Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Pliening

Immobilienmarkt Pliening

Einleitung

Pliening, eine Gemeinde im Landkreis Ebersberg, etwa 20 Kilometer nordöstlich von München, ist bekannt für ihre idyllische Lage und gute Anbindung an die bayerische Landeshauptstadt. Die Kombination aus ländlicher Ruhe, naturnaher Umgebung und der Nähe zu München macht Pliening zu einem attraktiven Wohnstandort für Familien, Pendler und Ruhesuchende. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Pliening, einschließlich Miet- und Kaufpreise, Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Trends.

Lage und Infrastruktur

Pliening liegt in einer landschaftlich reizvollen Umgebung mit Naherholungsgebieten wie dem Wildpark Poing und dem Ebersberger Forst. Die Gemeinde ist gut an den Münchner Verkehrsverbund (MVV) angebunden, mit der S-Bahn-Linie S2 (Haltestelle Poing) in etwa 25 Minuten ins Zentrum Münchens. Die Autobahnen A94, A9 und A8 gewährleisten eine schnelle Erreichbarkeit von München, Ebersberg, Erding und Markt Schwaben. Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen in der Umgebung (z. B. in Poing und Markt Schwaben) machen Pliening besonders für Familien attraktiv. Die Gemeinde verfügt über etwa 6.200 Einwohner und kombiniert ländlichen Charme mit städtischer Nähe.

Mietmarkt

Die Mietpreise in Pliening sind in den letzten Jahren gestiegen, was den allgemeinen Trend in der Metropolregion München widerspiegelt. Im Jahr 2025 liegt die durchschnittliche Kaltmiete bei etwa 15,14 €/m², was eine Warmmiete von rund 17,97 €/m² ergibt, einschließlich durchschnittlicher Nebenkosten von 2,83 €/m². Im Vergleich zu 2018, als die Kaltmiete bei 12,07 €/m² lag, entspricht dies einer Steigerung von etwa 3,07 €/m² über sieben Jahre.

Die Mietpreise variieren stark je nach Baujahr, Lage und Ausstattung:

• Bestandsimmobilien: Bestandswohnungen kosten im Durchschnitt 10,47 €/m², Bestandshäuser etwa 10,95 €/m².

• Neubauten: Neubauwohnungen liegen bei 11,36 €/m², während Neubauhäuser rund 12,53 €/m² kosten.

• Kleinere Wohnungen: Besonders kleine Appartements (z. B. 20 m²) sind teurer und können bis zu 12,85 €/m² über dem Durchschnitt liegen, da sie aufgrund ihrer Größe und Nachfrage in der Region gefragt sind.

Die Mietpreise für Bestandswohnungen sind in den letzten Jahren um etwa 6,2 % gestiegen, während die Mietpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) einen moderateren Anstieg von etwa 2,2 % verzeichneten. Der Mietspiegel dient als Grundlage für Mieterhöhungen, wobei der tatsächliche Mietpreis in Pliening oft bis zu 20 % über dem Mietspiegel liegt. In Regionen mit Wohnungsknappheit greift die Mietpreisbremse, die den Mietpreis auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Kaufmarkt

Die Kaufpreise für Immobilien in Pliening sind hoch und liegen über dem bundesweiten Durchschnitt, was auf die Nähe zu München und die hohe Nachfrage zurückzuführen ist. Der durchschnittliche Kaufpreis für Immobilien liegt 2025 bei etwa 5.365 €/m² für Wohnungen und 4.388 €/m² für Häuser. Im Vergleich zu 2023 sind die Wohnungspreise leicht gesunken (von 5.585 €/m² auf 5.365 €/m², etwa -5,06 %), während die Hauspreise ebenfalls einen Rückgang von 4.659 €/m² auf 4.388 €/m² verzeichneten. Dennoch bleiben die Preise auf einem hohen Niveau, mit Spitzenwerten von bis zu 15.549 €/m² für Wohnungen und 9.394 €/m² für Häuser.

• Wohnungen: Der Kaufpreis für eine 60 m²-Wohnung liegt bei etwa 2.949 €/m², für eine 100 m²-Wohnung bei etwa 2.962 €/m². Höherpreisige Wohnungen in zentraler Lage oder mit gehobener Ausstattung erreichen Preise zwischen 5.140 €/m² und 5.591 €/m².

• Häuser: Für ein Haus mit etwa 150 m² Wohnfläche liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 7.472,84 €/m². Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reiheneckhäuser sind besonders gefragt, wobei renovierungsbedürftige Objekte (z. B. aus den 1970er-Jahren) günstiger sind, aber oft umfangreiche Modernisierungen erfordern.

• Grundstücke: Der durchschnittliche Grundstückspreis liegt bei etwa 1.417 €/m², mit einer Spanne von 1.134 €/m² bis 1.700 €/m². In den letzten 12 Monaten sind die Grundstückspreise um 3,7 % gestiegen, über drei Jahre um 16,3 %. Erschlossene Grundstücke oder solche mit Baugenehmigung erzielen Preisaufschläge von bis zu 44 % im Vergleich zu unerschlossenen Grundstücken.

Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Pliening ist von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt, insbesondere in guten Wohnlagen. Es gibt derzeit etwa 496 Mietwohnungen, 1.992 Eigentumswohnungen und 807 Häuser auf dem Markt, wobei die genauen Zahlen je nach Quelle variieren. Grundstücke sind besonders knapp, und hochwertige Baugrundstücke in ruhigen, familienfreundlichen Wohngebieten wie Landsham sind begehrt. Die Vermarktungsdauer für Grundstücke beträgt im Durchschnitt 16 Wochen, was die hohe Nachfrage widerspiegelt.

