Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Heroldsberg

Immobilienmarkt Heroldsberg

Einleitung

Heroldsberg, eine Marktgemeinde nordöstlich von Nürnberg mit etwa 8.500 Einwohnern, ist bekannt für ihre idyllische Lage, gute Infrastruktur und die Nähe zur Metropole Nürnberg sowie zur Stadt Erlangen. Die Gemeinde bietet eine attraktive Kombination aus ländlichem Charme, kulturellen Sehenswürdigkeiten wie den vier historischen Schlössern und modernen Annehmlichkeiten, darunter das renommierte Schlossbad. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Heroldsberg, einschließlich Kauf- und Mietpreise, Trends, Nachfrage, Angebot sowie Einflussfaktoren wie Lage und Infrastruktur.

Immobilienpreise für Kaufimmobilien

Der Immobilienmarkt in Heroldsberg zeigt eine stabile bis steigende Preisentwicklung, die durch die Attraktivität der Region und die Nähe zu wirtschaftlich starken Zentren wie Nürnberg und Erlangen unterstützt wird.

Kaufpreise für Häuser

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Heroldsberg liegt im Jahr 2025 bei etwa 4.028 €. Für Einfamilienhäuser variieren die Preise je nach Größe und Ausstattung:

• Ein Haus mit etwa 100 m² Wohnfläche kostet durchschnittlich 4.954 €/m².

• Für ein 150 m² Haus werden etwa 4.968 €/m² veranschlagt.

• Größere Häuser mit 200 m² Wohnfläche liegen bei rund 4.931 €/m².

Die Preisspanne ist groß: Günstige Bestandshäuser sind ab etwa 2.004 €/m² erhältlich, während hochwertige oder luxuriöse Immobilien bis zu 6.518 €/m² kosten können. Besonders gefragt sind modernisierte Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser, die sowohl zur Eigennutzung als auch als Kapitalanlage genutzt werden. Ein Beispiel ist ein 2012 kernsaniertes Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und einer Souterrain-Einliegerwohnung, das für 1.050.000 € angeboten wird. Solche Objekte punkten mit hochwertiger Ausstattung wie 3-fach-Isolierglasfenstern und ökologischem Kalkputz.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in Heroldsberg kosten im Durchschnitt 3.388 €/m². Die Preisspanne reicht von 2.187 €/m² für einfachere Bestandswohnungen bis zu 4.427 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen. Besonders gefragt sind moderne Neubauwohnungen mit Ausstattungsmerkmalen wie offenen Küchen, Fußbodenheizung, Designerarmaturen und großzügigen Terrassen oder Dachterrassen. Eine 3-Zimmer-Neubauwohnung (2020) mit Dachterrasse und hochwertiger Ausstattung kostet beispielsweise etwa 295.000 € für 95 m². Die Preise für Wohnungen sind im Vergleich zum Vorjahr um etwa 2,6 % gestiegen, was auf eine anhaltende Nachfrage hinweist.

Grundstücke

Baugrundstücke in Heroldsberg sind aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit und der attraktiven Lage sehr gefragt. Ein sonniges Grundstück mit Südlage in einer ruhigen Wohngegend wird häufig nach §34 BauGB (Nachbarschaftsbebauung) entwickelt. Die Preise für Grundstücke variieren stark je nach Lage und Größe, wobei genaue Bodenrichtwerte derzeit schwer verfügbar sind. Die Nachfrage nach Grundstücken wird durch die Möglichkeit individueller Gestaltung und die gute Verkehrsanbindung angetrieben.

Mietpreise

Der Mietmarkt in Heroldsberg ist ebenfalls lebhaft, da die Gemeinde für Pendler nach Nürnberg und Erlangen attraktiv ist. Der aktuelle Mietspiegel für 2025 gibt eine Kaltmiete von durchschnittlich 11,52 €/m² an, was eine Warmmiete von etwa 14,18 €/m² ergibt (inklusive Nebenkosten von 2,70 €/m²). Im Vergleich zu 2018 (9,38 €/m² Kaltmiete) entspricht dies einem Anstieg von 2,16 €/m² über sieben Jahre.

Mietpreise nach Immobilientyp

• Bestandswohnungen: Die Mietpreise liegen bei etwa 8,35 €/m², während Neubauwohnungen durchschnittlich 8,45 €/m² kosten. Kleine Appartements (ca. 20 m²) sind teurer und erreichen bis zu 21,30 €/m² Kaltmiete aufgrund der hohen Nachfrage nach kompakten Wohneinheiten.

• Häuser: Bestandshäuser haben eine Durchschnittsmiete von 9,33 €/m², während Neubauhäuser günstiger bei 6,96 €/m² liegen. Dies ist auf die höheren Energiekosten älterer Gebäude zurückzuführen.

• Spezifische Beispiele: Eine vollständig renovierte 4-Zimmer-Wohnung in der „Schustervilla“ im Zentrum von Heroldsberg kostet 1.825 € Warmmiete (ca. 95 m²). Eine 3-Zimmer-Wohnung mit großem Balkon und skandinavischem Stil liegt bei ähnlichen Preisen, abhängig von Lage und Ausstattung.

Die Mietpreise sind in den letzten Jahren gestiegen, insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser (11,3 % Anstieg) und Bestandswohnungen (3,8 % Anstieg). Die Bruttomietrenditen sind mit 3,7 % für Bestandswohnungen und 2,9 % für Neubauwohnungen überdurchschnittlich hoch, was Heroldsberg für Kapitalanleger attraktiv macht.

