Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Uttenreuth

Immobilienmarkt Uttenreuth

1. Einleitung

Uttenreuth, eine Gemeinde im Landkreis Erlangen-Höchstadt in Bayern, liegt etwa 2,5 km östlich der Universitätsstadt Erlangen und zeichnet sich durch ihre attraktive Lage im Grünen sowie die Nähe zur Stadt aus. Mit einer Bevölkerung von rund 5.040 Einwohnern bietet Uttenreuth eine hohe Lebensqualität durch eine exzellente Infrastruktur, gute Verkehrsanbindungen und die Nähe zu Natur und Erholungsgebieten. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Uttenreuth, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Preisentwicklungen, Renditen, Angebotssituation sowie Trends und Prognosen für das Jahr 2025.

2. Kaufpreise für Immobilien

2.1 Eigentumswohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Uttenreuth liegt aktuell bei etwa 4.091 €. Seit dem dritten Quartal 2020 ist ein Preisanstieg von 12,3 % zu verzeichnen, als der Quadratmeterpreis noch bei 3.642 € lag. Für hochwertige Neubauwohnungen in guten Lagen können die Preise bis zu 4.942 €/m² betragen, während Bestandswohnungen in einfacheren Lagen bei etwa 3.900 €/m² liegen. Die Preisspanne ist stark von Faktoren wie Lage, Baujahr, Ausstattung und Zustand der Immobilie abhängig. Besonders gefragt sind moderne Wohnungen mit durchdachten Grundrissen, Fußbodenheizung, Balkon oder Terrasse und nachhaltigen Energiestandards.

2.2 Häuser

Für Häuser liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei etwa 5.085 €/m², was einem Anstieg von 10,6 % seit dem dritten Quartal 2020 entspricht (damals 4.596 €/m²). Die Preisspanne reicht von etwa 4.385 €/m² für sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien bis hin zu 7.467 €/m² für hochwertige Neubau-Doppelhaushälften in Toplagen. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Doppelhäuser in massiver Bauweise, die moderne Standards wie Fußbodenheizung, Parkettböden und hochwertige Sanitärausstattung erfüllen. Ein Beispiel ist ein Neubau-Doppelhaus am Schleifweg mit Preisen zwischen 856.000 € und 903.500 € für 121 m² Wohnfläche.

2.3 Grundstücke

Der Bodenrichtwert für unbebaute Grundstücke in Uttenreuth liegt im Jahr 2025 bei etwa 532,78 €/m² bis 620,58 €/m², je nach Ortsteil. Grundstückspreise variieren stark je nach Lage, Größe und Bebaubarkeit. Ein vollerschlossenes Baugrundstück mit 830 m², das die Errichtung eines Einfamilienhauses mit bis zu zwei Wohneinheiten erlaubt, ist ein Beispiel für das hohe Interesse an Baugrund in Uttenreuth. Die Preise können jedoch durch individuelle Faktoren wie die Nähe zu Grünflächen oder die Verfügbarkeit von Infrastruktur stark schwanken.

3. Mietpreise

3.1 Wohnungen

Die Mietpreise in Uttenreuth variieren je nach Baujahr und Lage. Für Bestandswohnungen liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 8,57 €/m², während Neubauwohnungen etwa 9,53 €/m² kosten. In guten bis sehr guten Wohnlagen, wie sie in Uttenreuth überwiegend anzutreffen sind, können Mietpreise für Bestandswohnungen zwischen 11,78 €/m² und 13,59 €/m² liegen. Neubauwohnungen in Toplagen erreichen bis zu 14,08 €/m². In den letzten zwölf Monaten sind die Mietpreise für Bestandswohnungen um 2,3 % gesunken, was auf eine leichte Marktentlastung hindeutet.

3.2 Häuser

Die Mietpreise für Bestandshäuser liegen im Durchschnitt bei 8,15 €/m², während Neubauhäuser etwa 9,15 €/m² kosten. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wurde in den letzten zwölf Monaten ein Rückgang der Mietpreise um 5,6 % verzeichnet, was auf eine geringere Nachfrage oder ein erhöhtes Angebot in diesem Segment hindeuten könnte. Ein Beispiel ist eine 4-Zimmer-Wohnung mit 115 m² in der Danziger Straße, die für 1.550 € monatlich angeboten wird.

