Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Aßling

Immobilienmarkt Aßling

Einleitung

Aßling ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Ebersberg mit etwa 4.500 Einwohnern. Sie liegt im Atteltal, rund 35 Kilometer östlich von München, und ist durch ihre Bahnstation an der Strecke München–Rosenheim hervorragend an die Landeshauptstadt angebunden. Die Gemeinde bietet eine Mischung aus ländlicher Idylle und guter Infrastruktur, was sie für Familien, Pendler und Investoren attraktiv macht. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Aßling, einschließlich Angebot, Nachfrage, Preisentwicklung und Besonderheiten, und gibt einen Ausblick auf zukünftige Trends.

Lage und Infrastruktur

Aßling liegt im Voralpenland, eingebettet in eine malerische Umgebung mit Blick auf die Alpen. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Aßling, zu der auch Emmering und Frauenneuharting zählen. Mit einer direkten Zugverbindung (ca. 20 Minuten zum Münchner Ostbahnhof) ist Aßling besonders für Pendler attraktiv, die in München arbeiten, aber ein ruhigeres Wohnumfeld bevorzugen. Im Ort selbst gibt es eine gute Grundversorgung mit Supermärkten, Metzgereien, Bäckereien, Ärzten, Apotheken, Kindergärten sowie einer Grund- und Mittelschule. Weiterführende Schulen befinden sich in den nahegelegenen Städten Grafing (7 km) und Ebersberg (11 km). Das Freizeitangebot umfasst Rad- und Wanderwege, Badeseen und ein reges Vereinsleben, was die Lebensqualität zusätzlich steigert.

Immobilienangebot

Wohnimmobilien

Das Immobilienangebot in Aßling ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Besonders gefragt sind moderne Neubauten mit Energieeffizienzstandards (z. B. KfW 55), die oft mit Fußbodenheizung, Wärmepumpen und dreifachverglasten Fenstern ausgestattet sind. Beispiele sind schlüsselfertige Einfamilienhäuser mit Wohnflächen zwischen 160 und 280 m² sowie Doppel- und Reihenhäuser mit Grundstücken von 268 bis 972 m². Eigentumswohnungen, wie etwa 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit 63 bis 99 m², sind ebenfalls verfügbar, oft mit Balkon oder Terrasse.

Zusätzlich gibt es Bestandsimmobilien, darunter renovierungsbedürftige Bauernhäuser und Zweifamilienhäuser, die sich für Investoren oder Familien eignen, die eine Immobilie nach eigenen Vorstellungen umgestalten möchten. Besondere Objekte, wie ehemalige Bauernhöfe oder historische Gebäude, sind ebenfalls auf dem Markt, allerdings in geringerer Zahl.

Grundstücke

Bauland in Aßling ist begehrt, da es durch die Nähe zu München und die begrenzte Verfügbarkeit eine gute Wertsteigerung verspricht. Grundstücke mit einer Größe von etwa 500 bis 1.000 m² sind für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder kleinere Mehrfamilienhäuser geeignet. Die Bebaubarkeit richtet sich oft nach § 34 BauGB oder bestehenden Bebauungsplänen. Bodenrichtwerte variieren je nach Lage, wobei zentrale Grundstücke mit guter Anbindung höher bewertet werden. Landwirtschaftsflächen, wie etwa 60.000 m² Grünland, stehen ebenfalls zum Verkauf, sind jedoch primär für Investoren oder landwirtschaftliche Nutzung interessant.

Mietobjekte

Auf dem Mietmarkt dominieren Wohnungen mit 2 bis 4 Zimmern, die oft möbliert für temporäres Wohnen angeboten werden. Mietpreise liegen bei etwa 700 bis 1.450 € (zzgl. Nebenkosten) für Wohnflächen von 63 bis 99 m². Reihenhäuser und Doppelhaushälften zur Miete sind seltener, aber ebenfalls verfügbar, mit monatlichen Mieten ab etwa 1.200 €. Besonders hervorzuheben sind moderne Mietobjekte mit energieeffizienten Ausstattungen, wie Luft-Wärmepumpen und Wohnraumbelüftung mit Wärmerückgewinnung.

Preisentwicklung

Kaufpreise

Die Kaufpreise in Aßling spiegeln die Attraktivität der Region wider, bleiben jedoch im Vergleich zu München erschwinglich. Einfamilienhäuser kosten je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 748.000 und 1.700.000 €, wobei Neubauten im oberen Preissegment liegen. Beispielsweise kostet eine moderne Stadtvilla mit 280 m² Wohnfläche etwa 1.700.000 €, während ein Zweifamilienhaus mit 171 m² für rund 949.000 € angeboten wird. Reihenhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich preislich zwischen 715.000 und 889.000 €. Eigentumswohnungen kosten etwa 495.000 € für 99 m². Grundstücke werden mit Preisen zwischen 11,60 €/m² (für landwirtschaftliche Flächen) und deutlich höheren Werten für Bauland gehandelt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Aßling liegen im mittleren bis gehobenen Segment für Oberbayern. Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Wohnungen bewegen sich zwischen 10 und 14 €, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Neubauwohnungen und möblierte Objekte sind tendenziell teurer. Häuser zur Miete sind selten, aber moderne Reihenhäuser mit 150–180 m² kosten etwa 1.200 bis 1.600 € pro Monat.

