Inhaltsverzeichnis
Der Immobilienmarkt Kulmbach
wird von dem Immobiliengutachter für ein Marktwertgutachten intensiv analysiert. Die benötigten Marktdaten des Immobilienmarktes in Kulmbach und in der Region Oberfranken werden genau und zeitnah recherchiert. Diese Recherche bezieht sich üblicherweise auf Bodenrichtwerte mit den entsprechenden Rahmendaten, Liegenschaftszinssätze, Mietpreise, Marktanpassungsfaktoren (Sachwertfaktoren) und die allgemeinen soziodemographischen, konjunkturellen und immobilienkonjunkturellen Kennzahlen. Unser Immobiliengutachter in der Region Oberfranken erstellt Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB, Mietwertgutachten im Sinne des § 558 BGB und in Einzelfällen auch Energieausweise, Energiesanierungsgutachten und Beweissicherungsberichte.
Für die Immobilienbewertung in Kulmbach
untersuchen unsere Immobiliensachverständigen neben der Substanz des Bewertungsobjektes die o.g. örtlichen Immobilienmarktdaten um sowohl ein Gespür für den Immobilienmarkt in der Stadt Kulmbach, in der Region am Main, zu bekommen aber auch Daten in konkrete Bewertungsmodelle einfließen zu lassen.
Hierzu kommen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren, je nach Immobilienart im Bereich der Region der Mainquelle zum Einsatz. Im Einzelnen sind diese:
Der örtlich zuständige Immobiliengutachter für Kulmbach
führt mit dem Auftraggeber oder einem Vertreter gemeinsam einen Ortstermin durch, besichtigt und dokumentiert die Immobilie auskömmlich und recherchiert umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des gleichnamigen Landkreises und der Stadt Kulmbach in Bayern. Für eine fundierte und qualitätsgesicherte Immobilienbewertung (Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) in der Region und seinen Gemeinden stehen wir zur Verfügung.
Für Immobilieneigentümer oder andere Beteiligte kann es in dem Ort Kulmbach einige Anlässe geben, für die unsere Immobiliensachverständigen verfügbar sind. Gründe für eine Gutachtenbeauftragung können bspw. sein:
Die qualifizierten Immobiliensachverständigen von Kirchner & Kollegen setzen mit ihren Immobilienwertgutachten rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung in Kulmbach um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen und auch das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliensachverständigen Kirchner & Kollegen erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den regionalen und örtlichen Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst wichtigen Anhängen.
„Guten Tag, mein Name ist Matthias Kirchner, ich bin Immobiliensachverständiger und Geschäftsführer des Büros Kirchner & Kollegen. Mit meinen ca. 30 über das Bundesgebiet verteilten Kollegen bieten wir marktgerechte und belastbare Immobilienbewertung auf bestmöglichem Niveau an. Wenn Sie ein rechtssicheres und fundiertes Immobilienwertgutachten in Deutschland benötigen, dann sind wir Ihre Ansprechpartner. Für eine Bewertungsanfrage oder eine unverbindliche Beratung nutzen Sie bitte das unten auf dieser Website eingebundene Kontaktformular oder rufen die weiter oben angegeben Telefonnummer an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.“
Immobilienmarkt Kulmbach
Einleitung
Kulmbach ist eine mittelgroße Stadt in Oberfranken, Bayern, mit etwa 26.000 Einwohnern. Als Kreisstadt des Landkreises Kulmbach, der insgesamt rund 72.000 Menschen beherbergt, liegt sie strategisch günstig zwischen Bayreuth und Bamberg. Bekannt für ihre Biertradition und die imposante Plassenburg, zieht Kulmbach sowohl Pendler als auch Familien an, die eine ruhige, aber gut angebundene Lebensumgebung suchen. Der Immobilienmarkt in Kulmbach spiegelt die typischen Entwicklungen ländlicher Regionen in Bayern wider: moderate Preise im Vergleich zu Metropolen wie München oder Nürnberg, aber steigende Nachfrage durch Zuzug und wirtschaftliche Stabilität. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand (Stand August 2025), Trends und Einflussfaktoren des Immobilienmarkts in Kulmbach und dem umliegenden Kreis.
