Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Himmelkron

Immobilienmarkt Himmelkron

1. Einleitung

Himmelkron, eine Gemeinde im Landkreis Kulmbach in Oberfranken, Bayern, zeichnet sich durch ihre ländliche Idylle, gute Verkehrsanbindung und Nähe zu urbanen Zentren wie Bayreuth und Kulmbach aus. Der Immobilienmarkt in Himmelkron ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Mehrfamilienhäusern und gelegentlich Gewerbeimmobilien. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Immobilienmarktes, beleuchtet Preisentwicklungen, Mietrenditen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Trends und bietet eine fundierte Einschätzung für potenzielle Käufer, Verkäufer und Investoren.

2. Lage und Infrastruktur

Himmelkron liegt strategisch günstig an der Autobahn A9 (München-Berlin) und in Nähe des Autobahndreiecks Bayreuth/Kulmbach, was eine hervorragende Anbindung an regionale und überregionale Zentren gewährleistet. Die Gemeinde ist von den Naturlandschaften Fichtelgebirge, Frankenwald und Fränkischer Schweiz umgeben, was sie besonders für Naturliebhaber und Familien attraktiv macht. Bayreuth ist etwa 15 Kilometer entfernt und in 10–15 Minuten erreichbar, während Kulmbach, bekannt als „heimliche Hauptstadt des Bieres“, ebenfalls in kurzer Zeit erreichbar ist.

Die Infrastruktur in Himmelkron umfasst Einkaufsmöglichkeiten wie Supermärkte (Aldi, Rewe), Drogerien (DM), sowie Bäckereien, Metzgereien und Gastronomie. Kindergärten, Schulen und Freizeitangebote wie Freibäder und Sportanlagen sind im Ort oder in naher Umgebung verfügbar. Öffentliche Verkehrsmittel, darunter Bushaltestellen, ergänzen die Mobilität. Die Kombination aus ländlicher Ruhe und urbaner Nähe macht Himmelkron sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Pendler interessant.

3. Immobilienangebot

Das Immobilienangebot in Himmelkron ist vielfältig, wobei der Fokus auf Wohnhäusern liegt. Die Angebotspalette umfasst:

• Einfamilienhäuser: Diese bilden den Großteil des Marktes. Angebotene Häuser variieren von älteren Bestandsimmobilien (Baujahr 1950–1980) bis hin zu modernen Neubauten oder projektierten Fertighäusern. Wohnflächen liegen typischerweise zwischen 120 und 200 m², Grundstücksgrößen zwischen 500 und 3.000 m². Preise bewegen sich zwischen 225.000 € für sanierungsbedürftige Objekte und 700.000 € für hochwertige Neubauten mit Einliegerwohnungen.

• Doppelhäuser und Reihenhäuser: Diese sind seltener, aber besonders für junge Familien attraktiv. Preise liegen bei etwa 158.500 € für eine Doppelhaushälfte mit 111 m² bis 400.000 € für moderne Varianten.

• Mehrfamilienhäuser: Zweifamilien- oder Dreifamilienhäuser sind vorhanden und eignen sich für Investoren oder Mehrgenerationen-Wohnen. Kaufpreise reichen von 225.000 € für ältere Objekte bis 600.000 € für größere, modernisierte Häuser.

• Eigentumswohnungen: Das Angebot ist begrenzt, umfasst jedoch Erdgeschosswohnungen mit Garten oder Wohnungen mit Balkon. Wohnflächen liegen meist bei 80–120 m², Preise bei 150.000–300.000 €.

• Gewerbeimmobilien: Gelegentlich werden Wohn- und Geschäftshäuser angeboten, wie etwa ehemalige Bankfilialen. Diese Objekte kosten etwa 395.000 € für 453 m² Nutzfläche.

• Grundstücke: Baugrundstücke sind in ruhigen Wohnlagen verfügbar, oft geeignet für Einfamilien- oder Doppelhäuser. Grundstücksgrößen reichen von 250 bis 5.000 m².

Besondere Objekte, wie das ehemalige Pfarrhaus in Himmelkron-Lanzendorf mit 194 m² Wohnfläche und 2.897 m² Grundstück, zeugen von historischem Charme, während moderne KfW-40+ Häuser energieeffiziente Alternativen darstellen.

4. Preisanalyse

4.1 Kaufpreise

Die Quadratmeterpreise in Himmelkron haben in den letzten Jahren eine deutliche Steigerung erfahren, was mit der allgemeinen Marktentwicklung in Bayern übereinstimmt:

• Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 1.718 €. Seit Q2 2020 ist ein Anstieg von 18 % zu verzeichnen (von 1.456 €/m²).

• Häuser: Häuser kosten im Durchschnitt 2.479 €/m², ein Anstieg von 20,5 % seit Q2 2020 (von 2.057 €/m²). Die teuersten Immobilien erreichen bis zu 3.529 €/m².

• Grundstücke: Der durchschnittliche Grundstückspreis beträgt 109 €/m², mit einer Spanne von 41 €/m² (günstigste 10 %) bis 184 €/m² (teuerste 10 %). Erschlossene Grundstücke kosten etwa 15 % mehr als teilerschlossene.

4.2 Mietpreise

Die Mietpreise in Himmelkron sind im Vergleich zu städtischen Regionen moderat, was die Attraktivität für Investoren erhöht:

• Häuser (Bestand): Durchschnittlich 5,87 €/m².

• Häuser (Neubau): 7,30 €/m².

• Wohnungen (Bestand): 5,10 €/m².