Die Nachfrage wird durch mehrere Faktoren angetrieben:

• Nähe zu München: Die gute Verkehrsanbindung macht Pliening für Pendler attraktiv.

• Niedrige Zinsen: Trotz leichter Zinserhöhungen bleiben Immobilienkredite 2025 günstig, was Käufer anzieht.

• Demografische Entwicklungen: Familien und ältere Menschen schätzen die ruhige, naturnahe Lage.

• Investoreninteresse: Die Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen (3,2 %) und Neubauwohnungen (3,4 %) sind im Bundesvergleich hoch, was Pliening für Kapitalanleger interessant macht.

Preisentwicklung und Trends

Die Immobilienpreise in Pliening sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, obwohl 2024 ein leichter Rückgang bei Wohnungs- und Hauspreisen zu verzeichnen war. Experten gehen davon aus, dass die Preise aufgrund möglicher Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB) im Jahr 2025 stabil bleiben oder wieder ansteigen werden. Besonders in guten Lagen wird mit weiteren Preissteigerungen gerechnet, da die Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion München hoch bleibt.

• Mietpreise: Die Mietpreise sind seit 2018 um etwa 25 % gestiegen, was auf die steigende Nachfrage und den begrenzten Wohnraum zurückzuführen ist. Neubauten mit hohen Energiestandards (z. B. KfW-55) treiben die Mietpreise weiter nach oben.

• Kaufpreise: Trotz des leichten Rückgangs 2024 liegen die Preise für Wohnungen und Häuser deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Grundstücke verzeichnen die stärkste Preissteigerung, da Bauland knapp ist.

• Zukünftige Entwicklungen: Geplante Infrastrukturprojekte und die anhaltende Attraktivität der Region werden die Nachfrage weiter stützen. Neue Bauprojekte, wie energieeffiziente Doppelhäuser oder Mehrfamilienhäuser, könnten das Angebot leicht erhöhen, aber die Preise werden voraussichtlich hoch bleiben.

Besondere Objekte und Lagen

Pliening bietet eine Vielzahl von Immobilien, von modernisierten Doppelhäusern in ruhigen Wohnvierteln bis hin zu sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien aus den 1970er-Jahren. Besonders hervorzuheben sind:

• Energieeffiziente Neubauten: Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser mit KfW-55-Standard und Fernwärmeanschluss, die hohe Energieeffizienz und niedrige Betriebskosten bieten.

• Grundstücke mit Bebauungspotenzial: Grundstücke mit einer Größe von 586 bis 1.095 m², die mit Einfamilienhäusern oder Doppelhäusern bebaut werden können, sind gefragt. Bebauungspläne erlauben oft zwei Vollgeschosse, wobei das Obergeschoss als ausgebautes Dachgeschoss gestaltet werden muss.

• Renovierungsbedürftige Objekte: Mehrfamilienhäuser oder Fertighäuser aus den 1970er-Jahren bieten Potenzial für handwerklich begabte Käufer oder Investoren, die Modernisierungen durchführen möchten.

Die bevorzugten Wohnlagen sind ruhige, familienfreundliche Viertel in Landsham oder zentrale Bereiche mit Süd-/Westausrichtung. Grundstücke mit Alpenblick oder Nähe zu Wiesen und Feldern erzielen besonders hohe Preise.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Pliening ist dynamisch und von einer hohen Nachfrage geprägt, die durch die Nähe zu München, niedrige Zinsen und die Attraktivität der Region angetrieben wird. Miet- und Kaufpreise liegen über dem Bundesdurchschnitt, wobei Grundstücke die stärkste Preissteigerung verzeichnen. Für Käufer und Investoren bietet Pliening hohe Mietrenditen und langfristiges Wertsteigerungspotenzial, während Mieter mit steigenden Kosten und begrenztem Angebot konfrontiert sind. Die Zukunft des Marktes hängt stark von den Zinsentwicklungen und der Verfügbarkeit von Bauland ab, wobei Experten für die kommenden Jahre stabile oder steigende Preise erwarten. Für Interessenten empfiehlt sich eine sorgfältige Marktanalyse und gegebenenfalls die Unterstützung durch erfahrene Immobilienmakler, um die besten Chancen zu nutzen.

Umgebung von Pliening

Bekanntlich zählt die Region des Landkreises Ebersberg zu den kleineren Landkreisen innerhalb Deutschlands, denn allein die Bevölkerungsreichste Stadt der Region Grafing bei München schafft es gerade einmal auf ca. 13.092, wogegen die Gemeinden Poing (knapp 14.147) und Vaterstetten über immerhin stolze 22.087 Einwohner verfügen. Dicht gefolgt von Markt Schwaben (rund 12.703), Ebersberg (circa 11.469) sowie Kirchseeon (etwa 10.047) Einwohner. Im Mittelfeld sind unter anderen die Gemeinden Zorneding mit (rund 8.921), Glonn (5.300), Aßling (etwa 4.328) sowie Anzing (ca. 3.894) Einwohnern. Als das Schlußlicht der Region verfügt die Gemeinde Baiern gerade einmal über knapp 1.406 Einwohner.