Markttrends und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Heroldsberg ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach sowohl Kauf- als auch Mietimmobilien. Die Gründe hierfür sind vielfältig:

• Lage und Infrastruktur: Heroldsberg bietet eine hervorragende Anbindung an Nürnberg (12 Minuten mit der Gräfenberg-Bahn) und Erlangen (18 Minuten per PKW). Die Nähe zu Autobahnen (A3, A9) und die gute lokale Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Supermärkten und Freizeitangeboten erhöhen die Attraktivität.

• Wohnqualität: Viele Immobilien, insbesondere Neubauten, bieten moderne Ausstattung wie Fußbodenheizung, hochwertige Küchen und nachhaltige Baustandards (z. B. KfW-40). Auch sanierte Bestandsimmobilien, wie ein 1959 gebautes und 2015 modernisiertes Zweifamilienhaus für 595.000 €, sind gefragt.

• Kulturelle und natürliche Attraktivität: Die vier Schlösser, das Schlossbad und die Nähe zu Naherholungsgebieten wie der Fränkischen Schweiz machen Heroldsberg besonders für Familien und Naturliebhaber interessant.

• Kapitalanlage: Die hohen Mietrenditen und die positive Wertentwicklung machen Heroldsberg zu einem lohnenden Standort für Investoren. Besonders Mehrfamilienhäuser und vermietete Wohnungen sind gefragt.

Angebot

Das Angebot an Immobilien in Heroldsberg ist vielfältig, jedoch begrenzt, was die Preise nach oben treibt. Aktuell sind etwa 792 Mietwohnungen, 1.739 Eigentumswohnungen, 1.316 Häuser und diverse Grundstücke verfügbar. Besonders hervorzuheben sind:

• Neubauwohnungen: Projekte wie die „Frankenresidenz Entensee“ oder Neubauten mit 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen (48,8–107,1 m²) bieten moderne Standards und sind besonders bei jungen Familien und Pendlern beliebt.

• Bestandsimmobilien: Historische Objekte wie der „Gelber Löwe“, ein denkmalgeschützter Hotel-Gasthof aus dem Jahr 1535, bieten großes Entwicklungspotenzial, etwa durch Nachverdichtung.

• Grundstücke: Attraktive Baugrundstücke mit Südausrichtung oder unverbaubarem Blick ins Grüne sind selten, aber sehr gefragt.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren beeinflussen den Immobilienmarkt in Heroldsberg:

• Wirtschaftliche Lage: Die Nähe zu wirtschaftsstarken Städten wie Nürnberg und Erlangen zieht Pendler an. Niedrige Kreditzinsen fördern den Immobilienkauf.

• Demografische Entwicklung: Seit den 1970er Jahren verzeichnet Heroldsberg einen stetigen Einwohnerzuzug, was die Nachfrage nach Wohnraum erhöht.

• Baujahr und Ausstattung: Neubauten und sanierte Immobilien erzielen höhere Preise aufgrund besserer Energieeffizienz und moderner Ausstattung. Ältere Bestandsimmobilien sind günstiger, erfordern jedoch oft Modernisierungen.

• Regionale Besonderheiten: Die ruhige, grüne Lage kombiniert mit guter Infrastruktur macht Heroldsberg besonders für Familien und Kapitalanleger attraktiv.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Heroldsberg ist dynamisch und von einer hohen Nachfrage geprägt. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen liegen über dem Bundesdurchschnitt, mit einer positiven Preisentwicklung von etwa 2,6–2,9 % im Vergleich zum Vorjahr. Der Mietmarkt zeigt ebenfalls einen Anstieg, wobei Neubauwohnungen und kompakte Appartements besonders teuer sind. Die Attraktivität der Gemeinde wird durch die gute Verkehrsanbindung, die hohe Lebensqualität und die Nähe zu Naherholungsgebieten verstärkt. Für Käufer und Investoren bietet Heroldsberg sowohl für die Eigennutzung als auch als Kapitalanlage gute Perspektiven, wobei die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken und Immobilien die Preise weiter antreiben dürfte. Eine professionelle Immobilienbewertung wird empfohlen, um den genauen Marktwert zu ermitteln, da Lage, Ausstattung und Zustand erheblichen Einfluss auf die Preise haben.

Umgebung von Heroldsberg

Die Stadt Herzogenaurach gehört mit rund 22.918 Einwohnern zu den am dichtesten besiedelten Städten und Gemeinden des Landkreises und wird allenfalls vonder kreisfreien Stadt Erlangen (ca. 105.624) Einwohner übertroffen, welche zugleich Verwaltungssitz der Region ist. Es folgen die Städte und Gemeinden Eckental (knapp14.058), Höchstadt an der Aisch (rund 13.126), Uffenreuth (circa 11.584), Baiersdorf (ca. 7.433), Weisendorf (6.500) und Adelsdorf mit seinen 7.427 Einwohnern. Ein Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden, welche Einwohnerzahlen zwischen 5.000 sowie 2.000 vorweisen können darunter Hemhofen (5.400), Uttenreuth (ca. 4.922), Heßdorf (3.600), Aurachtal (3.100), Lonnerstadt (2.100), Mühlhausen (1.700), Vestenbergsgreuth (1.600), Wachenroth (2.300)  sowie Möhrendorf (etwa 4.609, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Die Rote Laterne und somit das Schlußlicht des Landkreises bildet die Gemeinde Marloffstein mit knapp 1.557 Einwohner.