Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Burghausen

Immobilienmarkt Burghausen

Einleitung

Burghausen, eine malerische Stadt im Landkreis Altötting in Bayern, liegt an der Salzach und grenzt direkt an Österreich. Bekannt für die längste Burg der Welt und eine starke wirtschaftliche Basis durch das Chemiedreieck „ChemDelta Bavaria“, bietet die Stadt eine attraktive Mischung aus historischem Charme, moderner Infrastruktur und wirtschaftlicher Stabilität. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Immobilienmarkt in Burghausen, beleuchtet Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage, sowie zukünftige Trends.

Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen

Burghausen ist ein bedeutender Wirtschaftsstandort im Südosten Bayerns, geprägt von Großunternehmen wie Wacker Chemie AG, Borealis AG und OMV Deutschland GmbH. Diese Unternehmen ziehen Fachkräfte aus ganz Deutschland und dem angrenzenden Österreich an, was die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Mit etwa 18.700 Einwohnern verzeichnet die Stadt ein leichtes Bevölkerungswachstum von etwa 3 % in den letzten zehn Jahren, was die Attraktivität der Region unterstreicht. Das Durchschnittsalter der Bevölkerung liegt bei etwa 45,8 Jahren, was auf eine stabile, aber leicht alternde Bevölkerungsstruktur hinweist.

Die Stadt verfügt über eine hervorragende Infrastruktur mit guter Verkehrsanbindung (A94, B12, B299), einem Bahnhof mit Verbindungen nach München, Passau und Salzburg, sowie einem breiten Angebot an Schulen, Kindergärten und Freizeitmöglichkeiten. Die Nähe zur Altstadt, der Wöhrsee und kulturelle Veranstaltungen wie die Internationalen Jazzwochen oder das Burgfest machen Burghausen besonders attraktiv für Familien, Fachkräfte und Senioren.

Immobilienpreise und Preisentwicklung

Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Burghausen zeigt eine stabile, aber teure Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 4.400 bis 4.900 €, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattung. Für kleinere Wohnungen (30 m²) liegt der Preis bei etwa 4.950 €/m², während größere Wohnungen (100 m²) Preise von bis zu 5.100 €/m² erreichen. Häuser sind mit durchschnittlich 3.600 bis 3.900 €/m² etwas günstiger, wobei Einfamilienhäuser mit 150 m² etwa 3.600 €/m² kosten. Grundstücke sind in Burghausen selten und erreichen Quadratmeterpreise von etwa 1.000 bis 1.900 €, je nach Lage.

In den letzten fünf Jahren verzeichneten Immobilienpreise in Burghausen eine Wertsteigerung von etwa 88 %, was über dem Bundesdurchschnitt liegt. Seit 2020 sind die Preise für Eigentumswohnungen um etwa 14,5 % und für Häuser um 14,3 % gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr 2024 zeigen die Hauspreise einen Anstieg von etwa 11,7 %, während die Wohnungspreise leicht um 13,8 % zurückgegangen sind, was auf eine Marktkorrektur hindeuten könnte. Dennoch bleiben die Preise über dem bundesweiten Durchschnitt, was die hohe Attraktivität der Region widerspiegelt.

Mietpreise

Die Mietpreise in Burghausen liegen zwischen 8,60 € und 11,20 € pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Zustand der Immobilie. Kleine Wohnungen (bis 40 m²) kosten etwa 9,50 bis 11,00 €/m², während größere Wohnungen (ab 80 m²) Mieten von 8,60 bis 10,50 €/m² erzielen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere von Studenten, Auszubildenden und Monteuren, ist hoch, was die Mietrendite bei etwa 2,7 % hält. Diese Rendite ist im Bundesvergleich niedrig, da die hohen Kaufpreise eine lange Amortisationszeit bedingen.

Angebot und Nachfrage

Wohnimmobilien

Das Angebot an Immobilien in Burghausen ist vielfältig, aber begrenzt. Aktuell sind etwa 100 bis 130 Eigentumswohnungen und 18 bis 50 Häuser zum Kauf verfügbar, je nach Immobilienportal. Mietwohnungen sind mit etwa 15 bis 46 Angeboten noch knapper, was die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt verdeutlicht. Besonders gefragt sind kleinere Wohnungen für Studenten, Auszubildende und Senioren, die selbstbestimmt wohnen möchten. Die Nachfrage nach barrierefreien oder zentral gelegenen Wohnungen ist besonders hoch, da diese Zielgruppen Wert auf gute Erreichbarkeit und Infrastruktur legen.

Beliebte Immobilientypen umfassen:

• Eigentumswohnungen: Von 1- bis 5-Zimmer-Wohnungen, oft mit Balkon, Terrasse oder Dachterrasse. Besonders begehrt sind moderne Neubauten mit Energieeffizienz (z. B. PV-Anlagen) oder sanierte Altbauwohnungen in der Altstadt.

• Einfamilienhäuser: Häuser mit 120 bis 200 m² Wohnfläche, oft mit Garten oder in ruhigen Siedlungslagen, sind ideal für Familien.

• Mehrfamilienhäuser: Attraktiv für Kapitalanleger, insbesondere mit Umbauplänen für größere Wohnungen oder Monteur-Apartments.

• Grundstücke: Selten, aber gefragt für Neubauten, besonders in der Neustadt oder Randlagen.