Preistrends

Die Preise für Immobilien in Aßling sind in den letzten Jahren gestiegen, was auf die Nähe zu München und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen ist. Dennoch ist die Preissteigerung moderater als in der Metropolregion München selbst. Besonders Neubauten mit hohem Energiestandard erfahren eine starke Nachfrage, was die Preise in diesem Segment weiter antreibt. Bestandsimmobilien, insbesondere renovierungsbedürftige Objekte, bieten hingegen Potenzial für preisbewusste Käufer.

Nachfrage und Zielgruppen

Die Nachfrage nach Immobilien in Aßling ist hoch, insbesondere bei Familien und Pendlern, die die Nähe zu München schätzen, aber eine ruhigere Wohnlage bevorzugen. Moderne, energieeffiziente Häuser und Wohnungen sind besonders gefragt, da sie den aktuellen Anforderungen an Nachhaltigkeit und Wohnkomfort entsprechen. Investoren zeigen Interesse an Mehrfamilienhäusern und Grundstücken, da die Region ein stabiles Wertsteigerungspotenzial bietet. Auch temporäre Mieter, wie Berufspendler oder Studenten, suchen verstärkt nach möblierten Wohnungen für kurzfristige Aufenthalte.

Besonderheiten des Immobilienmarkts

• Energieeffizienz: Viele Neubauten in Aßling entsprechen hohen Energiestandards (z. B. KfW 55 oder A+), was durch Förderprogramme wie die KfW unterstützt wird. Dies macht sie besonders attraktiv für umweltbewusste Käufer und Mieter.

• Ländliche Idylle mit Stadtnähe: Die Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an München ist ein Alleinstellungsmerkmal, das die Nachfrage antreibt.

• Begrenztes Angebot: Die Verfügbarkeit von Bauland und Immobilien ist begrenzt, was den Markt wettbewerbsintensiv macht.

• Vielfalt der Objekte: Von modernen Stadtvillen über renovierungsbedürftige Bauernhöfe bis hin zu möblierten Mietwohnungen bietet Aßling ein breites Spektrum an Immobilien, das unterschiedliche Bedürfnisse abdeckt.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Aßling wird auch in den kommenden Jahren von der Nähe zu München und der steigenden Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien geprägt sein. Die Preise dürften weiter moderat steigen, insbesondere für Neubauten und zentral gelegene Grundstücke. Gleichzeitig könnten Bestandsimmobilien, die Renovierungsbedarf haben, eine attraktive Option für preisbewusste Käufer bleiben. Die geplante Verbesserung der Infrastruktur, wie etwa der Ausbau von Glasfaseranschlüssen, wird die Attraktivität der Gemeinde weiter erhöhen. Investoren sollten den Markt für Mehrfamilienhäuser und Grundstücke im Auge behalten, da diese langfristig stabile Renditen versprechen.

Fazit

Aßling bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für Familien, Pendler und Investoren, die eine Balance zwischen ländlicher Ruhe und guter Anbindung an München suchen. Das Angebot reicht von modernen Neubauten über renovierungsbedürftige Bestandsimmobilien bis hin zu begrenztem Bauland, wobei die Preise im Vergleich zur Metropolregion München moderat bleiben. Die hohe Nachfrage und die begrenzte Verfügbarkeit machen Aßling zu einem wettbewerbsintensiven, aber vielversprechenden Markt mit Potenzial für Wertsteigerung.

Umgebung von Aßling

Bekanntlich zählt die Region des Landkreises Ebersberg zu den kleineren Landkreisen innerhalb Deutschlands, denn allein die Bevölkerungsreichste Stadt der Region Grafing bei München schafft es gerade einmal auf ca. 13.092, wogegen die Gemeinden Poing (knapp 14.147) und Vaterstetten über immerhin stolze 22.087 Einwohner verfügen. Dicht gefolgt von Markt Schwaben (rund 12.703), Ebersberg (circa 11.469) sowie Kirchseeon (etwa 10.047) Einwohner. Im Mittelfeld sind unter anderen die Gemeinden Zorneding mit (rund 8.921), Pliening (circa 5.231), Glonn (5.300) sowie Anzing (ca. 3.894) Einwohnern. Als das Schlußlicht der Region verfügt die Gemeinde Baiern gerade einmal über knapp 1.406 Einwohner.