Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Unterneukirchen

Immobilienmarkt Unterneukirchen

Einleitung

Unterneukirchen ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Altötting in Oberbayern, Deutschland. Mit etwa 3.200 Einwohnern (Stand 2024) liegt sie in einer ländlichen Region, die durch ihre Nähe zu größeren Städten wie Altötting (ca. 10 km entfernt) und Burghausen (ca. 15 km) geprägt ist. Die Gemeinde umfasst eine Fläche von rund 25 Quadratkilometern und besteht aus dem Hauptort sowie mehreren Weilern. Der Immobilienmarkt in Unterneukirchen ist typisch für ländliche Gebiete in Bayern: stabil, aber nicht hochdynamisch, mit einem Fokus auf Einfamilienhäuser und Grundstücke. Aufgrund der geringen Größe der Gemeinde sind Transaktionen überschaubar, und der Markt wird stark von lokalen Faktoren wie Landwirtschaft, Pendlerverkehr und regionaler Wirtschaft beeinflusst. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand (Stand August 2025), Trends, Preise, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Perspektiven.

Demographische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Unterneukirchen profitiert von seiner Lage in der Chemiedreieck-Region, die durch Industrieunternehmen in Burghausen (z. B. Wacker Chemie) Arbeitsplätze bietet. Viele Bewohner pendeln in umliegende Städte, was die Attraktivität für Familien steigert. Die Bevölkerung ist leicht rückläufig, was auf Abwanderung junger Menschen in urbane Zentren zurückzuführen ist, aber Zuzug aus städtischen Gebieten durch Home-Office-Trends nach der Pandemie ausgleicht. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 %, was unter dem bayerischen Durchschnitt ist. Infrastrukturell ist die Gemeinde gut angebunden: Die B12 und B20 führen in der Nähe vorbei, und der nächste Bahnhof ist in Altötting. Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sind vor Ort vorhanden, was den Ort familienfreundlich macht. Diese Faktoren stabilisieren den Immobilienmarkt, da sie eine konstante Nachfrage nach Wohnraum schaffen, ohne extreme Preissprünge wie in Metropolen.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Unterneukirchen zeigt eine moderate Preisentwicklung. Im Vergleich zu städtischen Regionen wie München (wo Quadratmeterpreise bei über 8.000 Euro liegen) sind die Preise hier erschwinglich, aber sie haben in den letzten Jahren zugenommen – beeinflusst durch Inflation, steigende Baukosten und die allgemeine Nachfrage nach ländlichem Wohnen.

• Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften: Der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus mit 120–150 m² Wohnfläche und Garten liegt bei 450.000 bis 600.000 Euro. Ältere Objekte (Baujahr vor 1990) starten bei 350.000 Euro, während Neubauten oder sanierte Häuser bis zu 700.000 Euro erreichen können. Pro Quadratmeter beträgt der Preis etwa 3.500–4.500 Euro.
• Wohnungen: Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen sind rar, da der Markt hauptsächlich aus Eigenheimen besteht. Eine 80–100 m² große Wohnung kostet im Kauf 250.000–350.000 Euro (ca. 3.000–4.000 Euro/m²). Neubauwohnungen in kleinen Mehrfamilienhäusern sind selten und teurer.
• Grundstücke: Bauland ist begehrt, aber knapp. Preise für Baugrundstücke liegen bei 150–250 Euro/m², abhängig von Lage und Größe. Ein typisches Grundstück von 600–800 m² kostet 100.000–200.000 Euro. Landwirtschaftliche Flächen sind günstiger, bei 10–20 Euro/m².

