Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Heßdorf

Immobilienmarkt Heßdorf

Einleitung

Heßdorf, eine Gemeinde im Landkreis Erlangen-Höchstadt in Bayern, zeichnet sich durch ihre ländliche Lage und die Nähe zu wirtschaftlich starken Städten wie Erlangen und Nürnberg aus. Der Immobilienmarkt in Heßdorf ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere durch Familien und Berufstätige, die eine ruhige Wohnlage mit guter Anbindung an städtische Zentren suchen. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Markttrends, Preisentwicklungen, Angebotslage und Zukunftsperspektiven des Immobilienmarktes in Heßdorf.

Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Heßdorf ist vielfältig und umfasst Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zu Erlangen, einem wichtigen Wirtschaftsstandort mit großen Arbeitgebern wie Siemens und der Friedrich-Alexander-Universität. Die gute Verkehrsanbindung über die Autobahn A3 und die Regionalbahn macht Heßdorf besonders attraktiv für Pendler. Die Nachfrage nach Immobilien ist konstant hoch, während das Angebot begrenzt ist, was zu einem wettbewerbsintensiven Markt führt.

Wohnlagen

Heßdorf verfügt überwiegend über mittlere bis gute Wohnlagen. Die ruhigen, familienfreundlichen Wohngebiete und die Nähe zur Natur tragen zur Attraktivität bei. Besonders die Ortsteile wie Hesselberg und Klebheim bieten eine idyllische Umgebung, während die Nähe zu Erlangen eine urbane Anbindung gewährleistet. Hochwertige Neubauprojekte, wie das Quartier Weiherblick, heben das Niveau der Wohnqualität weiter an.

Preisentwicklung

Kaufpreise

Die Kaufpreise für Immobilien in Heßdorf sind in den letzten Jahren gestiegen, was auf die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot zurückzuführen ist. Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 3.850 € und für Eigentumswohnungen bei rund 3.350 €.

• Einfamilienhäuser: Einfamilienhäuser mit einer Wohnfläche von 110 bis 160 m² kosten in der Regel zwischen 450.000 € und 600.000 €, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Modernisierte oder neubaunahe Objekte können Preise von bis zu 850.000 € erreichen, insbesondere in bevorzugten Lagen.

• Doppelhäuser und Reihenhäuser: Doppelhaushälften aus den 1960er-Jahren bis hin zu modernen Neubauten liegen preislich zwischen 429.000 € und 570.000 €. Besonders gefragt sind Objekte mit flexibler Nutzung, wie etwa Dachgeschossen, die als Einliegerwohnungen genutzt werden können.

• Eigentumswohnungen: 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen kosten zwischen 95.000 € für kleinere, ältere Einheiten und bis zu 800.000 € für großzügige Neubauwohnungen mit Balkon oder Terrasse. Neubauprojekte, wie in der Bischofsweiherstraße in Erlangen (nahe Heßdorf), weisen Preise zwischen 473.000 € und 816.000 € auf.

• Grundstücke: Grundstücke in Heßdorf und Umgebung sind knapp und teuer. Preise für Baugrundstücke liegen zwischen 400.000 € für kleinere Parzellen (ca. 500 m²) und bis zu 950.000 € für größere Grundstücke (ca. 1.500 m²), insbesondere in voll erschlossenen Lagen.

Mietpreise

Die Mietpreise in Heßdorf sind ebenfalls gestiegen, bleiben jedoch im Vergleich zu Erlangen moderat. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei etwa 8 bis 12 € pro Quadratmeter, abhängig von der Ausstattung und Lage.

• Wohnungen: 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen kosten zwischen 500 € und 1.600 € Kaltmiete, wobei Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung (z. B. Balkon, Einbauküche) am oberen Ende liegen. Beispielsweise kostet eine 78 m² große 3-Zimmer-Wohnung in Röttenbach (nahe Heßdorf) etwa 750 € Kaltmiete.

• Häuser: Die Miete für Häuser liegt bei etwa 1.500 € bis 2.000 € für Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften mit 130 bis 160 m² Wohnfläche.

Preistrends

Die Preise für Bestandsimmobilien sind stabil, während Neubauwohnungen aufgrund höherer Baukosten und Nachfrage nach energieeffizienten Gebäuden stärker steigen. Die Angebots-Verweilzeit für Mietwohnungen hat sich in den letzten Jahren verkürzt, was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Im Durchschnitt sind Immobilienanzeigen etwa 26 Tage online, bevor sie vermietet oder verkauft werden.

