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Der Immobilienmarkt im Landkreis Kulmbach
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten genau analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes des Landkreis Kulmbach und im oberfränkischen Bereich werden intensiv und stichtagskonkret recherchiert. Diese Untersuchungen beziehen sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Mietwerte, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennziffern. Unser Immobiliengutachter in der oberfränkischen Region erstellt Marktwertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in dem Landkreis Kulmbach
untersuchen unsere Immobiliengutachter neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. regionalen Immobilienmarktdaten um sowohl ein sicheres Gespür für den Immobilienmarkt im Landkreis Kulmbach im Großraum Bayreuth zu bekommen aber auch Kennzahlen in normierte Wertermittlungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich des Regierungsbezirks Oberfranken zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliensachverständige für den Landkreis Kulmbach
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Besichtigungstermin durch, untersucht und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert die notwenigen Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und des Landkreis Kulmbach im Freistaat Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienwertermittlung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es im Landkreis Kulmbach einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung im Landkreis Kulmbach um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmärkte im Landkreis Kulmbach
Einleitung
Der Landkreis Kulmbach, zentral gelegen im Regierungsbezirk Oberfranken in Bayern, ist bekannt für seine idyllische Lage, die Nähe zur Fränkischen Schweiz und seine wirtschaftliche Bedeutung in der Lebensmittelindustrie. Mit einer Bevölkerung von rund 72.000 Menschen, von denen etwa ein Drittel in der Großen Kreisstadt Kulmbach lebt, bietet der Landkreis eine Mischung aus urbanem Leben und ländlicher Ruhe. Dieser Bericht analysiert die aktuellen Entwicklungen, Preistrends und Perspektiven des Immobilienmarktes im Landkreis Kulmbach für das Jahr 2025, basierend auf den neuesten verfügbaren Daten.
1. Überblick über den Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt im Landkreis Kulmbach zeichnet sich durch eine Vielfalt an Angeboten aus, die von historischen Altbauwohnungen in der Innenstadt von Kulmbach bis hin zu modernen Einfamilienhäusern in ländlichen Gemeinden wie Untersteinach oder Neudrossenfeld reichen. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt stabil, getrieben durch die gute Infrastruktur, die Nähe zu Städten wie Bayreuth und die Attraktivität der Region als Wohn- und Lebensstandort. Die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien liegen unter dem bundesweiten Durchschnitt, was den Landkreis besonders für Familien, Kapitalanleger und Berufspendler attraktiv macht.
1.1 Wohnimmobilien
Die Wohnimmobilien im Landkreis Kulmbach umfassen Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser. Besonders gefragt sind Immobilien in zentralen Lagen wie der Kulmbacher Innenstadt oder in ruhigen, familienfreundlichen Stadtteilen wie Burghaig. Die Nachfrage nach Neubauwohnungen und modernisierten Bestandsimmobilien ist in den letzten Jahren gestiegen, während Altbauwohnungen mit einfacher Ausstattung oft günstigere Alternativen darstellen.
1.2 Gewerbeimmobilien
Der Markt für Gewerbeimmobilien ist vielfältig und umfasst Objekte wie Lagerhallen, Produktionsstätten und Wohn- und Geschäftshäuser in der Fußgängerzone von Kulmbach. Besonders in zentralen Lagen oder an stark frequentierten Straßen wie der B289 besteht eine hohe Nachfrage nach Gewerbeflächen, die für Handel, Gastronomie oder Dienstleistungen genutzt werden können. Ehemalige Industrie- oder landwirtschaftliche Objekte, wie Großmetzgereien oder Bauernhöfe, bieten Potenzial für vielseitige Nutzungen.
2. Immobilienpreise und Preisentwicklung
Die Immobilienpreise im Landkreis Kulmbach variieren stark je nach Lage, Zustand und Baujahr der Objekte. Im Folgenden werden die aktuellen Durchschnittspreise und Trends für Kauf- und Mietpreise analysiert.