• Wohnungen (Neubau): 5,12 €/m².

4.3 Mietrenditen

Himmelkron bietet attraktive Mietrenditen, insbesondere für Bestandswohnungen:

• Bestandswohnungen: Bruttomietrendite von 5,0 %, was im Bundesvergleich hoch ist.

• Neubauwohnungen: Bruttomietrendite von 2,9 %, durchschnittlich attraktiv.

Die hohen Renditen machen Himmelkron für Kapitalanleger interessant, insbesondere bei Bestandsimmobilien.

4.4 Bodenrichtwerte

Der Bodenrichtwert liegt 2024 bei etwa 108,63 €/m², basierend auf Grundstücksverkäufen der letzten zwei Jahre. Er dient als Referenz für die Besteuerung und Preisverhandlungen, kann jedoch je nach Lage und Bebauung variieren.

5. Nachfrage und Markttrends

Die Nachfrage in Himmelkron ist stabil, getrieben von:

• Familien: Die ruhige Lage, gute Infrastruktur und Nähe zu Natur und Städten machen Himmelkron ideal für Familien, die Einfamilien- oder Doppelhäuser suchen.

• Investoren: Attraktive Mietrenditen und moderate Kaufpreise ziehen Kapitalanleger an, insbesondere für Mehrfamilienhäuser.

• Pendler: Die Verkehrsanbindung nach Bayreuth, Kulmbach oder Nürnberg spricht Berufstätige an, die ländliches Wohnen mit urbaner Erreichbarkeit kombinieren möchten.

Aktuelle Markttrends umfassen:

• Energieeffizienz: Neubauten und sanierte Objekte mit KfW-Standards (z. B. KfW 40+) sind gefragt, da Käufer Wert auf niedrige Energiekosten legen.

• Modernisierungspotenzial: Sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien bieten Chancen für Käufer, die individuelle Gestaltungsmöglichkeiten suchen.

• Nachhaltigkeit: Projekte mit Solaranlagen oder modernen Heizsystemen (z. B. Gas-Zentralheizung mit Solar) gewinnen an Beliebtheit.

• Mehrgenerationen-Wohnen: Zweifamilienhäuser oder Häuser mit Einliegerwohnungen sind gefragt, um unterschiedliche Wohnbedürfnisse zu erfüllen.

6. Herausforderungen und Risiken

• Begrenztes Angebot: Die Zahl der verfügbaren Eigentumswohnungen und Grundstücke ist gering, was den Wettbewerb erhöhen kann.

• Sanierungsbedarf: Viele Bestandsimmobilien, insbesondere aus den 1950er- bis 1980er-Jahren, erfordern Renovierungen, was zusätzliche Kosten verursacht.

• Preissteigerungen: Die gestiegenen Quadratmeterpreise könnten für Erstkäufer eine Hürde darstellen, trotz moderater Preise im Vergleich zu Metropolregionen.

• Abhängigkeit von regionaler Wirtschaft: Die Nachfrage hängt teilweise von der wirtschaftlichen Entwicklung in Bayreuth und Kulmbach ab.

7. Prognose und Ausblick

Der Immobilienmarkt in Himmelkron wird voraussichtlich weiterhin stabil bleiben, mit moderatem Preiswachstum. Die Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und modernisierten Bestandsimmobilien wird steigen, da Nachhaltigkeit und Energiekosten eine größere Rolle spielen. Grundstückspreise könnten durch begrenztes Angebot und steigende Baukosten weiter anziehen, bleiben aber im Vergleich zu städtischen Regionen erschwinglich.

Investoren sollten sich auf Mehrfamilienhäuser oder Bestandswohnungen mit hoher Mietrendite konzentrieren, während Familien von der Vielfalt an Einfamilienhäusern profitieren können. Die geplante Veröffentlichung detaillierter Quadratmeterpreis-Daten und Bodenrichtwerte bis Ende 2024 wird die Transparenz erhöhen und die Bewertung von Immobilien erleichtern.

8. Fazit

Himmelkron bietet einen attraktiven Immobilienmarkt für verschiedene Zielgruppen. Die Kombination aus moderaten Preisen, guter Verkehrsanbindung und hoher Lebensqualität macht die Gemeinde sowohl für Eigenheimbesitzer als auch für Investoren interessant. Während Einfamilienhäuser das Angebot dominieren, bieten Mehrfamilienhäuser und sanierungsbedürftige Objekte Potenzial für individuelle Projekte. Mit stabiler Nachfrage und moderatem Preiswachstum bleibt Himmelkron ein vielversprechender Standort im oberfränkischen Immobilienmarkt.

Umgebung von Himmelkron

Die Stadt Kulmbach im gleichnamigen Landkreis ist nicht nur eine Große Kreisstadt, sondern stellt zugleich den Verwaltungssitz und verfügt zudem mit circa 26.217 Einwohnern über die höchste Bevölkerungsdichte in der Region. Mit großen Abstand folgen Mainleus (ca. 6.478), Thurnau (knapp 4.235), Neudrossenfeld (3.800) sowie Stadtsteinach (etwa 3.234), Marktleugast (3.300) Einwohner. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden darunter Neuenmarkt (circa 2.975), Kasendorf (rund 2.504) sowie Untersteinach (knapp 1.856), Marktschorgast (1.400), Wirsberg (1.900), Wonsees (1.100), Presseck (1.800), Kupferberg (1.050) Einwohner folgen, wogegen mit gerade einmal 916 Einwohner Grafengehaig das Schlußlicht der Region bildet.