeitig bleibt Nachfrage hoch, Wohnraum knapp, und Mietpreise dürften weiter steigen. Gemeinden mit aktivem Baulandmanagement (z. B. Poing) sind besser aufgestellt als solche mit weniger Ressourcen (z. B. Baublockaden in Kirchseeon oder Zorneding).

Kurz auf einen Blick