2.1 Kaufpreise
Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im Jahr 2025 bei etwa 2.130 €. Die Preisspanne reicht von 1.295 €/m² für günstige Bestandswohnungen bis zu 4.065 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen in bevorzugten Lagen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Wohnungspreise um etwa 2,6 % gestiegen, zeigen jedoch im Vergleich zum Vorquartal einen leichten Rückgang von 2,7 %.
Häuser: Der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser liegt bei etwa 2.429 €/m². Kleinere Häuser mit 100 m² kosten etwa 3.393 €/m², während größere Häuser mit 200 m² bei etwa 2.479 €/m² liegen. Die Hauspreise sind im Vergleich zum Vorjahr um 28,99 % gestiegen, was auf eine hohe Nachfrage und begrenztes Angebot hinweist. Im Vergleich zum Vorquartal liegt die Preissteigerung bei 3,28 %.
2.2 Mietpreise
Wohnungen: Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Landkreis Kulmbach liegt im dritten Quartal 2025 bei 7,6 €/m², was einem leichten Anstieg von 1,6 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. In der Stadt Kulmbach selbst liegt der Mietpreis bei etwa 8,31 €/m², während ländlichere Gemeinden wie Grafengehaig (6,39 €/m²) oder Marktleugast (6,41 €/m²) günstigere Mieten bieten. Moderne oder sanierte Wohnungen erzielen höhere Mietpreise, während Altbauwohnungen tendenziell günstiger sind.
Häuser: Der durchschnittliche Mietpreis für Häuser liegt bei etwa 6,61 €/m², mit einer Spanne von 5,64 €/m² bis 7,43 €/m². Die Mietpreise für Häuser sind im Vergleich zu Wohnungen stabiler, da die Nachfrage nach Mietwohnungen in der Region höher ist.
2.3 Vermarktungsdauer
Die Vermarktungsdauer für Immobilien im Landkreis Kulmbach hat sich in den letzten Jahren verkürzt. Bestandswohnungen zum Kauf sind im Durchschnitt 52 Tage online, bevor sie verkauft werden, während Mietwohnungen etwa 23 Tage inseriert sind. Neubauwohnungen benötigen etwa 62 Tage (Kauf) bzw. 10 Tage (Miete), was auf eine hohe Nachfrage nach modernen Immobilien hinweist.
3. Regionale Unterschiede
Der Landkreis Kulmbach umfasst 22 Gemeinden, wobei die Stadt Kulmbach als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum die höchsten Immobilienpreise aufweist. Beliebte Stadtteile wie Burghaig oder die Innenstadt sind besonders gefragt, während ländlichere Gemeinden wie Neudrossenfeld, Harsdorf oder Untersteinach niedrigere Preise und eine ruhigere Wohnlage bieten. Die Nähe zur Fränkischen Schweiz und zum Frankenwald macht den Landkreis auch für Naherholungssuchende attraktiv, was die Nachfrage nach Grundstücken für Eigenheime steigert.
4. Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen
Infrastruktur und Verkehrsanbindung: Kulmbach ist über die Autobahnen A9 und A70 sowie regionale Bahnverbindungen gut an das nationale Verkehrsnetz angebunden. Ein gut ausgebautes Stadtbusnetz und die Nähe zum Flughafen Nürnberg erhöhen die Attraktivität für Berufspendler.
Wirtschaftliche Entwicklung: Die Lebensmittelindustrie, darunter Unternehmen in den Bereichen Fleischwaren, Bier und Backwaren, sowie Forschungseinrichtungen machen den Landkreis zu einem stabilen Wirtschaftsstandort. Dies zieht Fachkräfte und Investoren an.
Lebensqualität: Die Kombination aus historischem Stadtkern, kulturellen Angeboten wie der Plassenburg und Naherholungsgebieten wie der Fränkischen Schweiz macht den Landkreis attraktiv für Familien und Ruhesuchende.
Demografische Entwicklung: Trotz eines Bevölkerungsrückgangs von etwa 10 % seit der Jahrtausendwende bleibt die Nachfrage nach Immobilien stabil, da die Region als erschwingliche Alternative zu teureren Städten wie Bayreuth wahrgenommen wird.