4. Rendite und Investitionspotenzial

Die Bruttomietrendite für Bestandswohnungen in Uttenreuth liegt bei etwa 3,4 %, für Neubauwohnungen bei etwa 3,0 %. Diese Werte sind im Bundesvergleich relativ hoch, machen Uttenreuth jedoch besonders für Investoren interessant, die auf langfristige Wertsteigerung setzen. Die Wertsteigerung von Immobilien betrug in den letzten fünf Jahren insgesamt 40,08 %, was eine jährliche Steigerung von etwa 8 % bedeutet. Aufgrund eines hohen Kaufpreisfaktors von etwa 30 Jahren ist die Amortisation durch Mieteinnahmen jedoch langfristig ausgelegt. Das relativ hohe Durchschnittsalter der Bevölkerung (47 Jahre) könnte die Nachhaltigkeit von Investitionen beeinflussen, wird aber durch das Bevölkerungswachstum von 6,4 % in den letzten zehn Jahren ausgeglichen.

5. Angebotssituation

Das Immobilienangebot in Uttenreuth ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuell gibt es etwa 20–30 Immobilienangebote, darunter Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Grundstücke. Besonders hervorgehoben werden Neubauprojekte wie „Erlanger37“, ein Mehrfamilienhaus mit sechs bis sieben Eigentumswohnungen mit Wohnflächen zwischen 68 und 75 m². Diese zeichnen sich durch moderne Ausstattung, nachhaltige Bauweise und attraktive Finanzierungskonditionen aus. Doppelhaushälften am Schleifweg mit Preisen zwischen 719.000 € und 999.000 € sind ebenfalls stark nachgefragt. Für Investoren gibt es vermietete Wohnungen, die bevorzugt an Vorsorgekäufer mit Fortführung des Mietverhältnisses verkauft werden. Grundstücke sind selten, aber ein Beispiel ist ein 830 m² großes Baugrundstück mit angrenzendem Waldgrundstück, das hohe Lebensqualität durch die Nähe zur Natur bietet.

6. Markttrends und Prognosen

Der Immobilienmarkt in Uttenreuth bleibt 2025 robust, obwohl die Mietpreise für Bestandsimmobilien leicht rückläufig sind. Die Nähe zu Erlangen und die hohe Lebensqualität fördern die Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere nach modernen Neubauten. Die Quadratmeterpreise für Häuser und Wohnungen werden voraussichtlich weiter moderat steigen, getrieben durch die begrenzte Verfügbarkeit von Baugrund und die Attraktivität der Region. Für 2025 ist geplant, weitere Daten zu Quadratmeterpreisen für einzelne Ortsteile und Straßen zu veröffentlichen, was die Transparenz im Markt erhöhen wird. Investoren sollten jedoch die hohen Kaufpreise und den langen Amortisationszeitraum berücksichtigen. Der Fokus auf nachhaltige Bauweise und energieeffiziente Immobilien wird an Bedeutung gewinnen, da Käufer zunehmend Wert auf Umweltaspekte legen.

7. Fazit

Uttenreuth bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für Eigennutzer und Investoren, geprägt von hohen Kaufpreisen, stabilen Mietpreisen und einer guten Infrastruktur. Die Preisentwicklung der letzten Jahre zeigt eine klare Aufwärtsbewegung, insbesondere bei Eigentumswohnungen und Häusern. Für Käufer ist eine individuelle Immobilienbewertung essenziell, da Lage, Zustand und Ausstattung die Preise stark beeinflussen. Trotz leichter Rückgänge bei Mietpreisen bleibt Uttenreuth ein gefragter Standort, insbesondere für diejenigen, die die Nähe zu Erlangen mit einer ruhigen, naturnahen Umgebung kombinieren möchten. Für 2025 wird ein weiterhin dynamischer, aber stabiler Immobilienmarkt erwartet, mit Fokus auf Qualität und Nachhaltigkeit.

Umgebung von Uttenreuth

Die Stadt Herzogenaurach gehört mit rund 22.918 Einwohnern zu den am dichtesten besiedelten Städten und Gemeinden des Landkreises und wird allenfalls vonder kreisfreien Stadt Erlangen (ca. 105.624) Einwohner übertroffen, welche zugleich Verwaltungssitz der Region ist. Es folgen die Städte und Gemeinden Eckental (knapp14.058), Höchstadt an der Aisch (rund 13.126), Uffenreuth (circa 11.584), Heroldsberg (etwa 8.365), Baiersdorf (ca. 7.433), Weisendorf (6.500) und Adelsdorf mit seinen 7.427 Einwohnern. Ein Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden, welche Einwohnerzahlen zwischen 5.000 sowie 2.000 vorweisen können darunter Hemhofen (5.400), Heßdorf (3.600), Aurachtal (3.100), Lonnerstadt (2.100), Mühlhausen (1.700), Vestenbergsgreuth (1.600), Wachenroth (2.300)  sowie Möhrendorf (etwa 4.609, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Die Rote Laterne und somit das Schlußlicht des Landkreises bildet die Gemeinde Marloffstein mit knapp 1.557 Einwohner.