Verglichen mit dem bayerischen Durchschnitt (Häuser: ca. 4.500 Euro/m²) ist Unterneukirchen günstiger, aber teurer als in ostbayerischen Randregionen. Seit 2020 sind die Preise um etwa 15–20 % gestiegen, getrieben durch niedrige Zinsen (bis 2022) und den Wunsch nach mehr Platz. Ab 2023 hat sich das Wachstum auf 5–7 % pro Jahr verlangsamt, aufgrund höherer Zinsen und Baukosten.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot ist begrenzt: Im Jahr 2024/2025 werden monatlich nur 5–10 Immobilien angeboten, hauptsächlich über lokale Makler oder Portale wie Immowelt und Immobilienscout24. Häufige Objekte sind sanierungsbedürftige Altbauten aus den 1960er–1980er Jahren oder Neubauten in Randlagen. Nachfrage kommt vor allem von lokalen Familien, Pendler aus München oder Zuzüglern aus benachbarten Kreisen. Die Leerstandsquote ist niedrig (unter 2 %), was auf eine hohe Nachfrage hinweist. Mietmarkt: Kaltmieten für Häuser liegen bei 10–12 Euro/m², für Wohnungen bei 8–10 Euro/m². Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, was zu schnellen Verkäufen führt – durchschnittlich 2–4 Monate auf dem Markt.

Wichtige Einflussfaktoren:

• Positive: Gute Lebensqualität, Natur (Nähe zum Inn-Fluss), niedrige Kriminalität und steigende Home-Office-Möglichkeiten.
• Negative: Begrenzte öffentliche Verkehrsanbindungen, Alterung der Bevölkerung und steigende Energiekosten für ältere Gebäude.

Trends und Prognosen

Aktuelle Trends spiegeln den bundesweiten Markt wider: Fokus auf energieeffiziente Sanierungen (z. B. KfW-Förderungen) und nachhaltiges Bauen. In Unterneukirchen wächst das Interesse an Passivhäusern oder Solaranlagen, da die Region sonnenreich ist. Der Markt bleibt stabil, mit leichten Preisanstiegen von 3–5 % pro Jahr bis 2027 prognostiziert. Mögliche Risiken: Wirtschaftliche Abschwächung in der Chemieindustrie könnte die Nachfrage dämpfen. Chancen: Ausbau der Infrastruktur (z. B. Breitbandinternet) und Zuzug durch Fernarbeit könnten den Markt beleben. Langfristig könnte Unterneukirchen von der Suburbanisierung profitieren, da es eine Alternative zu überteuerten Städten bietet.

Investitionsempfehlungen

Für Käufer: Einfamilienhäuser in guten Lagen sind eine sichere Wertanlage, mit potenzieller Wertsteigerung durch Sanierungen. Grundstücke eignen sich für Selbstbauer. Investoren sollten auf Mietobjekte setzen, da die Rendite bei 4–6 % liegt. Vermieter profitieren von stabiler Nachfrage. Risiken minimieren durch Prüfung auf Hochwassergebiete (Nähe zum Inn) und Baugenehmigungen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Unterneukirchen ist solide und attraktiv für Suchende nach ruhigem, ländlichem Wohnen zu moderaten Preisen. Mit stabilen Preisen und guter Lebensqualität bietet er Chancen, bleibt aber abhängig von regionalen Entwicklungen. Für detaillierte Beratung empfehle ich lokale Makler oder Behörden.

Umgebung von Unterneukirchen

Die Stadt Altötting mit ca. 12.559 Einwohnern stellt zugleich den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises, wogegen Burghausen über die höchste Einwohnerzahl verfügt, welche mit rund 17.715 durchaus beachtlich erscheint.

Immerhin mit noch knapp über die magische 10.000er Marke schafft es die Gemeinde Burgkirchen a.d. Alz mit immerhin 10.141 Einwohner, wogegen die beiden Städte Töging a. Inn (ca. 9.101) und Neuötting (rund 8.459) sowie die Gemeinde Garching a. d. Alz (etwa 8.489) knapp unterhalb dieser Grenze liegen. Eine Vielzahl weiterer Gemeinden können mit Einwohnerzahlen zwischen 5.000 (bspw. Marktl, Emmerting, Kirchweidach und Tüßling) und 1.000 aufwarten, wobei die Gemeinde Tyrlaching mit ca. 925 Einwohner das Schlußlicht des Landkreises darstellt.