Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliensachverständigen in Ebersberg, Kirchner & Kollegen setzen Immobilienbewertung in Ebersberg und im Freistaat Bayern um. Die Kooperation von Sachverständigen für Immobilienbewertung ist mit einem Standort in der Nähe von oder direkt in Ebersberg ansässig. Ebersberg ist Kreisstadt im Landkreis Ebersberg und liegt im Bereich des Regierungsbezirks Oberbayern in Bayern.
Der Immobilienmarkt Ebersberg
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Ebersberg und in der Region Oberbayern werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Oberbayern erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Ebersberg
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in der Stadt Ebersberg, in der Region Oberbayern, zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich der Region des Landkreises Ebersberg zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Ebersberg
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Landkreises Ebersberg und der Stadt Ebersberg in Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Ebersberg einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Ebersberg um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Ebersberg
Einleitung
Der Landkreis Ebersberg, etwa 30 Kilometer östlich von München gelegen, ist eine der begehrtesten Wohnregionen im Münchner Umland. Die Nähe zur Landeshauptstadt, die gute Verkehrsanbindung über die S-Bahn-Linie S4 und die Autobahn A94 sowie die idyllische Lage am Ebersberger Forst machen den Landkreis sowohl für Pendler als auch für Familien attraktiv. Dieser Bericht analysiert die aktuelle Lage des Immobilienmarkts im Landkreis Ebersberg, beleuchtet die Preisentwicklung, Trends bei Kauf- und Mietpreisen, die Nachfrage nach verschiedenen Immobilientypen sowie die Herausforderungen und Chancen für Käufer, Mieter und Investoren im Jahr 2025.
Marktentwicklung und Preistrends
Der Immobilienmarkt im Landkreis Ebersberg zeigt seit mehreren Jahren eine klare Trennung zwischen Kauf- und Mietpreisentwicklungen. Während die Kaufpreise für Immobilien seit 2022 teilweise stagnieren oder leicht rückläufig sind, verzeichnen die Mietpreise einen kontinuierlichen Anstieg. Diese Entwicklung ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen, darunter gestiegene Zinsen, hohe Baukosten und eine anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten bei gleichzeitig begrenztem Angebot.
Kaufpreise
Die Kaufpreise für Immobilien im Landkreis Ebersberg sind in den letzten Jahren von einem starken Anstieg in eine Phase der Stagnation oder leichten Korrektur übergegangen. Im Jahr 2025 liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser bei etwa 5.800 bis 6.200 Euro, während Eigentumswohnungen Preise zwischen 4.200 und 5.500 Euro pro Quadratmeter erzielen. Besonders hochwertige oder zentral gelegene Objekte in Gemeinden wie Vaterstetten, Poing oder Grafing erreichen Spitzenwerte von bis zu 9.000 Euro pro Quadratmeter, während weniger nachgefragte Lagen oder sanierungsbedürftige Immobilien günstiger sind.
Die Preiskorrektur ist vor allem auf die gestiegenen Zinsen zurückzuführen, die seit 2022 die Finanzierungskosten erhöht haben. Viele potenzielle Käufer, insbesondere solche mit begrenztem Eigenkapital, können sich große Einfamilienhäuser oder Grundstücke nicht mehr leisten. Dennoch bleibt der Markt stabil, da die Nachfrage nach Immobilien in guten Lagen weiterhin hoch ist. Besonders in der Kreisstadt Ebersberg und in Gemeinden wie Grafing oder Vaterstetten bleibt die Kaufnachfrage trotz hoher Preise ungebrochen, da diese Orte durch ihre Nähe zu München, gute Infrastruktur und hohen Freizeitwert punkten.
Mietpreise
Im Gegensatz zu den Kaufpreisen steigen die Mietpreise im Landkreis Ebersberg weiter an. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen bei etwa 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten von bis zu 21 Euro in gefragten Lagen wie Vaterstetten oder Poing. Für Häuser variieren die Mietpreise je nach Ausstattung und Lage zwischen 1.600 und 2.400 Euro pro Monat. Der Anstieg der Mietpreise ist auf ein anhaltendes Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen. Trotz eines gewissen Leerstands, insbesondere in älteren Bestandsobjekten, reicht das Angebot an modernen Mietwohnungen nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Besonders Pendler, junge Berufstätige und Familien suchen nach bezahlbarem Wohnraum in der Region.
Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Immobilien im Landkreis Ebersberg bleibt hoch, insbesondere in den zentralen und gut angebundenen Gemeinden wie Ebersberg, Grafing, Vaterstetten, Poing und Markt Schwaben. Diese Orte profitieren von ihrer Nähe zu München, einer guten Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sowie einem hohen Freizeitwert durch die Nähe zum Ebersberger Forst und den Alpen. Besonders gefragt sind energetisch sanierte Häuser, moderne Eigentumswohnungen und Doppelhäuser in guten Lagen.
Das Angebot an Immobilien bleibt jedoch begrenzt. Der Neubau ist durch hohe Baukosten und restriktive Baulandausweisungen stark eingeschränkt. Laut Analysen müssten im Landkreis jährlich etwa 900 zusätzliche Wohnungen entstehen, um die Nachfrage zu decken, doch die tatsächliche Bautätigkeit liegt deutlich darunter. Dies führt zu einem anhaltenden Druck auf den Mietmarkt und macht den Kauf von Immobilien für viele Haushalte unerschwinglich, insbesondere bei gestiegenen Zinsen.
Regionale Unterschiede
Die Immobilienpreise und die Nachfrage variieren innerhalb des Landkreises stark. In der Kreisstadt Ebersberg selbst sind die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser hoch, aber im Vergleich zu Vaterstetten oder Poing etwas moderater. Vaterstetten gilt als die teuerste Gemeinde, mit Preisen für freistehende Einfamilienhäuser von bis zu 1,95 Millionen Euro. Grafing ist aufgrund seines historischen Stadtkerns und der guten Verkehrsanbindung ebenfalls sehr gefragt. Ländlichere Gemeinden wie Aßling, Hohenlinden oder Emmering bieten günstigere Alternativen, wobei die Mietpreise hier zwischen 8,50 und 14,50 Euro pro Quadratmeter liegen.
Herausforderungen und Chancen
Herausforderungen
Hohe Zinsen: Die gestiegenen Finanzierungskosten machen den Immobilienerwerb für viele Haushalte schwierig, insbesondere für junge Familien oder Käufer mit geringem Eigenkapital.
Begrenztes Angebot: Die restriktive Baulandausweisung und die hohen Baukosten bremsen den Neubau, was den Druck auf den Bestandsmarkt erhöht.
Steigende Mieten: Die stark steigenden Mietpreise belasten Mieter und machen den Wohnungsmarkt für einkommensschwache Haushalte zunehmend unzugänglich.
Chancen
Preiskorrektur: Die leichte Abkühlung der Kaufpreise bietet Verhandlungsspielraum, insbesondere bei Bestandsimmobilien oder weniger nachgefragten Objekten.
Nachfrage nach energetisch sanierten Objekten: Immobilien mit hoher Energieeffizienz sind besonders gefragt und bieten Chancen für Investoren, die in Modernisierungen investieren.
Attraktive Lage: Die Nähe zu München und die gute Infrastruktur machen den Landkreis Ebersberg weiterhin attraktiv für Kapitalanleger und Eigennutzer.
Ausblick
Für das Jahr 2025 wird erwartet, dass der Immobilienmarkt im Landkreis Ebersberg stabil bleibt, mit leichten Preiskorrekturen bei Kaufobjekten und weiter steigenden Mietpreisen. Die Zinsentwicklung der Europäischen Zentralbank wird einen maßgeblichen Einfluss auf die Kaufkraft haben. Sollten die Zinsen sinken, könnte dies den Immobilienmarkt beleben und zu einer leichten Erholung der Kaufpreise führen. Gleichzeitig wird die Nachfrage nach Mietobjekten hoch bleiben, da viele Haushalte aufgrund der hohen Kaufpreise auf den Mietmarkt ausweichen.
Langfristig wird die Entwicklung des Immobilienmarkts stark von der Bautätigkeit und der Baulandausweisung abhängen. Initiativen wie die Nachverdichtung in Wohngebieten wie Friedenseiche VIII in Ebersberg oder der Bau von Gemeindewohnungen in Vaterstetten könnten den Druck auf den Wohnungsmarkt etwas lindern. Dennoch bleibt der Landkreis Ebersberg eine der teuersten und begehrtesten Regionen im Münchner Umland, was sowohl Chancen als auch Herausforderungen für den Immobilienmarkt mit sich bringt.
Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Ebersberg bleibt dynamisch, geprägt von hohen Preisen, starker Nachfrage und begrenztem Angebot. Während die Kaufpreise eine Phase der Stagnation oder leichten Korrektur durchlaufen, setzen die Mietpreise ihren Aufwärtstrend fort. Für Käufer und Investoren bieten sich Chancen durch Verhandlungsspielräume und die hohe Attraktivität der Region, während Mieter mit steigenden Kosten und begrenztem Angebot konfrontiert sind. Der Landkreis Ebersberg bleibt ein Premiumstandort, der jedoch eine sorgfältige Kalkulation und Planung erfordert, um von den Möglichkeiten des Immobilienmarkts zu profitieren.