Lage und Demographie
Kulmbach liegt im Herzen Oberfrankens, umgeben von hügeliger Landschaft und Wäldern. Die Stadt profitiert von einer guten Infrastruktur: Die Autobahn A70 und A9 verbinden sie mit Nürnberg (ca. 80 km) und Bamberg (ca. 30 km), was Pendeln erleichtert. Der Bahnhof ermöglicht Verbindungen nach München und Berlin. Demographisch ist Kulmbach eine alternde, aber stabile Gemeinde. Der Altersdurchschnitt liegt bei etwa 45 Jahren, mit einem leichten Zuzug junger Familien durch bezahlbaren Wohnraum und gute Bildungseinrichtungen. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 280 Einwohner pro Quadratkilometer in der Stadt, im Kreis deutlich niedriger. Wichtige Stadtteile wie das Zentrum, Blaich oder Wickenreuth bieten unterschiedliche Wohnlagen: zentrumsnah für Urbanität, außenliegend für Ruhe und Natur.
Wirtschaft und Attraktivität des Standorts
Die Wirtschaft Kulmbachs ist geprägt von Mittelstand, Brauereien (z. B. Kulmbacher Brauerei) und Zulieferindustrien für Automobil und Maschinenbau. Große Arbeitgeber wie die Sparkasse oder kleinere Tech-Firmen sorgen für stabile Beschäftigung. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 %, was den Markt attraktiv macht. Tourismus durch Feste wie das Bierfest und die Nähe zu Skigebieten in den Fichtelgebirgen steigert die Nachfrage nach Zweitwohnungen. Allerdings wirken sich globale Faktoren wie steigende Energiepreise und Inflation aus: Der Markt hat seit 2022 eine Abkühlung erlebt, mit weniger Transaktionen. Positiv: Kulmbach gilt als familienfreundlich mit niedrigen Lebenshaltungskosten und hoher Lebensqualität, was den Immobilienmarkt unterstützt.
Der Kaufmarkt
Der Kaufmarkt in Kulmbach ist geprägt von moderaten Preisen, die unter dem bayerischen Durchschnitt liegen, aber in den letzten Jahren gestiegen sind. Die Preise variieren je nach Lage, Baujahr und Ausstattung – Neubauten oder sanierte Objekte in zentralen Lagen sind teurer, während ältere Häuser in Randgebieten günstiger sind.
Wohnungen
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 2.200 bis 2.800 €. Für eine 60-m²-Wohnung beträgt der Kaufpreis im Schnitt 2.500 bis 2.800 € pro Quadratmeter, was einen Gesamtpreis von 150.000 bis 170.000 € ergibt. Größere Wohnungen (100 m²) kosten durchschnittlich 2.000 bis 2.500 € pro Quadratmeter, also 200.000 bis 250.000 € insgesamt. In guten Lagen wie dem Stadtzentrum oder nahe der Plassenburg können Preise bis 3.500 € pro Quadratmeter erreichen, während in Außenbezirken wie Mainleus oder Neudrossenfeld Werte um 1.900 € pro Quadratmeter üblich sind. Der Markt für Neubauwohnungen ist knapp, mit Preisen ab 3.000 € pro Quadratmeter, da Baukosten gestiegen sind.
Häuser
Häuser sind in Kulmbach beliebt, besonders Einfamilienhäuser für Familien. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.000 bis 2.500 €. Ein 100-m²-Haus kostet im Mittel 3.000 bis 3.400 € pro Quadratmeter (Gesamtpreis 300.000 bis 340.000 €), ein 150-m²-Haus 2.800 bis 3.000 € pro Quadratmeter (420.000 bis 450.000 €) und ein 200-m²-Haus 2.200 bis 2.500 € pro Quadratmeter (440.000 bis 500.000 €). Doppelhaushälften oder Reihenhäuser sind günstiger, ab 200.000 € für 100 m². In ländlichen Teilen des Kreises sinken Preise auf 1.800 € pro Quadratmeter, während zentrale Lagen bis 3.900 € erreichen. Grundstücke sind rar; Bauland kostet 100 bis 200 € pro Quadratmeter.
Der Gesamtumsatz an Käufen hat seit 2023 um 15 % abgenommen, da höhere Zinsen (aktuell 3-4 % für Hypotheken) Käufer bremsen. Dennoch bleibt der Markt stabil, mit Fokus auf energieeffiziente Sanierungen.
Der Mietmarkt
Der Mietmarkt in Kulmbach ist dynamisch, mit steigender Nachfrage durch Zuzug und begrenztes Angebot. Mieten sind moderat, aber steigen langsam an.
Wohnungen
Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen beträgt 8 bis 10 € pro Quadratmeter. Kleine Wohnungen (60 m²) kosten 500 bis 600 € netto kalt, größere (100 m²) 800 bis 1.000 €. In Neubauten oder zentralen Lagen liegen Preise bei 10-12 € pro Quadratmeter, in Altbauten oder Randlagen bei 7-8 €. Beliebte Merkmale wie Balkon oder Einbauküche erhöhen die Miete um 1-2 € pro Quadratmeter. Der Markt ist knapp; freie Wohnungen sind schnell vermietet, besonders mit Wohnberechtigungsschein für Sozialwohnungen.
