Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Kirchseeon

Immobilienmarkt Kirchseeon

Einführung

Kirchseeon, eine idyllische Marktgemeinde im Landkreis Ebersberg, liegt etwa 26 km östlich von München und besticht durch ihre Nähe zur Landeshauptstadt sowie ihre naturnahe Lage im Voralpenland. Mit rund 10.725 Einwohnern bietet Kirchseeon eine attraktive Kombination aus ländlichem Flair und guter Verkehrsanbindung, was den Immobilienmarkt in den letzten Jahren zunehmend interessant gemacht hat. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Lage des Immobilienmarkts in Kirchseeon, einschließlich Preisentwicklungen, Miet- und Kaufpreise, Wohnlagen, Angebot und Nachfrage sowie einer Prognose für das Jahr 2025.

Lage und Attraktivität von Kirchseeon

Kirchseeon liegt verkehrsgünstig an der B304 und ist durch die S-Bahn-Linien S4 und S6 hervorragend an München angebunden, mit einer Fahrzeit von etwa 33 Minuten bis zum Marienplatz. Die Gemeinde besteht aus mehreren Ortsteilen, darunter Kirchseeon, Eglharting, Buch, Osterseeon, Riedering, Forstseeon und Ilching. Die Nähe zum Eglhartinger Forst und dem Egglburger See macht die Region besonders attraktiv für Naturliebhaber, während Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und Ärzte fußläufig erreichbar sind. Freizeitmöglichkeiten wie Golf- und Tennisplätze sowie Badeseen in der Umgebung erhöhen die Lebensqualität zusätzlich.

Aktuelle Preisentwicklung

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Kirchseeon zeigt sich stabil mit einer leichten Aufwärtsbewegung der Preise. Im Mai 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien bei etwa 6.415 €. Für Eigentumswohnungen beträgt der Durchschnittspreis rund 5.400 bis 5.594 € pro Quadratmeter, während Häuser im Schnitt bei 5.777 bis 6.686 € pro Quadratmeter liegen, je nach Größe und Ausstattung. Die Preisspanne ist groß: Günstige Wohnungen beginnen bei etwa 4.062 €/m², während exklusive Objekte bis zu 7.460 €/m² erreichen. Bei Häusern reichen die Preise von 3.870 €/m² für günstige Objekte bis hin zu 8.003 €/m² für hochwertige Neubauten. Grundstücke kosten im Durchschnitt etwa 6.924 €/m², mit Höchstpreisen bis 1.416 €/m².

Seit 2020 sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um etwa 10,5 % gestiegen (von 5.064 €/m² auf 5.594 €/m²), während Häuser eine moderate Steigerung von 7,1 % verzeichneten (von 5.394 €/m² auf 5.777 €/m²). Im Vergleich zum Vorjahr 2024 sind die Wohnungspreise 2025 um 0,9 % gestiegen, was auf eine Stabilisierung des Marktes hindeutet nach einem herausfordernden Jahr 2023.

Mietpreise

Die Mietpreise in Kirchseeon liegen für Bestandswohnungen bei durchschnittlich 10,36 €/m² und für Neubauwohnungen bei 10,75 €/m². Für Häuser betragen die Mietpreise im Bestand etwa 10,75 €/m² und für Neubauten 12,57 €/m². In den letzten zwölf Monaten sind die Mietpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand um 6,4 % gestiegen, während Bestandswohnungen eine moderate Steigerung von 1,2 % verzeichneten. Die Bruttomietrenditen liegen bei Bestandswohnungen bei 3,8 % und bei Neubauwohnungen bei 3,1 %, was Kirchseeon für Anleger attraktiv macht.

Preisfaktoren

Die Immobilienpreise in Kirchseeon variieren stark je nach Lage, Zustand und Ausstattung. Gute Wohnlagen, moderne Ausstattung und energieeffiziente Merkmale wie Wärmepumpen oder Smarthome-Systeme treiben die Preise nach oben. Einfache Wohnlagen oder sanierungsbedürftige Objekte sind günstiger. Besondere Merkmale wie Gärten, Balkone, Fußbodenheizung oder Nähe zur S-Bahn-Station erhöhen den Wert. Grundstücke mit Baupotenzial, insbesondere solche mit bestehenden Baugenehmigungen, sind für Investoren besonders interessant.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Kirchseeon ist vielfältig, mit einem Fokus auf Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Aktuell sind etwa 36 Kaufimmobilien und 153 Mietwohnungen auf dem Markt, wobei die Nachfrage nach familienfreundlichen Häusern und modernen Wohnungen besonders hoch ist. Beispiele für aktuelle Angebote umfassen:

• Eigentumswohnungen: Eine 3-Zimmer-Gartenwohnung (86 m², Baujahr 2022) für 515.000 € oder eine 4-Zimmer-Maisonette-Wohnung (116 m², Baujahr 1973) für 470.000 €.

