Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Marktleugast

Immobilienmarkt Marktleugast

Einleitung

Marktleugast, eine Gemeinde im Landkreis Kulmbach in Oberfranken, Bayern, ist ein attraktiver Wohnstandort für Menschen, die ländliche Ruhe mit guter Anbindung an städtische Zentren kombinieren möchten. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Marktleugast, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebotssituation, Nachfrage, Wohnlagen sowie zukünftige Trends und bietet eine fundierte Grundlage für potenzielle Käufer, Verkäufer und Investoren.

1. Überblick über Marktleugast

Marktleugast liegt im Naturpark Frankenwald und zeichnet sich durch eine idyllische Landschaft mit Wäldern, Wiesen und Teichen aus. Die Gemeinde umfasst mehrere Ortsteile wie Mannsflur, Marienweiher, Hohenberg und Ösel. Mit etwa 3.000 Einwohnern bietet Marktleugast eine hohe Lebensqualität, geprägt von einer intakten Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und medizinischer Versorgung. Die Nähe zu Städten wie Kulmbach (ca. 20 km) und Bayreuth (ca. 30 km) sowie die Anbindung an die Autobahn A9 machen den Standort für Pendler attraktiv.

2. Preisentwicklung

2.1 Kaufpreise für Häuser

Der Immobilienmarkt in Marktleugast zeigt eine moderate Preissteigerung, die typisch für ländliche Regionen mit guter Anbindung ist. Der durchschnittliche Kaufpreis für Einfamilienhäuser liegt 2025 bei etwa 1.050 €/m², während Bungalows und modernisierte Objekte Preise zwischen 1.500 €/m² und 3.200 €/m² erreichen können. Neubau-Bungalows, wie ein 2023 errichtetes Objekt mit 126 m² Wohnfläche, werden für rund 3.156 €/m² angeboten. Renovierungsbedürftige Häuser, oft aus dem frühen 20. Jahrhundert, sind ab 900 €/m² erhältlich, bieten jedoch Potenzial für Wertsteigerungen durch Modernisierung.

Beispiele:

• Ein sanierter Bungalow (1970, 120 m²) kostet ca. 299.000 € (2.492 €/m²).

• Ein Einfamilienhaus (1969, 140 m²) ist für 125.000 € (893 €/m²) verfügbar.

• Ein Zweifamilienhaus (ca. 1900, 200 m²) wird für 215.000 € (1.075 €/m²) angeboten.

2.2 Kaufpreise für Wohnungen

Wohnungen sind in Marktleugast seltener als Häuser und konzentrieren sich auf mittlere bis gute Wohnlagen. Der durchschnittliche Kaufpreis für Bestandswohnungen liegt bei etwa 1.850 €/m². Neubauwohnungen sind kaum verfügbar, was die Preise für Bestandsobjekte stabil hält. Kleinere Wohnungen (ca. 55 m²) aus umgebauten Gebäuden (z. B. ehemalige Werkstätten) kosten etwa 1.000 €/m², während größere Einheiten in modernisierten Mehrfamilienhäusern bis zu 2.000 €/m² erreichen.

2.3 Mietpreise

Der Mietspiegel in Marktleugast ist vergleichsweise niedrig, was die Gemeinde für Mieter attraktiv macht. Durchschnittliche Mietpreise liegen bei 6–8 €/m² für Bestandswohnungen, abhängig von Ausstattung und Lage. Einfach ausgestattete Wohnungen sind ab 5 €/m² verfügbar, während hochwertig sanierte Objekte bis zu 9 €/m² kosten können. Für Häuser sind Mietangebote selten, liegen aber bei etwa 7–10 €/m² für modernisierte Objekte.

2.4 Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte in Marktleugast variieren je nach Ortsteil und Lage. In zentralen Bereichen wie Marktleugast selbst oder Mannsflur liegen sie bei etwa 50–80 €/m², während in Randlagen wie Marienweiher oder Hohenberg Werte von 30–50 €/m² üblich sind. Die Bodenpreise sind in den letzten Jahren leicht gestiegen, bleiben jedoch deutlich unter denen städtischer Regionen, was den Bau neuer Immobilien attraktiv macht.