Häuser
Häuser zur Miete sind seltener, mit Preisen von 8 bis 10 € pro Quadratmeter. Ein 100-m²-Haus kostet 800 bis 1.000 €, ein 150-m²-Haus 1.200 bis 1.500 €. Große Objekte (über 200 m²) erreichen 2.000 €. In ländlichen Gebieten sinken Preise auf 7 € pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4-5 % für Bestandsimmobilien, was Kulmbach für Investoren attraktiv macht.
Die Mietpreise sind in den letzten Jahren um 5-10 % gestiegen, aber stabiler als Kaufpreise. Einflussfaktoren sind steigende Nebenkosten und Energiepreise, die Mieter belasten.
Trends und Prognose
Der Immobilienmarkt in Kulmbach hat seit 2022 eine Abkühlung erlebt: Nach starken Steigerungen bis 2021 (bis zu 20 % jährlich) stagnierten Preise 2023-2024 und fielen leicht (um 5-10 % bei Wohnungen). Ursachen: Hohe Bauzinsen, Inflation und Unsicherheiten durch geopolitische Ereignisse. Die Anzahl der Transaktionen sank um 20 % seit 2021. Positiv: Die Region profitiert von Homeoffice-Trends, die Pendler aus Großstädten anziehen. Energieeffizienz wird wichtiger; sanierte Objekte mit KfW-Standards verkaufen sich besser.
Prognose für 2025-2026: Leichte Erholung erwartet, mit Preisanstiegen von 2-5 %, falls Zinsen sinken. Der Mietmarkt bleibt knapp, mit weiteren Steigerungen um 3 %. Langfristig könnte Zuzug aus teureren Regionen den Markt beleben, aber Baulandmangel bremst Neubauten. Risiken: Weitere Zinssteigerungen oder wirtschaftliche Abschwächung.
Schluss
Der Immobilienmarkt in Kulmbach bietet Chancen für Käufer und Mieter, die bezahlbaren Wohnraum in einer attraktiven Region suchen. Mit moderaten Preisen, stabiler Wirtschaft und guter Lebensqualität ist Kulmbach eine solide Wahl. Allerdings erfordert der Markt Vorsicht: Potenzielle Käufer sollten auf Energieeffizienz und Finanzierung achten, Mieter auf faire Verträge. Insgesamt bleibt der Markt resilient, mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung.
Umgebung von Kulmbach
Die Stadt Kulmbach im gleichnamigen Landkreis ist nicht nur eine Große Kreisstadt, sondern stellt zugleich den Verwaltungssitz und verfügt zudem mit circa 26.217 Einwohnern über die höchste Bevölkerungsdichte in der Region. Mit großen Abstand folgen Mainleus (ca. 6.478), Thurnau (knapp 4.235), Neudrossenfeld (3.800), Himmelkron (rund 3.480) sowie Stadtsteinach (etwa 3.234), Marktleugast (3.300) Einwohner. Eine Reihe weiterer Städte und Gemeinden darunter Neuenmarkt (circa 2.975), Kasendorf (rund 2.504) sowie Untersteinach (knapp 1.856), Marktschorgast (1.400), Wirsberg (1.900), Wonsees (1.100), Presseck (1.800), Kupferberg (1.050) Einwohner folgen, wogegen mit gerade einmal 916 Einwohner Grafengehaig das Schlußlicht der Region bildet.
Kirchner & Kollegen bewertet u.a. nachfolgende Immobilien in Kulmbach für Sie?
Wohnimmobilien
- Eigentumswohnungen
- Möblierte Wohnungen
- Wohn- & Geschäftshäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnheime
- Ferienhäuser & Wohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Doppel- & Reihenhäuser
Unbebaute Grundstücke, Rechte und Lasten
- Grundstück in Sanierungsgebieten und entsprechende Ausgleichsbeträge
- Land- & Forstwirtschaftliche Flächen
- Flurstücke im Außenbereich
- Erbbaurecht
- Baulasten
- Leitungs- & Wegerecht
- Nießbrauch
- Reallasten
- Wohnungsrechte
- sonstige Rechte i.S. von Grunddienstbarkeiten oder beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten
Spezial- und Betreiberimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Hotelimmobilien
- Krankenhausimmobilien
- Seniorenresidenzen und Pflegeheime
- Hotelimmobilien
- Shoppingcenterimmobilien
- Freizeitimmobilien
- und sonstige Betreiberimmobilien (Flughäfen, Kraftwerke usw.)
Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftliche Betriebe
- Produktionsimmobilien
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Logistikimmobilien
- Industrieimmobilien
- Ärztehäuser
- Handelsimmobilien
Makrolage für den Immobilienstandort Kulmbach
Kulmbach ist die Kreisstadt im gleichnamigen Landkreis des Bundeslandes Bayern und liegt am Main. Das Stadtgebiet erstreckt sich in der Mitte von Oberfranken. Im Westen von Kulmbach entspringt der Main aus seinen beiden Quellflüssen Roter und Weißer Main. Die Stadt Bayreuth liegt rund 20 Kilometer im Südosten von Kulmbach.
Kultur und Bildung
Kulmbach hat seinen Besuchern zahlreiche interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Die Stadtbefestigung aus dem frühen 14. Jahrhundert ist mit fünf Türmen erhalten. Die im Jahre 1135 erstmals erwähnte Plassenburg ist eines der größten deutschen Festungsbauwerke aus der Zeit der Renaissance. Die Burggüter der Stadt wurden vor allem im späten 16. Jahrhundert erbaut, unter anderem gehören das Künßbergsche Schlösslein und das Burggut Waaggasse dazu. Das Badhaus wurde im Jahre 1398 erstmals urkundlich erwähnt. Die Markgräfliche Kanzlei ist ein Renaissancebau aus dem Jahre 1563. Der Rehturm wurde 1498 auf dem Rehberg als Wart- und Signalturm errichtet, 1891 wurde der Bau um 30 Meter erhöht und ist seitdem ein Aussichtsturm. Der Langheimer Amtshof stammt aus dem späten 17. Jahrhundert. Die Spitalkirche wurde im Jahre 1739 erbaut. Das 1752 errichtete historische Rathaus von Kulmbach beeindruckt vor allem durch seine Rokokofassade. Das Prinzessinnenhaus stammt aus dem Jahre 1722. Die neugotische Stadtpfarrkirche Zu Unserer Lieben Frau wurde 1894 erbaut. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Kulmbach zwei Grundschulen, fünf Volksschulen, zwei Mittelschulen, eine Realschule und zwei Gymnasien zur Verfügung. Die beiden Förderschulen am Ort und eine Freie Waldorfschule vervollständigen das allgemeine Bildungsangebot.
Wirtschaft
Der Wirtschaftsstandort Kulmbach ist für seine lange Tradition der Getränke- und Lebensmittelindustrie bekannt. Eines der ältesten Unternehmen dieser Sparte ist die 1856 in der Stadt gegründete IREKS GmbH. Die international tätige Firma aus der Nahrungsmittelbranche hat ihren Hauptsitz am Standort und stellt Profi-Backzutaten, Braumalze, Aromen und Speiseeis-Produkte her. Das Unternehmen RAPS GmbH & Co KG hat in Kulmbach seinen Sitz und mehrere Werke, in denen Gewürze hergestellt werden. Die Roche Kulmbach GmbH ist eine Firma aus dem Bereich der biotechnischen Pharmazie. Die Glen Dimplex Deutschland GmbH ist die deutsche Tochter des irischen weltweit führenden Herstellers von Elektroheizungen, Kühlsystemen und Haushaltskleingeräten Glen Dimplex Group. Die AGO AG ist im Bereich des wärme- und kältetechnischen Anlagenbaus mit Kraft-Wärme-Kältekopplung tätig.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Kulmbach ist über die Bundesautobahnen A9 und A70 in das deutsche Fernstraßennetz eingebunden. Darüber hinaus verlaufen die Bundesstraßen B85, B289 und B303 durch das Stadtgebiet. Der Bahnhof Kulmbach liegt an der Schienenstrecke von Bamberg nach Hof. Es verkehren Regionalexpress-Züge nach Lichtenfels, Hof, Bayreuth, Nürnberg, Bamberg, Bad Rodach und Coburg. Der öffentliche Nahverkehr wird ansonsten mit Bussen bedient. Kulmbach verfügt über einen eigenen Flugplatz, der nächstgelegene Verkehrsflughafen ist Nürnberg.
Der Verwaltungssitz der Gemeinde ist Marktplatz 1 in 95326 Kulmbach (Telefon: 0 92 21/ 94 00). Umfeld von Kulmbach: Grafengehaig, Guttenberg, Harsdorf, Himmelkron, Kasendorf, Ködnitz, Kupferberg, Ludwigschorgast, Mainleus, Marktleugast, Marktschorgast, Neudrossenfeld, Neuenmarkt, Presseck, Rugendorf, Stadtsteinach, Thurnau, Trebgast, Untersteinach, Wirsberg und Wonsees.
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