5. Chancen und Herausforderungen
Chancen
Erschwinglichkeit: Die Immobilienpreise im Landkreis Kulmbach liegen deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt, was sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren attraktiv ist.
Vielfältiges Angebot: Von modernen Neubauwohnungen über historische Gebäude bis hin zu großen Grundstücken für individuelle Bauprojekte bietet der Markt zahlreiche Optionen.
Wachsende Nachfrage: Die Nähe zu Bayreuth und die gute Infrastruktur fördern die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien, insbesondere in zentralen Lagen.
Herausforderungen
Begrenztes Angebot: In beliebten Lagen wie der Kulmbacher Innenstadt ist das Angebot an hochwertigen Immobilien begrenzt, was die Preise in die Höhe treibt.
Sanierungsbedarf: Viele ältere Immobilien, insbesondere Bauernhöfe oder Altbauten, erfordern umfangreiche Renovierungen, was die Gesamtkosten für Käufer erhöhen kann.
Demografische Entwicklung: Der Bevölkerungsrückgang könnte langfristig die Nachfrage nach Immobilien in ländlicheren Gemeinden dämpfen.
6. Ausblick für 2025
Für das Jahr 2025 wird erwartet, dass der Immobilienmarkt im Landkreis Kulmbach weiterhin stabil bleibt, mit moderaten Preissteigerungen bei Wohnungen und stärkeren Anstiegen bei Häusern. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Immobilien, wie KfW-55-Häusern, wird voraussichtlich zunehmen, da Umweltbewusstsein und steigende Energiekosten die Kaufentscheidungen beeinflussen. Gewerbeimmobilien in zentralen Lagen oder an gut frequentierten Standorten werden weiterhin attraktiv für Investoren sein. Die Digitalisierung des Immobilienmarktes, einschließlich Online-Bewertungstools und professioneller Marketingstrategien, wird die Vermarktung und den Verkauf von Immobilien weiter erleichtern.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Kulmbach bietet vielfältige Möglichkeiten für Käufer, Mieter und Investoren. Mit moderaten Preisen, einer hohen Lebensqualität und einer guten Infrastruktur bleibt die Region attraktiv, insbesondere für Familien und Berufspendler. Während die Preise für Häuser und Wohnungen in den letzten Jahren gestiegen sind, liegen sie weiterhin unter dem bundesweiten Durchschnitt, was den Landkreis zu einem erschwinglichen Wohn- und Investitionsstandort macht. Für eine präzise Wertermittlung und erfolgreiche Vermarktung empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit lokalen Immobilienexperten, die den Markt und seine Besonderheiten genau kennen.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien im Landkreis Kulmbach für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Landkreis Kulmbach
Herzlich willkommen in einer atemberaubenden Naturlandschaft, welche abwechslungsreicher nicht sein könnte, denn eingebettet in den Naturräumen Frankenwald, Fichtelgebirge sowie Fränkische Schweiz begrüßt Sie der Landkreis Kulmbach! Hier im Landkreis Kulmbach finden sowohl Einheimische wie auch Besucher einfach alles, was das Leben in dieser Region abwechslungsreich und erholsam werden lässt. Damit dürfte wohl die Begründung gegeben sein, weshalb sich heutzutage rund 72.898 Menschen in der Einwohnerstatistik registriert sind. Somit kommt die Region statistisch gesehen auf eine Bevölkerungsdichte von circa 111 Einwohner, welche auf einem Quadratkilometer heimisch geworden sind, denn mit immerhin 656,41 Quadratkilometer bietet der Landkreis ausreichend Platz für alle.
Die Stadt Kulmbach im gleichnamigen Landkreis ist nicht nur eine Große Kreisstadt, sondern stellt zugleich den Verwaltungssitz und verfügt zudem mit circa 26.217 Einwohnern über die höchste Bevölkerungsdichte in der Region. Mit großen Abstand folgen Mainleus (ca. 6.478), Thurnau (knapp 4.235), Neudrossenfeld (3.800), Himmelkron (rund 3.480) sowie Stadtsteinach (etwa 3.234), Marktleugast (3.300) Einwohner. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden darunter Neuenmarkt (circa 2.975), Kasendorf (rund 2.504) sowie Untersteinach (knapp 1.856), Marktschorgast (1.400), Wirsberg (1.900), Wonsees (1.100), Presseck (1.800), Kupferberg (1.050) Einwohner folgen, wogegen mit gerade einmal 916 Einwohner Grafengehaig das Schlußlicht der Region bildet.
