Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Altötting

Immobilienmarkt Altötting

1. Einführung

Altötting ist eine Kreisstadt im oberbayerischen Landkreis Altötting mit etwa 13.000 Einwohnern. Die Stadt ist vor allem als bedeutender Wallfahrtsort bekannt, mit der Gnadenkapelle als zentralem Pilgerziel, das jährlich Millionen von Besuchern anzieht. Diese kulturelle und religiöse Bedeutung prägt auch den lokalen Immobilienmarkt, der von einer Mischung aus residentialer Nachfrage, Tourismus und wirtschaftlichen Einflüssen aus der Region geformt wird. Der Immobilienmarkt in Altötting ist vergleichsweise stabil und attraktiv für Familien, Pendler und Investoren, die die Nähe zu größeren Städten wie München (ca. 90 km entfernt) oder Burghausen schätzen. Die Region profitiert von einer guten Infrastruktur, einschließlich Autobahnanbindungen (A94) und Bahnverbindungen, sowie von der Chemieindustrie im nahen Chemiedreieck. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Dynamik, beeinflusst durch bundesweite Trends wie steigende Zinsen und eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in ländlichen Gebieten Bayerns.

Der Markt umfasst hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Mietobjekte. Aufgrund der begrenzten Fläche und des historischen Stadtkerns ist das Angebot an Neubauten begrenzt, was zu einer Wertstabilität führt. Der Fokus liegt auf Bestandsimmobilien, die oft saniert werden, um energetische Standards zu erfüllen.

2. Aktuelle Preise und Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Altötting zeichnet sich durch moderate Preise aus, die unter dem bayerischen Durchschnitt liegen, aber über dem bundesdeutschen Niveau. Im August 2025 beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen etwa 3.200 bis 3.500 Euro. Für Häuser liegt er bei 3.100 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte variieren je nach Lage, Zustand und Ausstattung: In zentralen Lagen wie der Altstadt oder nahe der Wallfahrtsstätten sind Preise höher, während in Randgebieten oder Vororten wie Neuötting günstigere Optionen verfügbar sind.

• Kaufpreise für Wohnungen: Eine typische 80-Quadratmeter-Wohnung kostet im Schnitt 250.000 bis 300.000 Euro. Neubauwohnungen erreichen bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen aus den 1970er- oder 1980er-Jahren bei 2.500 bis 3.000 Euro starten. Die Spanne reicht von günstigen Einzimmerwohnungen ab 150.000 Euro bis zu Penthouse-ähnlichen Objekten über 400.000 Euro.
• Kaufpreise für Häuser: Ein- und Zweifamilienhäuser mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche werden für 400.000 bis 550.000 Euro gehandelt. Freistehende Häuser in guten Lagen können bis zu 700.000 Euro kosten, inklusive Grundstück. Grundstückspreise liegen bei 200 bis 300 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Bebaubarkeit und Nähe zum Zentrum.
• Mietpreise: Die Mieten sind in Altötting erschwinglich und liegen im Durchschnitt bei 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen. Eine 70-Quadratmeter-Mietwohnung kostet monatlich 700 bis 900 Euro netto kalt. Für Häuser beträgt die Miete 8 bis 11 Euro pro Quadratmeter, was für ein 150-Quadratmeter-Haus 1.200 bis 1.700 Euro ergibt. Neubauobjekte sind teurer, während Altbauten oft günstiger, aber energieintensiver sind.

Das Angebot umfasst derzeit etwa 300 bis 400 Immobilien im Kreis Altötting, wobei Altötting selbst rund 50 bis 100 Objekte ausmacht. Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, was zu einer geringen Leerstandsrate von unter 2 Prozent führt.

3. Marktentwicklung und Trends

In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt in Altötting eine positive, aber moderate Entwicklung gezeigt. Von 2021 bis 2024 stiegen die Preise jährlich um 5 bis 7 Prozent, getrieben durch die Pandemie-bedingte Flucht aus den Städten und niedrige Zinsen. Im Jahr 2025 stabilisieren sich die Preise mit einem leichten Anstieg von 1 bis 3 Prozent, was auf sinkende Bauzinsen und eine Erholung der Wirtschaft zurückzuführen ist. Im Vergleich zum Vorjahr (2024) gibt es regionale Schwankungen: Wohnungspreise stiegen um etwa 2 Prozent, Hauspreise blieben stabil oder sanken leicht in weniger attraktiven Lagen.

Ein markanter Trend ist die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien. Aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und Förderprogrammen wie KfW werden Sanierungen priorisiert, was Preise für modernisierte Objekte um 10 bis 15 Prozent höher treibt. Der Tourismus beeinflusst den Markt positiv: Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze für Pilger oder Besucher machen etwa 10 Prozent des Angebots aus und erzielen höhere Renditen.