3. Angebotssituation

Das Angebot an Immobilien in Marktleugast ist überschaubar, aber vielfältig. 2025 sind etwa 25–30 Kaufobjekte verfügbar, überwiegend Einfamilienhäuser, Bungalows und Zweifamilienhäuser. Beispiele aus dem aktuellen Markt:

• Sanierte Bungalows (1970–2023, 120–126 m², 189.000–398.000 €).

• Renovierungsbedürftige Einfamilienhäuser (1900–1969, 140–200 m², 125.000–215.000 €).

• Zweifamilienhäuser (1900–1955, 200–295 m², 185.000–610.000 €).

• Gelegentlich Bauernhäuser oder umgebaute Anwesen (160–218 m², 195.000–995.000 €).

Wohnungen sind rarer, mit Fokus auf kleinere Einheiten in umgebauten Gebäuden oder Mehrfamilienhäusern. Gewerbeimmobilien, wie eine ehemalige Bäckerei oder Gastwirtschaft, ergänzen das Angebot. Provisionsfreie Angebote von Privatverkäufern sind häufig, was die Attraktivität für Käufer erhöht.

Baugrundstücke sind begrenzt verfügbar, etwa im Gebiet „Am Sonnenhang“ in Kupferberg (ca. 757 m², Preis auf Anfrage). Die Nachfrage nach Grundstücken ist moderat, da viele Käufer Bestandsimmobilien bevorzugen.

4. Nachfrage

Die Nachfrage nach Immobilien in Marktleugast ist solide, aber nicht überhitzt. Hauptzielgruppen sind:

• Familien: Suchen Einfamilienhäuser oder Bungalows mit 3–5 Zimmern, bevorzugt in ruhigen Lagen wie Mannsflur oder Marienweiher.

• Pendler: Wertschätzen die Nähe zur A9 und die Anbindung an Kulmbach/Bayreuth.

• Investoren: Interessieren sich für Zweifamilienhäuser oder Anlagewohnungen aufgrund attraktiver Mietrenditen (Bestandswohnungen: ca. 4–5 %).

• Senioren: Bevorzugen barrierefreie Bungalows oder kleinere Wohnungen.

Die Nachfrage nach Neubauwohnungen ist gering, da der Fokus auf kostengünstigen Bestandsobjekten liegt. Modernisierte Immobilien mit Energieeffizienzmaßnahmen (z. B. Pelletheizung, Gasheizung, Isolierfenster) sind besonders gefragt, da Käufer Wert auf niedrige Betriebskosten legen.

5. Wohnlagen

Marktleugast bietet überwiegend mittlere bis gute Wohnlagen, mit Unterschieden zwischen den Ortsteilen:

• Marktleugast Zentrum: Gute Lage mit Nähe zu Geschäften, Schulen und öffentlichen Einrichtungen. Höhere Immobilien- und Bodenpreise.

• Mannsflur: Idyllische, ruhige Lage, ideal für Familien. Beliebt für Bungalows und Einfamilienhäuser.

• Marienweiher: Naturverbundene Lage, etwas abgelegen, mit größeren Grundstücken und günstigeren Preisen.

• Hohenberg/Ösel: Ländliche Randlagen mit niedrigeren Preisen, aber geringerer Infrastruktur.

• Tannenwirtshaus: Sehr ruhig, ideal für Naturliebhaber, jedoch mit längeren Wegen zu Versorgungseinrichtungen.

Die Wohnlagen profitieren von der naturnahen Umgebung, die Outdoor-Aktivitäten wie Wandern und Radfahren begünstigt. Negative Einflüsse wie Verkehrslärm sind minimal, da Marktleugast fernab großer Verkehrsadern liegt.

6. Markttrends und Einflussfaktoren

6.1 Positive Einflussfaktoren

• Gute Anbindung: Die A9 und die Nähe zu Kulmbach/Bayreuth fördern die Attraktivität für Pendler.

• Niedrige Preise: Im Vergleich zu städtischen Regionen bietet Marktleugast erschwingliche Immobilien.

• Energieeffizienz: Modernisierte Objekte mit neuen Heizsystemen (z. B. Gas, Pellets) und Isolierfenstern entsprechen aktuellen Anforderungen.

• Ländlicher Trend: Steigende Nachfrage nach ruhigen Wohnorten durch Homeoffice und Lebensstiländerungen.