Umgebung von Ebersberg
Bekanntlich zählt die Region des Landkreises Ebersberg zu den kleineren Landkreisen innerhalb Deutschlands, denn allein die Bevölkerungsreichste Stadt der Region Grafing bei München schafft es gerade einmal auf ca. 13.092, wogegen die Gemeinden Poing (knapp 14.147) und Vaterstetten über immerhin stolze 22.087 Einwohner verfügen. Dicht gefolgt von Markt Schwaben (rund 12.703), Ebersberg (circa 11.469) sowie Kirchseeon (etwa 10.047) Einwohner. Im Mittelfeld sind unter anderen die Gemeinden Zorneding mit (rund 8.921), Pliening (circa 5.231), Glonn (5.300), Aßling (etwa 4.328) sowie Anzing (ca. 3.894) Einwohnern. Als das Schlußlicht der Region verfügt die Gemeinde Baiern gerade einmal über knapp 1.406 Einwohner.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Ebersberg für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Ebersberg
Ebersberg ist die Kreisstadt im gleichnamigen Landkreis des Bundeslandes Bayern und liegt in Oberbayern. Der Ebersberger Forst ist eines der größten zusammenhängenden Waldgebiete von ganz Deutschland. Die Landeshauptstadt München liegt rund 30 Kilometer im Westen von Ebersberg.
Kultur und Bildung
Die Stadt Ebersberg hat ihren Besuchern einige interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Der älteste westliche Teil der Wallfahrtskirche St. Sebastian stammt aus dem Jahre 1230. Im späten 18. Jahrhundert wurde der Sakralbau im Stil des Rokoko umgestaltet. Die Sebastianskapelle von 1450 enthält barocke Stuckaturen und das Kopfreliquiar des Heiligen Sebastian. Das Rathaus der Stadt Ebersberg steht am Marienplatz und befindet sich in der ehemaligen Klostertaverne. Der heutige Aussichtsturm auf der Ludwigshöge stammt von 1914 und geht auf einen hölzernen Vorgängerbau aus dem Jahre 1873 zurück. Der 36 Meter hohe Turm bietet einen herrlichen Ausblick auf den Ebersberger Forst. Auf der Ludwigshöhe kann man auch das Museum Wald und Umwelt besuchen. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Ebersberg zwei Grundschulen, eine Mittelschule und eine Realschule zur Verfügung.
Wirtschaft
Der Wirtschaftsstandort Ebersberg wird vor allem von mittelständischen Betrieben geprägt. Im Jahr 2015 waren in der Stadt insgesamt 1.121 Gewerbe angemeldet, die Tendenz entwickelt sich in diesem Bereich steigend. Ebersberg verfügt über drei Gewerbegebiete, das größte stellt rund 19 Hektar Fläche zur Verfügung, ein weiteres rund 7 Hektar und das kleinste rund 4 Hektar. Auch die Landwirtschaft spielt noch eine bedeutende Rolle. Am Standort gibt es rund 4.500 Arbeitsplätze. Ebersberg ist eine der wenigen Städte im Raum München, die mehr Einpendler als Auspendler aufweisen. Am Standort sitzt die Kreisbehörde und auch die Kreisklinik zählt zu den wichtigen Arbeitgebern der Stadt. Die Stadt Ebersberg darf sich über eine vergleichsweise niedrige Arbeitslosenquote freuen und verfügt zudem über ein relativ hohes Pro-Kopf-Einkommen.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Ebersberg ist über die Bundesstraße B304 von München nach Salzburg in den Fernverkehr eingebunden. Ein direkter Autobahnanschluss besteht nicht. Der Bahnhof Ebersberg liegt an der Schienenstrecke von Grafing nach Wasserburg. Hier besteht Anschluss zum S-Bahn-Netz von München, es verkehren die Linien S4 und S6. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Der nächstgelegene Flughafen ist München, die Entfernung beträgt rund 40 Kilometer.
Der Verwaltungssitz der Gemeinde ist Marienplatz 1 in 85560 Ebersberg (Telefon: 0 80 92/ 82 55 0). Unser Immobiliengutachter in der Region Oberbayern erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte. Umfeld von Ebersberg: Grafing, Kirchseeon, Forstinning, Hohenlinden und Steinhöring.
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