Die Transaktionszahlen sind stabil bei 200 bis 300 Verkäufen pro Jahr im Kreis, mit einem Fokus auf Familien und Rentner. Der Markt ist weniger volatil als in Metropolen wie München, wo Preise doppelt so hoch sind.

4. Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Altötting:

• Wirtschaftliche Lage: Die Region profitiert von der Chemieindustrie (z.B. Wacker Chemie in Burghausen), die Arbeitsplätze schafft und Pendler anzieht. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 3 Prozent, was die Nachfrage stützt. Die Nähe zu Salzburg (Österreich) fördert grenzüberschreitende Käufe.
• Demographie: Altötting hat eine alternde Bevölkerung, mit einem Durchschnittsalter von 45 Jahren. Dies führt zu mehr Angeboten von Erbschaftsimmobilien, aber auch zu Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen. Zuzug aus städtischen Gebieten durch Home-Office-Trends verstärkt dies.
• Tourismus und Kultur: Die Wallfahrtsstätte generiert Einnahmen und macht Altötting attraktiv für Investoren in Gewerbeimmobilien wie Hotels oder Geschäfte. Dies treibt Preise in der Innenstadt hoch.
• Externe Einflüsse: Steigende Baukosten (Materialien +20 Prozent seit 2023) und Zinssätze (aktuell 3-4 Prozent für Hypotheken) dämpfen den Neubaumarkt. Umweltfaktoren wie Flutrisiken am Inn spielen eine Rolle bei Versicherungen und Preisen.
• Regulatorische Aspekte: Kommunale Baugenehmigungen sind restriktiv, um den historischen Charakter zu erhalten, was das Angebot begrenzt.

5. Vergleich mit umliegenden Regionen

Im Vergleich zum Landkreis Altötting insgesamt (Durchschnittspreise ähnlich, aber in Burghausen höher bei 3.500-4.000 Euro/m² durch Industrie) ist Altötting moderat. Gegenüber dem bayerischen Durchschnitt (4.500 Euro/m² für Wohnungen) ist es günstiger, was es für Erstkäufer attraktiv macht. In benachbarten Kreisen wie Mühldorf am Inn sind Preise vergleichbar, während München-Umgebung (z.B. Traunstein) 50-100 Prozent höher liegt. Bundesweit liegt Altötting im oberen Mittelfeld für ländliche Regionen, mit besseren Renditen als in Ostdeutschland.

6. Zukunftsaussichten

Für den Rest des Jahres 2025 und 2026 wird ein leichter Preisanstieg von 2-4 Prozent erwartet, getrieben durch Zinssenkungen der EZB und steigende Einkommen. Der Fokus auf Nachhaltigkeit wird Neubauten fördern, mit Förderungen für grüne Energien. Potenzielle Risiken sind wirtschaftliche Abschwächungen oder höhere Zinsen, die den Markt dämpfen könnten. Langfristig profitiert Altötting von der Urbanisierungsflucht und dem Tourismusboom post-Pandemie. Investoren sollten auf Renditeobjekte setzen, da Mietrenditen bei 4-5 Prozent liegen – höher als in Großstädten.

7. Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Altötting ist robust und bietet Chancen für Käufer und Mieter, die eine ruhige, kulturell reiche Lage suchen. Mit stabilen Preisen und positiven Trends bleibt er eine attraktive Alternative zu teuren Metropolen. Für potenzielle Interessenten empfiehlt sich eine detaillierte Analyse der individuellen Objekte, um den besten Wert zu erzielen.

Umgebung von Altötting

Die Stadt Altötting mit ca. 12.559 Einwohnern stellt zugleich den Verwaltungssitz des gleichnamigen Landkreises, wogegen Burghausen über die höchste Einwohnerzahl verfügt, welche mit rund 17.715 durchaus beachtlich erscheint.

Immerhin mit noch knapp über die magische 10.000er Marke schafft es die Gemeinde Burgkirchen a.d. Alz mit immerhin 10.141 Einwohner, wogegen die beiden Städte Töging a. Inn (ca. 9.101) und Neuötting (rund 8.459) sowie die Gemeinde Garching a. d. Alz (etwa 8.489) knapp unterhalb dieser Grenze liegen. Eine Vielzahl weiterer Gemeinden können mit Einwohnerzahlen zwischen 5.000 (bspw. Markt, Emmerting, Kirchweidach, Unterneukirchen, Reischach Kirchweidach und Tüßling) und 1.000 aufwarten, wobei die Gemeinde Tyrlaching mit ca. 925 Einwohner das Schlußlicht des Landkreises darstellt.