Die Altstadt bietet denkmalgeschützte Immobilien mit historischem Charme, während Neubaugebiete wie die Piracher Straße moderne, energieeffiziente Wohnanlagen aufweisen. Die Nähe zur Burg und zum Wöhrsee erhöht die Attraktivität von Immobilien in diesen Lagen.

Gewerbeimmobilien

Burghausen ist ein wichtiger Standort für Gewerbeimmobilien, bedingt durch die starke Wirtschaft im ChemDelta Bavaria. Büro- und Praxisflächen sowie Verkaufsflächen in zentraler Lage sind gefragt, insbesondere für mittelständische Unternehmen und Dienstleister. Monteur-Apartments erfreuen sich aufgrund der hohen Nachfrage nach temporärem Wohnraum für Fachkräfte ebenfalls großer Beliebtheit.

Besondere Merkmale des Immobilienmarkts

• ChemDelta Bavaria: Die Präsenz großer Chemieunternehmen sorgt für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere für Fachkräfte und Monteure.

• Grenznähe zu Österreich: Die Nähe zu Hochburg-Ach und Salzburg erweitert den Immobilienmarkt, da grenzüberschreitende Käufe und Vermietungen häufig sind.

• Historischer Charme: Die Altstadt mit ihren denkmalgeschützten Gebäuden zieht Käufer an, die Wert auf einzigartige Architektur legen, erfordert jedoch oft hohe Sanierungskosten.

• Knappheit an Grundstücken: Bauland ist in Burghausen selten, was die Preise für Grundstücke in die Höhe treibt und Neubauprojekte einschränkt.

Herausforderungen

Der Immobilienmarkt in Burghausen steht vor mehreren Herausforderungen:

• Knappheit an kleinem Wohnraum: Studenten, Auszubildende und Senioren haben Schwierigkeiten, bezahlbare kleine Wohnungen zu finden.

• Hohe Preise: Die überdurchschnittlichen Kauf- und Mietpreise machen den Marktzugang für einkommensschwächere Gruppen schwierig.

• Sanierungsbedarf: Viele ältere Immobilien, insbesondere in der Altstadt, sind renovierungsbedürftig, was hohe Investitionskosten verursacht.

• Wettbewerb: Die hohe Nachfrage führt zu einem schnellen Umsatz von Immobilien, was die Suche für Käufer und Mieter erschwert.

Zukünftige Trends und Prognosen

Der Immobilienmarkt in Burghausen wird voraussichtlich weiterhin angespannt bleiben, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Die Preisentwicklung könnte sich stabilisieren, wobei Wohnungspreise aufgrund der hohen Nachfrage nach kleineren Einheiten leicht steigen könnten. Neubauprojekte, wie die Wohnanlage in der Piracher Straße, deuten auf eine verstärkte Fokussierung auf energieeffiziente und moderne Wohnungen hin. Die Nachfrage nach Monteur-Apartments wird aufgrund der wirtschaftlichen Stärke der Region bestehen bleiben.

Langfristig könnten folgende Trends den Markt prägen:

• Energieeffizienz: Neubauten mit PV-Anlagen und Niedertemperaturheizungen werden bevorzugt, da Käufer und Mieter Wert auf Nachhaltigkeit legen.

• Demografischer Wandel: Die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen für Senioren wird steigen.

• Digitalisierung: Online-Angebotsverfahren und virtuelle Besichtigungen gewinnen an Bedeutung, was den Kaufprozess beschleunigt.

• Grenzüberschreitende Entwicklungen: Die Nähe zu Österreich könnte zu einer stärkeren Integration des Immobilienmarkts mit Hochburg-Ach und Salzburg führen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Burghausen ist geprägt von hohen Preisen, einer starken Nachfrage und einem begrenzten Angebot, insbesondere bei kleineren Wohnungen. Die wirtschaftliche Stärke der Region, die gute Infrastruktur und der historische Charme machen die Stadt zu einem attraktiven Standort für Käufer, Mieter und Investoren. Dennoch stellen die hohen Preise und die Knappheit an Wohnraum Herausforderungen dar, insbesondere für junge Menschen und Senioren. Für Investoren bietet der Markt stabile Renditen, während Käufer von der Wertsteigerung profitieren können. Die Zukunft des Markts wird von nachhaltigen Neubauprojekten und einer weiteren Digitalisierung geprägt sein. Wer in Burghausen eine Immobilie sucht, sollte schnell handeln und sich auf einen wettbewerbsintensiven Markt einstellen.

Umgebung von Burghausen

Die Stadt Altötting mit ca. 12.559 Einwohnern stellt zugleich den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises, wogegen Burghausen über die höchste Einwohnerzahl verfügt, welche mit rund 17.715 durchaus beachtlich erscheint.

Immerhin mit noch knapp über die magische 10.000er Marke schafft es die Gemeinde Burgkirchen a.d. Alz mit immerhin 10.141 Einwohner, wogegen die beiden Städte Töging a. Inn (ca. 9.101) und Neuötting (rund 8.459) sowie die Gemeinde Garching a. d. Alz (etwa 8.489) knapp unterhalb dieser Grenze liegen. Eine Vielzahl weiterer Gemeinden können mit Einwohnerzahlen zwischen 5.000 (bspw. Markt, Emmerting, Kirchweidach, Unterneukirchen, Reischach Kirchweidach und Tüßling) und 1.000 aufwarten, wobei die Gemeinde Tyrlaching mit ca. 925 Einwohner das Schlußlicht des Landkreises darstellt.