Wohnstandort Landkreis Kulmbach
Wie bereits zu Beginn schon einmal kurz angesprochen bietet die Region insbesondere für Naturliebhaber eine willkommene Abwechslung. Denn eingebettet in die Naturräume Fichtelgebirge, Obermaintal sowie Fränkische Schweiz erwartet Einheimische wie Besucher eine Vielzahl beeindruckender Rad- und Wanderwege. Doch nicht nur das, denn gleichzeitig hält die Region aufgrund ihrer Besitzungen des Adels wie den Hohenzollern sowie der Grafen von Andechs-Meranien und Orlamünde eine Fülle historischer Sehenswürdigkeiten parat, welche die Geschichte eindrucksvoll lebendig werden lassen. Hinzu kommen eine Reihe weiterer Sehenswürdigkeiten darunter das größte Zinnfigurenmuseum der Welt überhaupt, das Landschaftsmuseum Obermain oder Armeemuseum Friedrich der Große, um nur einige zu nennen.
Auch das gut ausgprägte Bildungssystem des Landkreises kann sich durchaus sehen lassenund so sind allein mindestens 10 Grund- und Mittelschulen in der Region zu finden, welche Kindern aber auch Jugendlichen weitreichende Perspektiven einer soliden Schulausbildung ermöglichen. Hinzu kommen zahlreiche Volksschulen darunter die Schule zur Erziehungshilfe Fassoldshof, ein Sonderpädagogisches Förderzentren sowie eine Vielzahl berufsbildende Schulen einschließlich beruflicher Schulzentren.
An Hand aller uns vorliegenden Argumente können wir Immobiliengutachter mit Bestimmtheit behaupten, dass es sich bei der Region Kulmbach um einen überaus attraktiven Wohnstandort handelt. Weiterhin wird es Einheimischen aufgrund der zentralen Lage zu Bayreuth ermöglicht eine Vielzahl vielversprechender Angebote in den Bereichen Hochschulbildung sowie Arbeitsplätze in Anspruch zu nehmen.
Besonderheiten zum Gewerbestandort
Bei der Region Kulmbach handelt es sich zweifelsfrei um den drittwichtigsten Lebensmittelstandort des Freisstaates Bayern, denn immerhin sind circa 30 Prozent aller Beschäftigten des Landkreises in diesem Sektor tätig. Hinzu kommt die unmittelbare Nähe zu Bayreuth und Hof, mit direkter Anbindung an die Autobahnen A 9 sowie A 70, was für mittelständische Unternehmen wie die MAJA Möbelwerke AG oder Raps GmbH & Co. KG einen zusätzlichen Anreiz darstellte, um hier ihre Standorte zu wählen. Auch dem Einzelhandel bietet der Landkreis zusätzliche Anreize, um weitreichend in eine erfolgreiche Zukunft blicken zu können.
Lagefaktoren für den Einzelhandel der Region Kulmbach
Mit einem geschulten Blick auf die aktuellen Statistiken der GfK GeoMarketing sowie IHK genügte, um Ihnen eindeutige Zahlen nennen zu können, welche insbesondere konkrete Fakten zur vorhandenen Kaufkraft in der Region liefern. Mit einem verfügbaren Budget von rund 20.983 Euro pro Einwohner garantierten die Menschen der Region dafür, dass sich der Einzelhandel in der Region im Jahre 2014 über einen Gesamtumsatz von ca. 1,5 Miliarden Euro freuen durfte. Hierdurch schaffte es die Region auf einen Kaufkraft-Index von immerhin 95,9 Punkte, welcher dennoch deutlich hinter der 100 Punkte Marke des einheitlichen Bundesdurchschnitts zurückgeblieben war.
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