6.2 Herausforderungen

• Begrenztes Angebot: Wenig Neubau und eine kleine Anzahl an verfügbaren Objekten schränken die Auswahl ein.

• Renovierungsbedarf: Viele ältere Immobilien (vor 1970) erfordern Investitionen in Modernisierung.

• Demografischer Wandel: Eine alternde Bevölkerung könnte langfristig die Nachfrage nach großen Häusern reduzieren.

• Infrastruktur: Abgelegene Ortsteile haben längere Wege zu Versorgungseinrichtungen.

6.3 Zukünftige Entwicklungen

• Moderate Preissteigerungen: Die Quadratmeterpreise werden voraussichtlich weiter leicht steigen, bleiben aber unter städtischem Niveau.

• Nachhaltigkeit: Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien wird zunehmen, was Modernisierungen älterer Bestände fördert.

• Bauaktivität: Einzelne Baugrundstücke könnten erschlossen werden, aber großflächige Neubaugebiete sind unwahrscheinlich.

• Digitalisierung: Homeoffice stärkt die Attraktivität ländlicher Standorte wie Marktleugast.

7. Vergleich mit der Region

Im Vergleich zu benachbarten Gemeinden wie Grafengehaig, Kupferberg oder Stammbach ist der Immobilienmarkt in Marktleugast ähnlich strukturiert, mit etwas höheren Preisen aufgrund der besseren Infrastruktur und zentraleren Lage im Landkreis Kulmbach. Kulmbach selbst weist deutlich höhere Preise auf (Häuser: ca. 1.500–2.500 €/m², Wohnungen: ca. 2.200–3.000 €/m²), während abgelegenere Orte wie Presseck günstigere Angebote haben (Häuser: ab 800 €/m²). Die Mietrendite in Marktleugast ist für Bestandswohnungen attraktiver als in größeren Städten wie Bayreuth, wo höhere Kaufpreise die Rendite drücken.

8. Fazit und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Marktleugast bietet 2025 attraktive Möglichkeiten für Käufer, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis in einer naturnahen, gut angebundenen Region suchen. Einfamilienhäuser und Bungalows dominieren das Angebot, während Wohnungen und Neubauobjekte selten sind. Moderate Preissteigerungen und eine solide Nachfrage machen Marktleugast sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant.

Empfehlungen:

• Für Käufer: Priorisieren Sie modernisierte Objekte mit energieeffizienten Ausstattungen, um langfristige Kosten zu senken. Renovierungsbedürftige Häuser bieten Potenzial für Wertsteigerungen.

• Für Verkäufer: Investieren Sie in gezielte Modernisierungen (z. B. Heizung, Fenster), um den Verkaufspreis zu maximieren. Provisionsfreie Angebote erhöhen die Attraktivität.

• Für Investoren: Zweifamilienhäuser und Bestandswohnungen bieten gute Mietrenditen. Achten Sie auf mittlere bis gute Wohnlagen wie Mannsflur oder das Zentrum.

• Für Bauträger: Kleine, gezielte Bauvorhaben (z. B. Bungalows) könnten die Nachfrage nach modernen Eigenheimen bedienen, aber großflächige Projekte sind riskant.

Marktleugast bleibt ein stabiler, wenn auch überschaubarer Immobilienmarkt mit Potenzial für nachhaltiges Wachstum, insbesondere für diejenigen, die ländliches Wohnen mit moderner Lebensqualität verbinden möchten.

Umgebung von Marktleugast

Die Stadt Kulmbach im gleichnamigen Landkreis ist nicht nur eine Große Kreisstadt, sondern stellt zugleich den Verwaltungssitz und verfügt zudem mit circa 26.217 Einwohnern über die höchste Bevölkerungsdichte in der Region. Mit großen Abstand folgen Mainleus (ca. 6.478), Thurnau (knapp 4.235), Neudrossenfeld (3.800), Himmelkron (rund 3.480) sowie Stadtsteinach (etwa 3.234) Einwohner. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden darunter Neuenmarkt (circa 2.975), Kasendorf (rund 2.504) sowie Untersteinach (knapp 1.856), Marktschorgast (1.400), Wirsberg (1.900), Wonsees (1.100), Presseck (1.800), Kupferberg (1.050) Einwohner folgen, wogegen mit gerade einmal 916 Einwohner Grafengehaig das Schlußlicht der Region bildet.