• Häuser: Ein modernes Einfamilienhaus (227 m², Baujahr 2021) mit Smarthome-System für 1.399.000 € oder eine Doppelhaushälfte (156 m²) für 890.000 €.

• Grundstücke: Ein 2.277 m² großes Grundstück mit Baupotenzial für 1.495.000 €.

Die Nachfrage wird durch die Attraktivität Kirchseeons als Wohnort für Familien und Pendler nach München getrieben. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten und Immobilien in naturnahen Lagen wie am Eglhartinger Forst oder in der Nähe des Waldrands.

Wohnlagen

Kirchseeon bietet eine Mischung aus guten und einfachen Wohnlagen. Gute Wohnlagen, wie zentrale Bereiche nahe der S-Bahn-Station oder in Eglharting, zeichnen sich durch eine hervorragende Infrastruktur und Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten aus. Einfache Wohnlagen, etwa in den Ortsteilen Buch oder Ilching, sind ruhiger und oft von Natur umgeben, was sie für Naturliebhaber attraktiv macht. Die Preise variieren entsprechend: In zentralen Lagen sind die Quadratmeterpreise höher, während abgelegene Grundstücke oder ältere Bestandsobjekte günstiger sind.

Marktprognose für 2025

Die weitere Entwicklung des Immobilienmarkts in Kirchseeon hängt stark von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ab. Steigende Zinsen könnten die Nachfrage dämpfen, da höhere Finanzierungskosten die Käufer zurückhalten. Experten erwarten jedoch, dass die EZB im Laufe des Jahres 2025 die Leitzinsen senken könnte, was die Nachfrage nach Immobilien ankurbeln und die Preise stabilisieren oder leicht ansteigen lassen würde. Die Attraktivität Kirchseeons als Wohnort, insbesondere für Familien und Pendler, spricht für eine stabile Marktsituation. Langfristig könnte die Nachfrage nach energieeffizienten und modern ausgestatteten Immobilien weiter steigen, da Nachhaltigkeit und niedrige Betriebskosten immer wichtiger werden.

Tipps für Käufer und Verkäufer

Für Käufer

• Immobilienbewertung: Eine individuelle Bewertung ist essenziell, da Faktoren wie Mikrolage, Zustand und Ausstattung die Preise stark beeinflussen.

• Finanzierung: Nutzen Sie Fördermöglichkeiten wie KfW-Kredite für energieeffiziente Immobilien.

• Lage priorisieren: Zentrale Lagen mit guter Verkehrsanbindung bieten langfristig stabile Wertentwicklung.

Für Verkäufer

• Professionelle Bewertung: Eine fundierte Wertermittlung durch Immobilienmakler oder Gutachter erhöht die Erfolgschancen.

• Modernisierung: Investitionen in energetische Sanierung oder moderne Ausstattung können den Verkaufswert steigern.

• Transparenz: Klare Dokumentation und ein ansprechendes Expose sind entscheidend für einen schnellen Verkauf.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Kirchseeon bleibt 2025 attraktiv, getrieben durch die Nähe zu München, eine gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität. Die Preise für Wohnungen und Häuser sind stabil mit einer leichten Aufwärtsbewegung, während die Mietpreise moderat steigen. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Immobilien und Grundstücke mit Baupotenzial. Für Käufer und Verkäufer bietet der Markt Chancen, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und Beratung, um die besten Ergebnisse zu erzielen. Kirchseeon bleibt eine der begehrtesten Wohnlagen im Münchner Umland, mit Aussicht auf eine weiterhin stabile Marktentwicklung.

Umgebung von Kirchseeon

Bekanntlich zählt die Region des Landkreises Ebersberg zu den kleineren Landkreisen innerhalb Deutschlands, denn allein die Bevölkerungsreichste Stadt der Region Grafing bei München schafft es gerade einmal auf ca. 13.092, wogegen die Gemeinden Poing (knapp 14.147) und Vaterstetten über immerhin stolze 22.087 Einwohner verfügen. Dicht gefolgt von Markt Schwaben (rund 12.703), Ebersberg (circa 11.469). Im Mittelfeld sind unter anderen die Gemeinden Zorneding mit (rund 8.921), Pliening (circa 5.231), Glonn (5.300), Aßling (etwa 4.328) sowie Anzing (ca. 3.894) Einwohnern. Als das Schlußlicht der Region verfügt die Gemeinde Baiern gerade einmal über knapp 1.406 Einwohner.