Angebotslage

Das Angebot an Immobilien in Heßdorf ist begrenzt, was den Markt wettbewerbsintensiv macht. Besonders gefragt sind:

• Neubauprojekte: Moderne Mehrfamilienhäuser, wie das Quartier Weiherblick, bieten exklusive Wohnungen mit 2 bis 4 Zimmern und gehobener Ausstattung. Diese Projekte richten sich an Käufer mit höherem Budget.

• Bestandsimmobilien: Ältere Doppelhäuser und Einfamilienhäuser aus den 1960er- bis 1990er-Jahren sind oft sanierungsbedürftig, bieten aber Potenzial für Investoren oder Selbstnutzer.

• Grundstücke: Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ist gering, was die Preise in die Höhe treibt. Voll erschlossene Grundstücke sind besonders gefragt.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot, insbesondere für kleinere Einheiten (1- bis 2-Zimmer-Wohnungen), die von Singles oder jungen Paaren gesucht werden. Auch möblierte Wohnungen, etwa für Wochenendpendler oder Monteure, sind in Heßdorf beliebt.

Zielgruppen und Nachfrage

Die Hauptnachfrage in Heßdorf kommt von:

• Familien: Aufgrund der ruhigen Lage, guter Schulen und Freizeitmöglichkeiten suchen Familien nach Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften.

• Pendler: Berufstätige, die in Erlangen oder Nürnberg arbeiten, schätzen die Nähe und gute Verkehrsanbindung.

• Investoren: Aufgrund der attraktiven Mietrendite sind Bestandswohnungen als Kapitalanlage gefragt. Besonders Neubauwohnungen bieten eine gute Rendite, da die Mietnachfrage hoch ist.

Zukunftsperspektiven

Der Immobilienmarkt in Heßdorf wird auch in den kommenden Jahren stabil bleiben, da die Nachfrage durch die Nähe zu Erlangen und die begrenzte Verfügbarkeit von Grundstücken anhält. Folgende Trends sind zu erwarten:

• Steigende Preise: Aufgrund des begrenzten Angebots und der hohen Nachfrage werden die Kauf- und Mietpreise weiter steigen, insbesondere für Neubauten.

• Fokus auf Energieeffizienz: Neue Bauprojekte setzen verstärkt auf nachhaltige Bauweisen und energieeffiziente Standards, was die Attraktivität für Käufer und Mieter erhöht.

• Digitalisierung: Online-Plattformen wie Immowelt oder ImmobilienScout24 dominieren die Immobiliensuche, wodurch der Markt transparenter, aber auch wettbewerbsintensiver wird.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Heßdorf ist durch eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot geprägt, was zu stabilen bis steigenden Preisen führt. Die Gemeinde bietet attraktive Wohnlagen für Familien und Pendler, während Investoren von der guten Mietrendite profitieren. Neubauprojekte und energieeffiziente Immobilien gewinnen an Bedeutung, während Bestandsimmobilien durch Modernisierungen an Wert gewinnen können. Für Käufer und Mieter bleibt Heßdorf ein gefragter Standort mit hohem Lebenswert und guter Anbindung an die Region.

Umgebung von Heßdorf

Die Stadt Herzogenaurach gehört mit rund 22.918 Einwohnern zu den am dichtesten besiedelten Städten und Gemeinden des Landkreises und wird allenfalls vonder kreisfreien Stadt Erlangen (ca. 105.624) Einwohner übertroffen, welche zugleich Verwaltungssitz der Region ist. Es folgen die Städte und Gemeinden Eckental (knapp14.058), Höchstadt an der Aisch (rund 13.126), Uffenreuth (circa 11.584), Heroldsberg (etwa 8.365), Baiersdorf (ca. 7.433), Weisendorf (6.500) und Adelsdorf mit seinen 7.427 Einwohnern. Ein Vielzahl weiterer Städte und Gemeinden, welche Einwohnerzahlen zwischen 5.000 sowie 2.000 vorweisen können darunter Hemhofen (5.400), Uttenreuth (ca. 4.922), Aurachtal (3.100), Lonnerstadt (2.100), Mühlhausen (1.700), Vestenbergsgreuth (1.600), Wachenroth (2.300)  sowie Möhrendorf (etwa 4.609, um nur einige beim Namen zu erwähnen. Die Rote Laterne und somit das Schlußlicht des Landkreises bildet die Gemeinde Marloffstein mit knapp 1.557 Einwohner.